Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 декабря 2015 г. N Ф05-17819/15 по делу N А41-81082/2014

г. Москва

23 декабря 2015 г.

Дело N А41-81082/14

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Бочаровой Н.Н., Шишовой О.А.

при участии в заседании:

от истца - закрытого акционерного общества "Молодинское" - Полковников Р.М., доверенность от 01.12.2015 г., сроком на 6 месяцев

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "БДЛ Кэпитал" - Аверьянов И.И., генеральный директор (решение учредителя N 19 от 21.10.2013 г., приказ N 1/4)

рассмотрев 17 декабря 2015 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Молодинское" (истец) на решение Арбитражного суда Московской области от 13 апреля 2015 года принятое судьей Богатиной Ю.Г. на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2015 года принятое судьями Виткаловой Е.Н., Мищенко Е.А., Игнахиной М.В.

по иску закрытого акционерного общества "Молодинское" (ОГРН 1025006398240)

к обществу с ограниченной ответственностью "БДЛ Кэпитал" (ОГРН 1027739138030)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Молодинское" (далее - ЗАО "Молодинское") обратилось в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "БДЛ Кэпитал" (далее - ООО "БДЛ Кэпитал") с иском, с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельных участков от 28 июня 2007 за период с 06.07.2012 по 05.08.2014 в сумме 1 973 400 руб. и пени в сумме 1 562 932 руб. 80 коп., а также о расторжении договора аренды земельных участков от 28 июня 2007 года.

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 309,314,330,450,606,611,614,619 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей.

Решением от 13 апреля 2015 года Арбитражный суд Московской области в иске отказал.

Суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате, с учетом общего размера внесенных ответчиком платежей за спорный период, а также ненадлежащего уведомления истцом ответчика об увеличении стоимости арендной платы.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2015 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ЗАО "Молодинское", которое не согласно с судебными актами в части отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки в сумме 750 726 руб. 90 коп. и расторжении договора аренды, просит их отменить, в связи с нарушением норм материального права, несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принять новый судебный акт об удовлетворении требований в обжалуемой части.

Заявитель кассационной жалобы полагает, что материалы дела содержат достаточные доказательства, свидетельствующие о получении ответчиком информации о повышении арендной платы. Кроме того, по мнению заявителя, суды не правильно определили спорный период, за который имеется задолженность у ответчика, не приняли во внимание акт сверки взаиморасчетов по состоянию на 01 июля 2012 года, не дали оценку платежным документам и письмам ответчика, в которых имеется ссылка на осуществление платежей в счет имеющейся задолженности.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить.

Представитель ООО "БДЛ Кэпитал" в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Поступивший от ответчика отзыв на кассационную жалобу, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, определил возвратить, поскольку он не был заблаговременно предоставлен в суд и направлен другой стороне.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для их отмены в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 28 июня 2007 года между ЗАО "Молодинское" (арендодатель) и ООО "БДЛ Кэпитал" (арендатор) заключен договор аренды земельных участков (далее - договор аренды), во исполнение условий которого арендатору сроком на 49 лет во владение и пользование за плату переданы: земельный участок с кадастровым номером 50:31:0030112:0010, площадью 20000 кв. м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, и земельный участок с кадастровым номером 50:31:0030112:0016, площадью 10600 кв. м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенные по адресу: Московская область, Чеховский район, 59-й километр автодороги "Крым" (на правой стороне Москвы).

Земельные участки с кадастровыми номерами 50:31:0030112:0010 и 50:31:0030112:0016 принадлежат ЗАО "Молодинское" на праве собственности.

По акту приема-передачи от 28 июня 2007 года земельные участки переданы арендатору.

Согласно пунктам 2.3 - 2.4 названного договора аренды арендатор обязуется ежемесячно вносить арендную плату в размере, определенном в Соглашении о цене, не позднее 5 числа текущего месяца.

В случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает неустойку за каждый день просрочки платежа в размере 0,1% от суммы платежей, неоплаченных в срок (пункта 2.7 договора).

В соглашении о цене договора от 28 июня 2007 года стороны согласовали размер ежемесячной арендной платы в сумме 69 000 руб.

Договор аренды земельных участков от 28 июня 2007 года зарегистрирован в установленном законом порядке.

Обращаясь в арбитражный суд, истец ссылался на то, что у ответчика имеется задолженность в сумме 1 973 400 руб., исходя из ставки арендной платы 75 900 руб. в месяц, которую, по его мнению, стороны согласовали в соглашении о цене от 29 июня 2008 года. Кроме того, истец начислил договорную пени и в ввиду неоднократно допущенных ответчиком нарушений договорных обязательств по внесению арендных платежей просил расторгнуть договора аренды.

Суды обеих инстанций сделали правильные и мотивированные выводы об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, с которыми суд кассационной инстанции соглашается в связи со следующим.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок, условия, сроки внесения и изменения арендной платы определяются, как правило, договором аренды.

