Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 декабря 2015 г. N Ф05-17168/15 по делу N А40-109585/2014

город Москва

15 декабря 2015 г.

Дело N А40-109585/14

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Калининой Н.С., Шишовой О.А.,

при участии в заседании:

от истца: закрытого акционерного общества "Дирекция выставок и аукционов" - Серегин В.М. генер.дир. по решению N 1 от 24.04.2015, Петрова Г.В. по дов. от 09.11.2015,

от ответчиков: Департамента культурного наследия города Москвы - Шастун А.В. по дов. от 09.10.2015,

Департамента городского имущества города Москвы - Величко А.С. по дов. от 15.04.2015,

Государственного автономного учреждения культуры города Москвы "Сад культуры и отдыха им. Н.Э. Баумана" - Мухина Т.Н. по дов. от 27.11.2015,

от третьего лица: Департамента культуры города Москвы - неявка, извещен,

рассмотрев 09 декабря 2015 года в судебном заседании кассационные жалобы ответчиков - Департамента культурного наследия города Москвы, Департамента городского имущества города Москвы и Государственного автономного учреждения культуры города Москвы "Сад культуры и отдыха им. Н.Э. Баумана"

на решение от 01 апреля 2015 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Давыдовой О.В.,

и постановление от 11 сентября 2015 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Савенковым О.В., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.,

по иску закрытого акционерного общества "Дирекция выставок и аукционов"

к Департаменту культурного наследия города Москвы, Государственному автономному учреждению культуры города Москвы "Сад культуры и отдыха им. Н.Э. Баумана", Департаменту городского имущества города Москвы

о понуждении заключить договор аренды,

третье лицо: Департамент культуры города Москвы,

по встречному иску Государственного автономного учреждения культуры города Москвы "Сад культуры и отдыха им. Н.Э. Баумана"

к закрытому акционерному обществу "Дирекция выставок и аукционов"

об освобождении занимаемого нежилого помещения,

и по встречному иску Департамента городского имущества города Москвы

к закрытому акционерному обществу "Дирекция выставок и аукционов"

об обязании освободить нежилые помещения и передать ключи от входных дверей и дверей всех внутренних помещений объекта Государственному автономному учреждению культуры города Москвы "Сад культуры и отдыха имени Н.Э. Баумана",

УСТАНОВИЛ: закрытое акционерное общество "Дирекция выставок и аукционов" (далее - ЗАО "Дирекция выставок и аукционов") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Государственному автономному учреждению культуры города Москвы "Сад культуры и отдыха им. Н.Э. Баумана" (далее - ГАУК г. Москвы "Сад КиО им. Н.Э. Баумана") с иском, с учетом принятых судом в порядке в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований, о понуждении заключить договор аренды части объекта культурного наследия "Усадьба 18 в. Главный дом нач. 18 в." общей площадью 687,3 кв.м. (цокольный этаж, помещение III комнаты N 1, N 2; 1 этаж, помещение II, комнаты NN 1-2, 2а, 3-16; 2 этаж, помещение II, комнаты NN 1-5), расположенного по адресу: город Москва, ул. Старая Басманная, д. 15а. стр. 4 (ранее "строение 4-4а"), на условиях, соответствующих условиям досрочно прекращенного охранно-арендного договора от 01.11.2000 N 154/2 (после государственной регистрации - договор от 15.02.2001 N 00-00107/01) на срок до 11.01.2020.

Определениями суда от 28 ноября 2014 года и от 19 января 2015 года в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве ответчиков привлечены Департамент городского имущества города Москвы и Департамент культурного наследия города Москвы (далее - Мосгорнаследие).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент культуры города Москвы.

