Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 ноября 2015 г. N Ф05-15971/15 по делу N А41-71150/2014

г. Москва

24 ноября 2015 г.

Дело N А41-71150/14

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 ноября 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Борзыкина М.В., Крекотнева С.Н.

при участии в заседании:

от истца - Администрации Серпуховского муниципального района - Рябова М.Л., доверенность от 26.03.2015 г. N 1/401-исх, сроком по 31.12.2015 г.

от ответчика - ООО "Компания по реализации транспортных проектов "Трансинвест" - Хлопикова А.В., доверенность N 3 от 12.05.2015 г.

от третьих лиц:

1. Правительства Московской области - не явился, извещен

2. Министерства имущественных отношений Московской области - не явился, извещен

рассмотрев 17 ноября 2015 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации Серпуховского муниципального района (истец) на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02 сентября 2015 года принятое судьями Игнахиной М.В., Мищенко Е.А., Немчиновой М.А.

по иску Администрации Серпуховского муниципального района (ОГРН 1025007775440)

к ООО "Компания по реализации транспортных проектов "Трансинвест" (ОГРН 1135034001057)

третьи лица - Правительство Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области

о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Администрация Серпуховского муниципального района Московской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Компания по реализации транспортных проектов "Трансинвест" (далее - ООО "Трансинвест") с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 413 010 руб., пени в сумме 62 964 руб. 22 коп., расторжении договора аренды от 16 октября 2013 года N 1951 и обязании общество в десятидневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу освободить земельный участок площадью 634 352 кв.м. с кадастровым номером 50:32:0000000:36198, категория земель: "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещения, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли специального назначения", расположенного по адресу: Московская область, Серпуховский район, в районе п.Оболенск для размещения производственных, административных и складских помещений.

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 309,310,614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по своевременному внесению арендных платежей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области и Правительство Московской области.

Решением от 24 апреля 2015 года Арбитражный суд Московской области иск полностью удовлетворил.

Суд первой инстанции признал заявленные требования правомерными и обоснованными, тогда как ответчиком не предоставлено доказательств надлежащего исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 02 сентября 2015 года решение отменено в части расторжения договора аренды и обязания ответчика освободить земельный участок.

В этой части в иске суд отказал.

В остальной части решение оставлено без изменения.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что расторжение договора аренды по основанию нарушения условия о внесении арендной платы является несоразмерной мерой ответственности за нарушение такого обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. При этом, задолженность и пени были погашены ответчиком после принятия решения по настоящему делу, следовательно, имущественные интересы арендодателя компенсированы.

Помимо этого, как посчитал суд, расторжение договора аренды приведет к срыву реализации проекта строительства логистического комплекса на территории п. Оболенск Серпуховского муниципального района Московской области.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Администрации Серпуховского муниципального района, которая не согласна с постановлением суда апелляционной инстанции в части отказа в иске о расторжении договора и обязании ответчика освободить земельный участок, в связи с нарушением судом норм материального права.

Заявитель кассационной жалобы ссылается на нарушение ответчиком условий договора аренды и положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в части своевременного внесения арендной платы. При этом, как указывает заявитель, задолженность была погашена ответчиком только при рассмотрении данного дела в суде апелляционной инстанции. Между тем, текущие платежи ответчиком также не оплачены, что свидетельствует о продолжении нарушения обязательств по договору.

Заявитель также считает необоснованным вывод суда апелляционной инстанции о том, что с расторжением договора аренды последует срыв реализации инвестиционной программы по развитию транспортно-логистической системы Московской области, в рамках которой ответчик определен единственным победителем премии. Как указывает заявитель, по направленному им запросу была получена из Министерства инвестиций и инноваций Московской области информация о недостаточном финансировании для участия ответчика в этой программе.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил постановление суда апелляционной инстанции отменить в обжалуемой части.

Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против доводов кассационной жалобы, просил постановление оставить без изменения.

Кассационным судом направлены в адрес Правительства Московской области и Министерства имущественных отношений Московской области копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их представители в суд не явились.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению третьих лиц, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.

Выслушав явившихся представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа считает, что постановление подлежит отмене, а решение оставлению в силе в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 16 октября 2013 года между ООО "Трансинвест" (арендатор) и Администрацией Серпуховского муниципального района Московской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 1951, во исполнение условий которого арендодатель передал в аренду земельный участок площадью 634 352 кв.м. с кадастровым номером 50:32:0000000:36198, расположенный по адресу: Московская область, г. Серпуховский район, район п. Оболенск для размещения производственных, административных и складских зданий.

Срок действия договора согласно пункту 2.1 установлен с 16 октября 2013 года по 15 октября 2062 года.

В соответствии с пунктом 3.1 названного договора размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонами в приложении N 2 (расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью. Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала.

Арендная плата подлежит внесению арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно (пункт 3.3. договора).

В пункте 5.2 договора стороны определили ответственность за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с несвоевременным внесением ответчиком арендной платы Администрация направила в его адрес претензию от 29 сентября 2014 года N 478-411 с требованием об оплате долга, образовавшегося за период с 4 квартала 2013 года по 3 квартал 2014 года и предупреждением в случае неуплаты задолженности обратиться в суд за ее принудительным взысканием и расторжении договора аренды.

