Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 ноября 2015 г. N Ф05-16566/15 по делу N А40-12734/2015

г. Москва

25 ноября 2015 г.

Дело N А40-12734/15

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.

судей Русаковой О.И., Борзыкина М.В.

при участии в заседании:

от Департамента городского имущества города Москвы (заявителя) - Столярова Т.В., дов. от 30.12.2014 N 33-Д-895/14

от Управления Росреестра по Москве (ответчика) - Пенькова А.Ю., дов. от 09.10.2015 N 21697/2015

от ООО "Элота" (третьего лица) - Майорова Ю.М., дов. от 03.08.2015 б/н

рассмотрев 18 ноября 2015 года в судебном заседании кассационные жалобы ООО "Элота" (третьего лица) и Управления Росреестра по Москве (ответчика) на решение от 11 июня 2015 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Павлюком Ю.Б., на постановление от 26 августа 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Кольцовой Н.Н., Мухиным С.М., Румянцевым П.В.,

по заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к Управлению Росреестра по Москве

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды,

третье лицо: ООО "Элота"

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, заявитель) 28.01.2015 обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, регистрирующий орган) о признании незаконным решения от 20.10.2014 N 12/217/2014-207, об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды от 24.05.2006 N 01-00643/06 объекта недвижимого имущества площадью 125,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1905 года д. 1, и об обязании произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Элота" (далее - ООО "Элота").

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.06.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2015, требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами ООО "Элота" (третье лицо) и Управление Росреестра по Москве (ответчик) обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами.

ООО "Элота" в своей кассационной жалобе настаивает на своих доводах о том, что до настоящего времени оригинал уведомления о расторжении договора аренды от 24.05.2006 N 01-00643/06, который якобы был направлен Департаментом в адрес ООО "Элота", и конверт, в котором было это уведомление, возвращенный якобы в адрес Департамента, не были представлены ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанций, как и не представлено доказательств того, что в почтовом отправлении N11505474021668 содержалось именно претензия отсутствуют, несмотря на то, что ООО "Элота" на протяжении 10 лет находится в одном помещении и на неполучении писем в результате виновных действий сотрудников почты не ссылалось. Заявитель также указывает, что отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации договора аренды от 24.05.2006 N 01-00643/06 является законным, поскольку регистрирующий орган, проведя проверку представленных Департаментом документов, обнаружило в них несоответствующие действительности заявления о якобы имеющем месте прекращении договора аренды по взаимному соглашению сторон и о фактическом освобождении помещения арендатором, тогда как Департамент лишь ограничился просьбой к регистрирующему органу не учитывать документы, которые были ранее представлены относительно расторжения договора по соглашению сторон т о фактическом освобождении помещения арендатором. Каких-либо других документов Департаментом на регистрацию, в числе заявление от ООО "Элота" о прекращении договора аренды, представлено не было, в связи с чем просит обжалуемые решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Управление Росреестра по Москве в своей кассационной жалобе настаивает на своих доводах о том, что на государственную регистрацию прекращения договора аренды не были представлены надлежащие документы, а именно акт приема-передачи спорного объекта недвижимости. Несмотря на то, что по просьбе Департамента государственная регистрация приостанавливалась, тогда как дополнительные документы не были заявителем представлены, в связи с тем, что причины, препятствующие государственной регистрации, устранены не были, государственным регистратором было принято решение об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды, просит обжалуемые решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать Департаменту в удовлетворении его заявления.

В судебном заседании суда кассационной инстанции 18.11.2015 представители ООО "Элота" и Управления Росреестра по Москве поддержали приведенные в кассационных жалобах доводы.

Представитель Департамента возражал, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационных жалоб ООО "Элота" и Управления Росреестра по Москве к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, правоотношения сторон возникли из заключенного между Департаментом (арендодатель) и ООО "Элота" (арендатор) договора аренды от 24.05.2006 N 01-00643/06 в отношении объекта недвижимого имущества площадью 125,1 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1905 года, д. 1, для использования в целях офиса. Срок действия договора в редакции дополнительного соглашения установлен до 30.06.2015.

По условиям этого договора предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора в случае использования арендатором объекта аренды не по целевому назначению.

Вместе с тем, Департамент, ссылаясь на использование ответчиком нежилого помещения не по целевому назначению, направил 06.05.2014 ООО "Элота" уведомление о расторжении договора, после чего Департамент обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением от 04.09.2014 о государственной регистрации прекращения обременения (аренды) упомянутого объекта недвижимого имущества.

Решением от 20.10.2014 N 12/217/2014-207 Управление Росреестра по Москве отказало в государственной регистрации прекращения договора аренды, что явилось основанием для обращения департамента с настоящим требованием в суд.

Удовлетворяя требования истца, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что факт того, что арендованное помещение использовалось ООО "Элота" под салон красоты и студию танцев, что подтверждается актами осмотра нежилых помещений города Москвы от 13.03.2014 N 00-02230/14, от 07.04.2014 N 00-0327/14, не опровергается ООО "Элота" и регистрирующим органом, поэтому в силу пункта 8.3 договора аренды и пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации из-за использования арендованного помещения не по целевому назначению, договор считается расторгнутым с момента направления соответствующего уведомления заказным письмом. Департаментом в регистрирующий орган были представлены доказательства направления в адрес ООО "Элота" уведомления о расторжении в одностороннем порядке договора аренды, поэтому регистрирующему органу был представлен полный пакет документов, необходимых для государственной регистрации прекращения договора аренды.

Суд кассационной инстанции не может согласится с такими выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 16 Закона о регистрации предусмотрено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают такие обстоятельства - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент её совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендуемое имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Делая выводы о том, что на государственную регистрацию был представлен весь пакет необходимых документов, суды сослались на то, что на государственную регистрацию прекращения договора аренды было представлено уведомление о расторжении договора аренды от 06.05.2014 N ДГИ-И-8762/14, согласно которому Департамент уведомляет ООО "Элота" о расторжении договора на основании пункта 8.3 договора аренды и пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, договор считается расторгнутым с момента направления настоящего уведомления, а ООО "Элота" следует освободить занимаемое помещение не позднее 14 дней с момента прекращения действия договора аренды, сдав его по акту приема-передачи арендодателю.

Вместе с тем, суды не установили о наличии акта приема-передачи арендуемого ООО "Элота" по договору аренды от 24.05.2006 N 01-00643/06 объекта недвижимого имущества площадью 125,1 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1905 года, д. 1.

Вместе с тем, абзацами 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации государственным регистратором было принято решение об отказе во внесении в ЕГРП записи о прекращении аренды нежилого помещения.

Судами первой и апелляционной инстанций не было принято во внимание, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора.

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, укачанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд кассационной инстанции отмечает, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявлении обеих сторон договора.

В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся.

Согласно правовой позиции, приведенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 25.07.2011 N 3318/11, лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.

Суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание вышеуказанные нормы права, не установили обстоятельства получения (направления) Департаментом в адрес ООО "Элота" уведомления о расторжении договора аренды от 24.05.2006 N 01-00643/06 объекта недвижимого имущества площадью 125,1 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1905 года, д. 1.

С учетом того, что судом первой инстанции не были установлены вышеизложенные обстоятельства, а суд апелляционной инстанции эти недостатки не устранил, несмотря на то, что ответчик в апелляционной жалобе настаивал на этих доводах, то обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 июня 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2015 года по делу N А40-12734/15 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

С.Н. Крекотнев

Судьи

О.И. Русакова М.В. Борзыкин