Определением от 02 сентября 2014 года для совместного рассмотрения с первоначальным иском судом приняты к производству встречные исковые заявления ГАУК г. Москвы "Сад КиО им. Н.Э. Баумана" и Департамента городского имущества города Москвы к ЗАО "Дирекция выставок и аукционов" об освобождении занимаемого нежилого помещения, обязании передать ключи от входных дверей и дверей всех внутренних помещений объекта ГАУК г. Москвы "Сад КиО имени Н.Э. Баумана".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01 апреля 2015 года требования первоначального иска удовлетворены. Суд обязал Департамент городского имущества города Москвы, Департамент культурного наследия города Москвы, Государственное автономное учреждение культуры города Москвы "Сад культуры и отдыха им. Н.Э. Баумана" заключить с ЗАО "Дирекция выставок и аукционов" договор аренды части объекта культурного наследия "Усадьба 18 в. Главный дом нач. 18 в." общей площадью 687,3 кв.м. (цокольный этаж, помещение III, комнаты N 1, N 2; этаж 1, помещение II, комнаты NN 1-2, 2а, 3-16, 2 этаж, помещение II, комнаты NN 1-5), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Старая Басманная, д. 15а, стр. 4 на условиях соответствующих условиям досрочно прекращенного охранного договора от 01.11.2000 N 154/2 (после государственной регистрации договора от 15.02.2001N 00-00107/01) на срок до 11.01.2020.

В удовлетворении встречных исковых заявлений отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2015 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчики по первоначальному иску Мосгорнаследие, Департамент городского имущества города Москвы и ГАУК г. Москвы "Сад КиО им. Н.Э. Баумана" обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами.

В кассационных жалобах Мосгорнаследие и Департамент городского имущества города Москвы просят обжалуемые решение и постановление отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований по первоначальному иску, указывая на нарушение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неполное выяснение имеющих значение для дела обстоятельств.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов Мосгорнаследие указывает, что спорное имущество находится на балансе Департамента городского имущества города Москвы, который и является арендодателем спорного имущества, которое было передано в субаренду истцу по договору субаренды, заключенному с ГАУК г. Москвы "Сад КиО им. Н.Э. Баумана"; Мосгорнаследие не является надлежащим ответчиком, поскольку не являлось стороной договора аренды; судом апелляционной инстанции к материалам дела приобщено письмо Управления Росреестра по Москве о прекращении права оперативного управления Мосгорнаследия на объект недвижимости по адресу ул. Старая Басманная, д. 15, стр. 4-4а; в настоящее время спорный объект находится в оперативном управлении ГАУК города Москвы "Сад КиО им. Н.Э. Баумана"; судами не учтено, что полномочиями на заключение договора аренды Мосгорнаследие не обладает, в силу чего, решение суда является неисполнимым, и повлечет для Мосгорнаследия наступление неблагоприятных последствий, в частности, в виде наложения судебным приставом-исполнителем штрафов за не исполнение судебного решения.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов Департамент городского имущества города Москвы указывает, что в постановлении Правительства Москвы от 19.12.1995 N 1005 "Об использовании строений государственного сада культуры и отдыха им. Н.Э. Баумана по адресу: Москва, ул. Старая Басманная, д. 15, 15а", на основании которого, город Москва в лице Правительства Москвы принял на себя добровольное обязательство по передаче ТОО "Дирекции выставок и аукционов Российского фонда культуры"" (правопредшественник истца) в субаренду фактически занимаемую Дирекцией часть помещений, общей площадью 660 кв.м. по адресу: Москва, ул. Старая Басманная, д. 15А, стр. 4-4А, отсутствует условие о добровольно принятом на себя обязательстве о передаче указанных помещений на срок 49 лет; с даты вступления в силу постановления Правительства Москвы от 18.07.2000 N 542 "О передаче государственному саду культуры и отдыха им. Н.Э. Баумана зданий по адресу: ул. Старая Басманная, д. 15, 15а" у города Москвы отсутствует предусмотренная добровольно принятым обязательством обязанность заключить с истцом договор по передаче спорных помещений в субаренду, либо на других основаниях, в связи с чем, у истца отсутствуют правовые основания для понуждения ответчика к заключению договора аренды спорных помещений по смыслу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации; в адрес Департамента истцом не направлялось никаких оферт, проектов договора аренды, либо предложений о заключении договора аренды спорных помещений, истцом не представлены надлежащие доказательства направления оферты именно в адрес Департамента, истцом не был соблюден предусмотренный законом досудебный порядок рассмотрения указанного спора, в связи с чем, судами не применен подлежащий применению, по мнению заявителя, пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; судами не учтено, что договор субаренды от 25.12.2007, заключенный между ГАУК г. Москвы "Сад КиО им. Н.Э. Баумана" и истцом, прекращен по обоюдному соглашению сторон, на основании Акта приема-передачи объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы от 24.12.2014; Департамент передал вышеуказанные помещения ГАУК г. Москвы "Сад КиО им. Н.Э. Баумана" на праве оперативного управления; от имени собственника Департамент не давал согласия на передачу истцу спорных нежилых помещений; судами также не учтено, что в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями, заключение договоров аренды может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов (пункты 1, 2 части 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции"); предложенный истцом проект договора аренды противоречит статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", в соответствии с которой, в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично субъектам Российской Федерации, проведение оценки, в частности, в целях передачи в аренду, является обязательным; ввиду отсутствия правовых оснований для занятия истцом спорных помещений отказ во встречных исковых требованиях об их освобождении является необоснованным; кроме того, в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 30.06.2012 N 1148-р в собственность Российской Федерации должны быть переданы объекты недвижимого имущества, расположенные, в том числе по адресу: г. Москва, ул. Старая Басманная, д. 15А, стр.4.

