Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14 декабря 2015 г. N Ф05-17465/15 по делу N А40-142416/2014

город Москва

14 декабря 2015 г.

ДелоN А40-142416/14

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего судьи Аталиковой З.А.

судей Дунаевой Н.Ю., Петровой Е.А.,

при участии в заседании:

от истца -Зюкин Д.Е. по доверенности от 04 декабря 2015 года

от ответчика -Гречко А.В. по доверенности от 30 декабря 2014 года N 33Д-852/14

рассмотрев 07 декабря 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Клинико-Диагностическое Общество"

на решение от 22 декабря 2014 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Голоушкиной Т. Г.,

на постановление от 02 сентября 2015 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кузнецовой Е. Е., Левиной Т. Ю., Панкратовой Н. И.,

по иску ООО "Клинико-Диагностическое Общество"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Клинико-Диагностическое Общество" (с учетом определения Арбитражного суда города Москвы от 16 октября 2014 года о процессуальном правопреемстве) (далее - ООО "Клинико-Диагностическое Общество", арендатор, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, арендодатель, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 353,1 кв. м (подвал: пом. II, комн. 1 - 20, 20а, 21 - 27, 27а, 27б, 28 - 33), расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Нижняя Масловка, д. 19, в части условия о размере покупной цены равной 15 747 000 руб., с рассрочкой на 3 года, по 437 417 руб. ежемесячно (с учетом определения Арбитражного суда города Москвы от 18 августа 2014 года о выделении требований в отдельное производство по делу N А40-85750/14).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 декабря 2014 года в удовлетворении требований ООО "Клинико-Диагностическое Общество" отказано в полном объеме.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2015 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, поскольку судом первой инстанции неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства истца об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, истец уточнил исковые требования в части установления выкупной цены в размере равной 17 984 785 руб., с рассрочкой на 3 года, по 499 577,36 руб. ежемесячно.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 сентября 2015 года решение Арбитражного суда города Москвы от 22 декабря 2014 года отменено, в удовлетворении требований ООО "Клинико-Диагностическое Общество" отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу постановлением суда апелляционной инстанции, ООО "Клинико-Диагностическое Общество" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Клинико-Диагностическое Общество" поддержал доводы кассационной жалобы, уточнив, что оспаривает только постановление суда апелляционной инстанции, которое просит отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Представитель Департамента возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагает обжалуемое постановление законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя истца и ответчика, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Как установлено судом апелляционной инстанции, и следует из материалов дела, ООО "Клинико-Диагностическое Общество" арендует у города Москвы на основании договора аренды от 13 октября 1997 года. N 2-672/97, заключенном между Департаментом и ООО "Клинико-Диагностическое Общество", нежилые помещения общей площадью 353,1 кв. м (подвал: пом. II, комн. 1 - 20, 20а, 21 - 27, 27а, 27б, 28 - 33), расположенные в здании по адресу: г. Москва, ул. Нижняя Масловка, д. 19, используемые под медицинский центр.

20 февраля 2014 года ООО "Клинико-Диагностическое Общество" обратилось в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений в собственность на основании ч. 2.1 ст. 9 ФЗ от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", т.е. по цене, равной его рыночной стоимости, определенной в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

Ответчик подготовил проект договора купли-продажи на условиях покупной цены, определенной в Отчете об оценке привлеченного им оценщика и направил его истцу (документы получены истцом 28 июля 2014 года).

Истец, в свою очередь, также привлек оценщика, который выполнил Отчет об оценке, в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена равной 15 747 000 руб. без НДС, в связи с чем истец, полученный от ответчика проект Договора купли-продажи подписал с протоколом разногласий в части условия о размере покупной цены, после чего направил их Ответчику (документы получены ответчиком 03 сентября 2014 года).

Поскольку Департамент протокол разногласий истца не принял, истец передал разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Суд апелляционной инстанции, пришел к выводу, что исковые требования ООО "Клинико-Диагностическое Общество" не подлежат удовлетворению, поскольку заключение эксперта N 2015-1018-СЭ, выполненное экспертом Автономной некоммерческой организации "Коллегия Независимых экспертов" в рамках судебной экспертизы, не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а определенная в нем рыночная стоимость объекта недвижимости является недостоверной, в связи с выявленными судом недостатками при подборе объектов-аналогов.

При этом, отказывая в удовлетворении требований ООО "Клинико-Диагностическое Общество", суд апелляционной инстанции также исходил из того, что истцом не было заявлено о проведении повторной экспертизы в порядке ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции, поскольку формально спор по урегулированию разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли продажи остался не разрешенным и последствием такого отказа в иске является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешение судом спора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что заключение эксперта, полученное в рамках проведения судебной экспертизы является недостоверным доказательством, истцом не было заявлено о проведении повторной экспертизы в порядке ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и иных доказательств того, что рыночной стоимости выкупаемых помещений соответствует цена, заявленная в иске, а не включенная в подготовленный ответчиком проект договора истцом не представлено.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В данном случае, нельзя признать обоснованным вывод суда об отказе в иске, по мотиву отсутствия ходатайства истца о проведении повторной экспертизы, поскольку, если такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований стороны осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания.

С учетом статей 71 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта в подлежит исследованию, оценке в совокупности с другими доказательствами по делу.

В материалы дела Департамент представил отчет 3738 Г/383 об оценке рыночной стоимости имущества, выполненный ООО "АБН Консалт", согласно которому рыночная стоимость выкупаемого помещения по состоянию на 16 мая 2014 года была определена в размере 52 934 00 руб. ( с учетом НДС).

ООО "Клинико-Диагностическое Общество" представлен отчет, выполненный ЗАО "Интегро", согласно которому рыночная стоимость выкупаемого помещения по состоянию на 20 февраля 2014 года была определена в размере 15 747 000 ( с учетом НДС).

Следует принять во внимание, правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суд апелляционной инстанции, имея сомнения в достоверности заключения эксперта не воспользовался правом вызова эксперта в судебное заседание для дачи разъяснений по экспертному заключению, не вынес на обсуждение сторон вопрос о необходимости проведения по делу повторной экспертизы, имея в силу закона право на назначение повторной экспертизы также не воспользовался им.

При этом выводы суда об отказе в иске основаны на неполной оценке имеющихся в деле доказательств.

Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела, кассационная коллегия, отменяя постановление суда апелляционной инстанции, признает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд, поскольку судом апелляционной инстанции настоящее дело рассматривалось по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, исследовать и оценить относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств. По результатам рассмотрения дела, при правильном применении норм материального и процессуального права, с учетом сложившейся судебно-арбитражной практики, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление от 02 сентября 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-142416/14 отменить. Указанное дело направить на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Председательствующий судья

Аталикова З.А.

Судьи

Дунаева Н.Ю. Петрова Е.А.