С претензией от 10 октября 2014 года N 252-404 о необходимости оплаты долга и пени Администрация направила обществу соглашение о расторжении договора.

Обращаясь в арбитражный суд, истец ссылался на то, что у ответчика образовалась задолженность в связи с невнесением арендной платы за период с 2 квартала 2014 года по 3 квартал 2014 года в сумме 1 413 019 руб. 08 коп., на которую истец начислил договорную пени в сумме 62 964 руб. 22 коп.

Относительно требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени суды обеих инстанций сделали одинаковые выводы и признали их правомерными, ввиду неисполнения ответчиком надлежащим образом своего договорного обязательства по внесению арендных платежей.

При этом, как отметил суд апелляционной инстанции, платежные документы, предоставленные ответчиком в подтверждение факта оплаты суммы долга и пени не могут быть приняты во внимание, поскольку платежи произведены ответчиком после оглашения резолютивной части решения по настоящему делу и, следовательно, не могли быть учтены при его принятии.

В тоже время, как правильно указал суд апелляционной инстанции, оплата, произведенная после принятия решения может быть учтена в ходе исполнительного производства.

В связи с этим, руководствуясь положениями статей 309,310,614 Гражданского кодекса Российской Федерации требования истца в этой части были удовлетворены.

Между тем, истцом также было заявлено требование о расторжении заключенного между сторонами договора аренды N 1951 от 16 октября 2013 года на основании условия пункта 4.1.1 договора и положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также обязании ответчика освободить занимаемый земельный участок.

Суд первой инстанции счел эти требования истца также правомерными ввиду установления обстоятельств нарушения ответчиком договорных обязательств в виде неисполнения обязательства по внесению арендной платы более двух раз.

Суд апелляционной инстанции посчитал, что оснований для удовлетворения этих требований истца не имеется со ссылкой на исключительность такой меры ответственности как расторжение договора.

Как указал суд апелляционной инстанции, системный анализ разъяснений, содержащихся в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", положений статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяет прийти к выводу, что не исключается возможность отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды в случае внесения арендатором арендной платы в разумный срок.

Ввиду заявления истцом в качестве основания для расторжения договора аренды только невнесение ответчиком арендных платежей, суд апелляционной инстанции принял во внимание их полное погашение ответчиком, в связи с чем сделал вывод о том, что расторжение договора по данному основанию является несоразмерной мерой ответственности за допущенное и устраненное нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

При этом, как посчитал суд апелляционной инстанции, в данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций, которые были им уплачены.

Помимо этого, суд апелляционной инстанции посчитал, что расторжение договора аренды повлечет невозможность реализации проекта строительства логистического комплекса на территории п. Оболенск Серпуховского муниципального района Московской области и указал на то, что ответчик является единственным победителем премии, в рамках которой осуществляется реализация инвестиционной программы по развитию транспортно-логистической системы Московской области.

В кассационном порядке обжалуются судебные акты в части требований о расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок, в связи с чем суд кассационной инстанции в соответствии с положениями статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверив законность и обоснованность решения и постановления исходя из доводов кассационной жалобы в обжалуемой части, приходит к выводу о том, что постановление подлежит отмене, а решение оставлению в силе в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшим на момент заключения договора между сторонами, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Вместе с тем, необходимо учитывать, что при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендаторы перечисляют арендную плату за землю на счета органов федерального казначейства.

Доходы, полученные от сдачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, являются основой для формирования местного бюджета.

Доходы, полученные от использования муниципального имущества, являются основой для формирования бюджета муниципального образования и исполнения возложенных государством на муниципальное образование обязанностей по решению вопросов местного значения муниципального района.

Таким образом, предоставление администрацией муниципального района в аренду земельного участка юридическому лицу посредством заключения гражданско-правовой сделки (договора аренды) направлено на получение доходов в бюджет исходя из согласованных сторонами договора условий и целей, в связи с чем арендатор обязан целесообразно использовать земельный участок и добросовестно исполнять свою обязанность по внесению платы за пользование земельным участком.

В данном случае, Администрацией Серпуховского муниципального района Московской области заключен договор с ООО "Трансинвест" о предоставлении последнему во временное владение и пользование земельного участка за плату.

Согласно пункту 1.1. договора земельный участок предоставлялся для размещения производственных, административных и складских зданий.

При этом, ни суд первой инстанции, ни суд апелляционной инстанции не установили иных целей заключения договора аренды, либо смешанный характер этого договора, содержащим элементы другого договора.

Таким образом, возникшие из договора аренды от 16 октября 2013 года правоотношения сторон регулируются земельным и гражданским законодательством, в частности, положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде, включающей статью 614, обязывающую арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 3 статьи 15 Закона Московской области N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" предусмотрено, что порядок и условия внесения арендной платы определяются договором аренды земельного участка.