В кассационной жалобе ГАУК г. Москвы "Сад КиО им. Н.Э. Баумана" просит обжалуемые судебные акты отменить и передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неполное выяснение имеющих значение для дела обстоятельств.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе заявитель указывает на неправомерное обязание судами заключить с истцом договор аренды срезу трех юридических лиц в качестве арендодателей; арендодателем по прекратившему свое действие договору аренды от 15.02.2001 N 00-00107/01 является Департамент городского имущества города Москвы; в материалы дела представлены документы, подтверждающие прекращение права оперативного управления Мосгорнаследия в отношении спорного здания, однако, несмотря на данное обстоятельство, обжалуемым решением суд удовлетворил требования истца об обязании заключить с ним договор аренды, при этом, суд апелляционной инстанции не изменил решение суда первой инстанции в указанной части; судами не учтено, что в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 30.06.2012 N 1148-р "Об утверждении перечня объектов культурного наследия федерального значения, в отношении которых должно быть оформлено право собственности Российской Федерации, и перечня объектов культурного наследия федерального значения, которые необходимы для обеспечения осуществления городом Москвой установленных полномочий" на задание, в котором расположены спорные помещения, должно быть оформлено право собственности Российской Федерации; судом апелляционной инстанции не дана оценка представленной в материалы дела копии расписки о подаче документов для государственной регистрации перехода права собственности города Москвы на спорное здание Российской Федерации; судами не рассмотрено ходатайство ответчиков о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Российской Федерации в лице уполномоченных органов; исполнение решения суда повлечет заключение договора аренды лицами, не обладающими никакими полномочиями в отношении спорного помещения; судами не принято во внимание, что постановление Правительства Москвы от 19.12.1995 N 1005 "Об использовании строений государственного сада культуры и отдыха им. Н.Э. Баумана по адресу: Москва, ул. Старая Басманная, д. 15, 15а" в настоящее время утратило силу, в связи с чем, применили не подлежащий применению пункт 2 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации; суды также не дали оценки тому обстоятельству, что истец в настоящее время не осуществляет творческую деятельность, для целей осуществления которой ранее по договору субаренды ему были представлены спорные помещения, истец не имеет отношения к Министерству культуры России, является коммерческой организацией и, кроме того, истец просит заключить договор аренды на площадь большую, чем указано в Постановлении от 19.12.1995 N 1005; в названном Постановлении не были указаны конкретные нежилые помещения; выводы суда первой инстанции о том, что договор аренды от 01.11.2000 является действующим в связи с отсутствием доказательств регистрации его прекращения в установленном законом порядке, противоречит выводам суда об удовлетворении первоначального иска по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации; суд апелляционной инстанции не дал оценки доводам ответчика о неправильном указании цены договора аренды; судами не приято во внимание, что представленный истцом проект договора содержит цену договора, не соответствующую ранее действовавшему договору аренды от 01.11.2000 N 154/2 в редакции дополнительного соглашения от 29.06.2010 (пункт 10), ставка арендной платы в размере 229 890 руб. в месяц была рассчитана в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 12.04.2011 N 135-ПП "О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 30 декабря 2008 г. N 1218-ПП и продлении срока действия постановления Правительства Москвы от 18 сентября 2007 г. N 810-ПП"; по мнению ответчика, ставка арендной платы по договору должна быть рассчитана, исходя из ставки, действовавшей на момент прекращения договора субаренды (3500 руб. за кв. м. в год с применением повышающего коэффициента с индексом 1, 1, то есть 3 850 руб. за кв. м. в год или за аренду всего помещения в размере 220 508 руб. 75 коп. в месяц (без НДС)) (пункт 1.2 постановления Правительства Москвы от 30.12.2008 N 1218-ПП "О дополнительных мерах государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, на период стабилизации финансовой системы".

В отзывах на кассационные жалобы истец по первоначальному иску - ЗАО Дирекция выставок и аукционов", возражая против приведенных в них доводов указывает, что арбитражные суды обоснованно приняли судебные акты в отношении Мосгорнаследия, поскольку, в соответствии с п. 1 Положения о Департаменте культурного наследия города Москвы, Департамент является отраслевым органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия города Москвы и переданные полномочия Российской Федерации в отношении объектов культурного наследия; поскольку объектом договора аренды (субаренды) является памятник архитектуры XVIII века, участие Мосгорнаследия в заключении договора аренды обязательно; арбитражные суды обоснованно применили положения части 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, защитив права субарендатора, на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока договора субаренды в отношении имущества, находившееся в пользовании истца с 9 января 1993 года; Российская Федерация не привлекалась в качестве третьего лица, поскольку доказательства передачи фактической передачи объекта аренды в федеральную собственность в материалы дела не представлено; размер арендной платы при заключении договора аренды с истцом должен соответствовать размеру арендной платы, предусмотренному в прекращенном договоре аренды от 15.02.2001 N 00-00107/01.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители заявителей кассационных жалоб, каждый в отдельности, поддержали доводы и требования жалоб.

Представители истца, поддержав доводы представленного отзыва, возражали против доводов кассационных жалоб, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Департамент культуры города Москвы, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационных жалоб, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечил.

Обсудив доводы кассационных жалоб, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене с передачей дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 25.12.2007 между ГАУК г. Москвы "Сад КиО им. Н.Э. Баумана" (арендатором) и ЗАО "Дирекция выставок и аукционов Министерства культуры" (субарендатором) был заключен договор субаренды объекта культурного наследия (далее - договор субаренды), по которому арендатор передает, а субарендатор принимает в субаренду часть объекта культурного наследия "Усадьба 18 в. Главный дом нач. 18 в.", общей площадью 687,3 кв.м. (цокольный этаж, помещение III комнаты N 1, N 2, 1 этаж, помещение II, комнаты NN 1-2, 2а, 3-16; 2 этаж, помещение II, комнаты N N 1-5), расположенный по адресу: Москва, ул. Старая Басманная, д. 15а, строение 4-4а (пункт 1.1 договора).

Объект субаренды передается для использования в культурно-выставочных целях, оказание иных услуг в сфере культуры и искусства (пункт 1.3 договора).

Срок действия договора субаренды устанавливается на 10 лет с даты его государственной регистрации (пункт 1.5).