В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Таким образом, арендная плата - одна из существенных обязанностей арендатора.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Вместе с тем, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Между тем, как установили суды обеих инстанций при рассмотрении настоящего дела, ответчиком обязанность по внесению арендной платы не была исполнена более двух раз подряд, в связи с чем образовалась задолженность, взысканная по настоящему делу.

Как видно из претензий истца, обязательство по внесению арендной платы не исполнялась ответчиком с 4 квартала 2013 года, то есть практически с момента заключения договора аренды (л.д. 32,33 т. 1).

Кроме того, как указывал истец в уточненном отзыве на апелляционную жалобу, задолженность, которую он взыскивал по настоящему делу, была погашена ответчиком только лишь в момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, при наличии поданной ответчиком же апелляционной жалобы и оспаривавшим взыскание с него задолженности по решению суда.

Более того, как указывал истец, текущие платежи ответчиком также не вносятся, тогда как земельным участком ответчик пользуется и извлекает тем самым выгоду из своего недобросовестного поведения, в связи с чем по состоянию на 11 августа 2015 года у него также образовалась задолженность, за взысканием которой необходимо будет обращаться с очередным иском (л.д. 6 т. 2).

Аналогичные пояснения о невыполнении ответчиком обязанности по уплате текущих арендных платежей представитель истца дал и в суде кассационной инстанции.

Представитель ответчика при этом в суде кассационной инстанции пояснил, что уплачивать арендную плату он не имеет возможности, поскольку не разрешен вопрос с инвестиционной программой.

Согласно пункту 6.2 договора от 16 октября 2013 года он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пунктах 4.1.1, 4.4.4, 4.4.8 настоящего договора.

В пункте 4.1.1 договора аренды стороны согласовали право арендодателя требовать расторжения договора при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Таким образом, само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений.

В силу положений статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Вместе с тем, следует принимать во внимание то, что если при решении вопроса о расторжении договора по требованию арендодателя исходить из обстоятельства погашения арендатором задолженности после получения соответствующего уведомления как факта его реабилитирующего, то при таком подходе недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений.

В данном же случае с момента заключения договора аренды ответчик систематически не вносит арендную плату в соответствии с условиями договора аренды, чем нарушаются как условия договора аренды, так и реализация права муниципального образования на получение дохода в бюджет.

Более того, задолженность была ответчиком погашена не в разумный срок после получения от арендодателя соответствующего уведомления и даже не после предъявления иска по настоящему делу, а только после принятия судебного решения, что, в том числе отметил суд апелляционной инстанции соглашаясь с выводом суда первой инстанции о взыскании задолженности и пени.

Таким образом, по настоящему делу истцом доказано существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, а именно невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.

В этой связи, в данном случае являются неправильными выводы суда апелляционной инстанции о том, что расторжение договора как мера ответственности несоразмерна допущенному ответчиком нарушению.

Помимо этого, по смыслу статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора аренды по инициативе арендодателя не является мерой гражданско-правовой ответственности за совершенное правонарушение. В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение правоотношения путем расторжения договора относится к мерам защиты гражданских прав, в связи с чем реализация арендодателем права на расторжение договора не может рассматриваться как применение ответственности за допущенное арендатором правонарушение, а является мерой его защиты от недобросовестного арендатора.

Ссылки суда апелляционной инстанции на инвестиционную программу Московской области по развитию транспортно-логистической системы в Московской области, проект строительства логистического комплекса на территории п. Оболенск Серпуховского муниципального района Московской области, признание ответчика победителем конкурса "Ежегодная общественная премия "Регионы-устойчивое развитие" не относятся к предмету рассматриваемого спора, поскольку суды не установили, что заключенный между сторонами договор имел помимо арендного характера иные цели использования земельного участка, чем предусмотрены в пункте 1.1., содержал элементы инвестиционного договора либо каким-то образом соотносился с инвестиционной программой.

Таким образом, приобщенные судом апелляционной инстанции дополнительные доказательства, связанные с инвестиционной программой, не имеют ни правового, ни фактического отношения к рассматриваемому спору о расторжении договора аренды в связи с нарушением его условия о внесении арендной платы.

Учитывая изложенное, выводы суда апелляционной инстанции сделаны с нарушением норм материального права, в связи с чем постановление подлежит отмене.

Суд первой инстанции, установив, что ответчик в течение более двух периодов подряд не вносил арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, согласованных в договоре, пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды, в связи с чем решение суда подлежит оставлению в силе.

Приложенные к кассационной жалобе копии письма Серпуховской городской прокуратуры от 19.09.2015 г. N 25-6026-2014, справки о наличии задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 16 октября 2013 года N 1951 и не поступлении арендных платежей за период со 2 квартала 2014 года, письма Министерства инвестиций и инноваций Московской области подлежат возврату заявителю, поскольку суд кассационной инстанции не наделен полномочиями принимать и давать оценку доказательствам, которые не были предоставлены в суды нижестоящий инстанций.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п.5 ч.1 ст.287, ч.ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02 сентября 2015 года по делу N А41-71150/14 отменить, решение Арбитражного суда Московской области от 24 апреля 2015 года оставить в силе.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

М.В. Борзыкин С.Н. Крекотнев