Договор субаренды заключен на основании охранно-арендного договора от 01.11.2000 N 154/2, заключенного между ГАУК г. Москвы "Сад КиО им. Н.Э. Баумана" и Комитетом по культурному наследию города Москвы (после государственной регистрации договор от 15.02.2001N 00-00107/01) об аренде памятника "Усадьба, XVIII в." (Дом с антресолями) по адресу: г. Москва, ул. Старая Басманная, д. 15а, стр. 4-4а, общей площадью 1 532,6 кв.м. (далее - договор аренды).

В соответствии с дополнительным соглашением от 29.06.2010 к договору аренды арендодателем по указанному договору аренды стал выступать Департамент имущества города Москвы.

Распоряжением Правительства Москвы от 21.12.2011 N 981-РП "Об изменении типа государственных учреждений культуры города Москвы" (пункт 1.9.) наименование Государственного учреждения культуры города Москвы "Сад культуры и отдыха им. Н.Э. Баумана" было изменено на Государственное автономное учреждение культуры города Москвы "Сад культуры и отдыха им. Н.Э. Баумана" (сокращенное наименование - ГАУК г. Москвы "Сад КиО им. Н.Э. Баумана").

Согласно пункту 3.2.1. данного Распоряжения функции и полномочия учредителя перечисленных в нем государственных автономных учреждений культуры города Москвы осуществляет Департамент культуры города Москвы.

В силу пунктов 3 и 4 Положения об осуществлении органами исполнительной власти города Москвы функций учредителя автономного учреждения города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 21.12.2010 N 1076-ПП, согласие на распоряжение имуществом, закрепленным за автономным учреждением, дается учредителем по согласованию с Департаментом городского имущества города Москвы.

Распоряжением Департамента имущества города Москвы от 13.12.2012 N 4148-Р было предписано расторгнуть договор аренды от 15.02.2001 N 00-00107/01 и закрепить на праве оперативного управления за ГАУК г. Москвы "Сад КиО им. Н.Э. Баумана" нежилое здание по адресу: Москва, ул. Старая Басманная, д. 15А, стр. 4, общей площадью 1532,6 кв.м.

Указанный объект передан Департаментом городского имущества города Москвы в оперативное управление ГАУК г. Москвы "Сад КиО им. Н.Э. Баумана" по акту приема- передачи от 24.02.2014.

ГАУК г. Москвы "Сад КиО им. Н.Э. Баумана" 12.02.2014 направил истцу по первоначальному иску уведомление о расторжении договора субаренды с требованием освободить занимаемые помещения, поскольку в соответствии с дополнительным соглашением от 17.01.2014, договор аренды считается расторгнутым с 12.02.2014, со ссылкой на пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 6.3 договора субаренды).

В ответ на указанное уведомление 06.03.2014, руководствуясь пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился к ГАУК г. Москвы "Сад КиО им. Н.Э. Баумана" с письмом о своем намерении воспользоваться правом субарендатора на заключение с договора аренды занимаемых помещений в пределах оставшегося срока субаренды.

Истец 08.04.2014 получил от ГАУК г. Москвы "Сад КиО им. Н.Э. Баумана" требование об освобождении занимаемых помещений.

Истец 22.05.2014 за N 21/05 направил ГАУК г. Москвы "Сад КиО им. Н.Э. Баумана" оферту о заключении договора аренды с приложением 6-ти экземпляров подписанного договора аренды.

Копии оферты с приложением проекта договора аренды были также направлены в Департамент городского имущества города Москвы, Департамент культуры города Москвы и Департамент культурного наследия города Москвы.

На указанную оферту от ГАУК г. Москвы "Сад КиО им. Н.Э. Баумана" поступил отказ от заключения договора аренды (N 153 от 11.06.2014), что послужило основанием для обращения ЗАО "Дирекция выставок и аукционов" в арбитражный суд с первоначальным иском.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что в связи с прекращением договора аренды, и расторжением с 12.02.2014 в одностороннем порядке договора субаренды, правые основания для занятия ЗАО "Дирекция выставок и аукционов" спорного нежилого помещения отсутствуют.

Удовлетворяя требования по первоначальному иску, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец имеет право на заключение договора аренды в порядке пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом, требования статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в данном случае не применимы, исходя из положений пункта статьи 422, пункта 3 статьи 433, статьи 445, статьи 609, пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом суд исходил из следующего.

Согласие собственника на передачу в возмездное пользование ЗАО "Дирекция выставок и аукционов Министерства культуры" спорных помещений было дано постановлением Правительства Москвы от 19.12.1995 N 1005, что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 09.04.2008.

Поскольку правоотношения по договору субаренды в силу пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации трансформируются в арендные отношения, повторного согласия собственника на передачу объекта субаренды в аренду - не требуется.

Условия, на которых должен быть заключен договор аренды с бывшим субарендатором, в рассматриваемом случае должны соответствовать условиям прекращенного договора аренды, эти условия включают в себя и условие о цене.

Суд учел разъяснения Федеральной антимонопольной службы от 01.11.2011 (пункт 12), исходя из которых, предусмотренное пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора аренды с субарендатором на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, в связи с досрочным прекращением договора аренды, не является нарушением антимонопольного законодательства, поскольку данный случай является исключением, предусмотренным пунктом 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Все условия договора аренды, на заключение которого имеет право субарендатор, включая условия о размере арендной платы, должны соответствовать условиям прекращенного договора аренды в силу императивных требований пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, что означает, что определение размера арендной платы в рассматриваемом случае любым другим, в том числе предусмотренным пунктом 1 статьи 17 Закона о защите конкуренции, способом (через конкурс или аукцион), недопустимо.

Основания для расторжения договора субаренды в одностороннем порядке изложены в пункте 6.2 договора и заключаются в нарушении субарендатором ряда условий договора.

Однако в уведомлении от 12.02.2014 ответчик не ссылался ни на одно из этих оснований; никогда раньше ответчик не заявлял о наличии подобных оснований, поскольку истец свои обязательства по договору исполнял надлежащим образом.

Процедура расторжения договора в одностороннем порядке, предусмотренная в пункте 6.3 договора, применяется только при наличии оснований для такого расторжения, предусмотренного пунктом 6.2 договора, а поскольку такие основания отсутствуют, то утверждение ответчика о расторжении договора в одностороннем порядке юридически несостоятельно.

Прекращение договора субаренды по рассматриваемому основанию (в связи с прекращением договора аренды) предоставляет субарендатору право требовать заключения с ним договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращенного договора аренды, за защитой этого права, не признаваемого ответчиками, истец и обратился в арбитражный суд.

Право субарендатора на заключение договора аренды недвижимого имущества не зависит от воли собственника этого имущества, при этом, право передавать в аренду имущество, находящееся в оперативном управлении, принадлежит лицу, у которого это имущество находится в оперативном управлении.

По смыслу пункта 2 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации автономное учреждение вправе распоряжаться недвижимым имуществом, закрепленным за ним собственником, с согласия последнего, следовательно, ГАУК г. Москвы "Сад КиО им. Н.Э. Баумана" может выступать арендодателем такого имущества по договору аренды и являться ответчиком по настоящему делу.

Право оперативного управления принадлежит Департаменту культурного наследия города Москвы, предметом спора являются однородные обязанности ответчиков и Департамента культурного наследия города Москвы, а возможность удовлетворения иска в отношении одного из указанных лиц зависит от фактического исполнения указанными лицами Распоряжения Департамента имущества города Москвы от 13.12.2012 N 4148-р.

В связи с этим, суд первой инстанции пришел к выводу, что заявленные истцом требования к ответчикам заключить договор аренды части объекта культурного наследия обоснованы и правомерны.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований об обязании ответчика освободить спорные нежилые помещения, суд первой инстанции исходил из того, что ЗАО "Дирекция выставок и аукционов" воспользовалось правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовало в судебном порядке заключить с им договор аренды на срок субаренды и на условиях прекращенного договора аренды, которые были удовлетворены судом.

Кроме того, суд указал, что согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Из представленных в материалы дела доказательств следует, что до настоящего времени прекращение договора аренды от 01.11.2000 не зарегистрировано в едином государственном реестре, а, следовательно, исходя из положений статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор не прекращен и действует в настоящее время.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел также к выводу, что вышеупомянутый договор субаренды является действующим, и правовых оснований для освобождения ответчиком по встречным искам спорных помещений не имеется.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции. При этом, отклоняя ссылку ответчиков по первоначальному иску на то, что спорный объект подлежит передаче в собственность Российской Федерации, апелляционный суд указал, что на момент рассмотрения дела в суде первой и апелляционной инстанций доказательств передачи указанного имущества в собственность Российской Федерации с соответствующей государственной регистрацией этого права не представлено.

Между тем, судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского Российской Федерации установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Таким образом, законодатель связывает возможность реализации субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды данного имущества, субарендатор имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, только в случае согласия собственника на заключение такого договора и в пределах срока его действия.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, полученное по договору

Судами обеих инстанций не дана оценка доводам ответчиков о том, что Постановление Правительства Москвы от 19.12.1995 N 1005 "Об использовании строений Государственного сада культуры и отдыха им. Н.Э. Баумана по адресу: ул. Старая Басманная, д. 15, 15а" в настоящее время утратило силу, в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 18.07.2000 N 542 "О передаче государственному саду культуры и отдыха им. Н.Э. Баумана зданий по адресу: ул. Старая Басманная, д. 15, 15а" город Москва в лице Правительства Москвы фактически отказался от дальнейшего исполнения ранее принятого на себя добровольного обязательства по предоставлению истцу в субаренду спорных помещений, в силу чего, с даты вступления в силу названного Постановления (18.07.2000) у города Москвы отсутствует предусмотренная добровольно принятым обязательством обязанность заключить с истцом договор по передаче спорных помещений в субаренду, либо на других основаниях.

Кроме того, как следует из пункта 4 Постановления от 19.12.1995 N 1005, на Государственный сад культуры и отдыха им. Н.Э. Баумана возложена обязанность по передаче в субаренду ТОО Дирекции выставок и аукционов Российского фонда культуры части помещений общей площадью 600 кв. м. для творческой деятельности, т.е. представление спорных помещений в субаренду было обусловлено, в том числе, спецификой деятельности правопредшественника истца.

В связи с этим, в проверке нуждались доводы ответчиков о том, что в настоящее время ЗАО "Дирекция выставок и аукционов" не осуществляет творческую деятельность, для целей осуществления которой были представлены спорные помещения, не имеет какого-либо отношения к Министерству культуры России, является коммерческой организацией, и, кроме того, требует заключить договор аренды в отношении нежилых помещений большей площади, нежели которые были установлены в Постановлении от 19.12.1995 N 1005, без учета того, что в названном постановлении не были указаны конкретные помещения, подлежащие передаче, в силу чего, истец не обосновал наличие у него права на заключение договора аренды на условиях ранее заключенного договора аренды.

Судами достоверно не установлено, имеет ли истец право на заключение договора аренды на условиях предложенного им проекта договора, в связи с чем, выводы судов о неприменении в настоящем случае положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции нельзя признать обоснованными.

В проверке также нуждались доводы ответчиков о том, что представленный истцом проект договора аренды содержит условие о цене аренды, не соответствующей договору аренды от 01.11.2000 N 154/2 (от 15.02.2001 N 00-00107/01).

Кроме того, выводы суда первой инстанции относительно того, являются ли в настоящее время договор аренды и договор субаренды действующими, и возможности применения в связи с этим к правоотношениям сторон положений пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, носят противоречивый характер.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, по смыслу действующего законодательства арендодателями не могут быть одновременно несколько лиц, арендодателем может быть одно лицо, обладающее соответствующими полномочиями по распоряжению предметом аренды.

Постановлением Правительства Москвы от 09.06.2009 N 542-ПП "О совершенствовании системы управления и распоряжения объектами культурного наследия города Москвы" функции управления и распоряжения зданиями, сооружениями, их частями - помещениями, являющимися объектами недвижимого культурного наследия (памятниками истории и культуры), находящимися в собственности города Москвы, а также функции главного администратора доходов бюджета города Москвы по коду бюджетной классификации "арендная плата за нежилые помещения" в части средств, поступивших от сдачи в аренду объектов культурного наследия города Москвы (памятников истории и культуры), осуществляет Департамент городского имущества города Москвы.

В соответствии с пунктом 2.4. названного Постановления вопросы использования объектов недвижимого культурного наследия в установленном порядке решаются Департаментом городского имущества города Москвы.

Судами установлено, что в соответствии с дополнительным соглашением от 29.06.2010 к договору аренды от 15.02.2001 N 00-00107/01 арендодателем по указанному договору стал выступать Департамент имущества города Москвы (вместо прежнего арендодателя Главного управления охраны памятников города Москвы (правопредшественник Мосгорнаследия)), т.е. Мосгорнаследие после заключения дополнительного соглашения к договору аренды, перестало являться стороной указанного договора.

Судами также установлено, что объект нежилого фонда общей площадью 1532,6 кв.м. по адресу: Москва, ул. Старая Басманная, д. 15А, стр. 4 передан в оперативное управление ГАУК города Москвы "Сад КиО имени Н.Э. Баумана" Департаментом городского имущества города Москвы, что подтверждается актом приема-передачи от 24.02.2014.

Более того, как усматривается из материалов дела, в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 30.06.2012 N 1148-р "Об утверждении перечня объектов культурного наследия федерального значения, в отношении которых должно быть оформлено право собственности Российской Федерации, и перечня объектов культурного наследия федерального значения, которые необходимы для обеспечения осуществления городом Москвой установленных полномочий" на объект: Дом, начало XVIII в. Старая Басманная ул., д. 15 д. 15 А, строение 4, должно быть оформлено право собственности Российской Федерации (пункт 75 Перечня объектов культурного наследия федерального значения, которые до 27 декабря 1991 г. являлись недвижимыми памятниками истории и культуры государственного (общесоюзного и республиканского) значения и в отношении которых должно быть оформлено право собственности Российской Федерации).

В связи с указанным обстоятельством вопрос о необходимости и возможности привлечения к участию в деле в соответствующем процессуальном статусе Российской Федерации в лице уполномоченных органов (Федерального агентства по управлению государственным имуществом, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве) судами не рассматривался.

Судом апелляционной инстанции не дана оценка представленному ответчиками в материалы дела письму Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве о прекращении права оперативного управления Мосгорнаследия на объект недвижимости по адресу ул. Старая Басманная, д. 15, стр. 4-4а, а также доводам ответчиков о том, что полномочиями на заключение договора аренды Мосгорнаследие не обладает, в силу чего, решение суда об обязании его заключить договор аренды с истцом будет неисполнимо.

Таким образом, судами не установлено лицо, имеющее полномочия на передачу спорного имущества в аренду и являющееся надлежащим ответчиком по делу.

Наряду с этим, в силу части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В этой связи, принятый по делу судебный акт должен быть исполнимым, иное означало бы отсутствие возможности восстановления нарушенных прав заявителя.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе имеет ли истец право требовать заключения договора аренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, установить надлежащего ответчика по делу, рассмотреть вопрос о необходимости и возможности привлечения к участию в деле в соответствующем процессуальном статусе Российской Федерации в лице уполномоченного органа (органов).

Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 01 апреля 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2015 года по делу N А40-109585/14 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

Н.С. Калинина О.А. Шишова