В силу пункта 2.6 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке ежегодно увеличивать размер арендной платы до 10%, установленный соглашением о цене, предварительно уведомив арендодателя за 20 дней.

Суды обеих инстанций исследовали вопрос об увеличении размера арендной платы по заключенному между сторонами договору аренды и установили, что арендодателем не был соблюден порядок уведомления арендатора об изменении размера арендной платы по договору аренды.

Суды также изучили обстоятельства направления истцом соглашения о цене от 29 июня 2008 года в адрес арендатора по почте и установили, что соглашение о цене было направлено по адресу: г. Москва, ул. Иловайская, д. 20, корп. 2а на имя директора Аверьянова И.И., между тем, соглашение не было направлено по юридическому адресу ответчика - г. Москва, ул. Чаянова, д. 14/10, корп.2, офис 1 (по состоянию на 24.04.2013 г.).

Суд апелляционной инстанции также отметил, что не предоставлено доказательств проживания руководителя ответчика Аверьянова И.И. в августе 2013 года по направленному истцом адресу (истец указывал на получение Аверьяновым И.И. соглашения о цене 14 августа 2008 года).

Помимо этого, в судебном заседании суда апелляционной инстанции Аверьянов И.И., присутствовавший лично, отрицал получение этой корреспонденции.

В связи с невозможностью установления лица, получившего заказное письмо, отсутствии доказательств направления соглашения о цене по юридическому адресу ответчика суд пришел к выводу о несоблюдении истцом обязанности по предварительному уведомлению арендатора об изменении арендной платы.

Суд апелляционной инстанции также рассмотрел довод истца о вручении соглашения о цене от 29 июня 2008 года через Щекина А.В. (руководителя кафе, расположенного на арендуемом ответчиком земельном участке) и указал на отсутствие доказательств наличия у этого лица полномочий для получения корреспонденции от имени ответчика.

Таким образом, суды изучили предоставленные истцом в материалы дела доказательства относительно направления соглашения о цене от 29 июня 2008 года в адрес ответчика, дали им надлежащую оценку, в связи с чем доводы кассационной жалобы, касающиеся несогласия заявителя с такими выводам судов, отклоняются как несостоятельные, направленные на переоценку установленных судами фактов, исследованных доказательств и сделанных на их основании выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Суд апелляционной инстанции также дал оценку обстоятельству перечисления ответчиком 15 августа 2008 года арендной платы в сумме 75 900 руб., на что указывает заявитель кассационной жалобы, однако суд апелляционной инстанции установил, что платежное поручение включало не только сумму за аренду земельных участков по договору аренды от 28 июня 2007 года, но и за аренду земельного участка, в отношении которого между сторонами было подписано дополнительное соглашение N 1 от 15 июля 2008 года о передаче в аренду третьего земельного участка.

Суд также отметил, что расчеты по арендным платежам осуществлялись арендатором на протяжении всего периода арендных отношений разными суммами.

Помимо этого, в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации по своей юридической природе действия сторон по изменению договора являются не только сделкой, но и договором, поскольку они представляют собой соглашение лиц, направленное на изменение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

Согласно пункту 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Таким образом, если в соответствии с Гражданским кодекса Российской Федерации договор, предусматривающий совершение сделки с недвижимым имуществом, подлежит обязательной государственной регистрации, то и соглашение о его изменении должно быть также зарегистрировано.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Суды обеих инстанций установили, что соглашение о цене от 29 июня 2008 года, изменяющее условие договора о размере арендной платы, не прошло государственную регистрацию.

Таким образом, суды обеих инстанций на основании установленных ими обстоятельств пришли к правильному выводу о том, что при расчете арендной платы по договору аренды должна применяться согласованная сторонами ставка арендной платы, равная 69 000 руб. в месяц.

Вместе с тем, изучив предоставленные в материалы дела платежные документы ответчика об оплате арендной платы, расчеты истца по размеру основной задолженности, акт сверки взаиморасчетов по состоянию на 01 июля 2012 года, контррасчет ответчика, суды установили, что на 05 августа 2014 года у ответчика имелась задолженность по пене в сумме 576 805 руб. и по основному долгу за период с июля 2012 года по август 2014 года (26 месяцев) в сумме 131 900 руб. (с учетом частичной оплаты в сумме 1 662 100 руб. в указанный период).

Между тем, суды также установили, что ответчик в период с 16 октября 2014 года по 05 марта 2015 года перечислил истцу в счет арендной платы по договору аренды от 28 июня 2007 года денежные средства в сумме 2 594 200 руб.

При этом, обязательства ответчика по арендной плате за период с сентября 2014 года по март 2015 года (7 месяцев) составили 483 000 руб.

В этой связи, как сделали вывод суды, уплаченные ответчиком истцу денежные средства по договору в сумме 2 111 200 руб. (2 594 200 руб. - 483 000 руб.), относятся на полное погашение задолженности по основному долгу 131 900 руб. и пене 576 805 руб., образовавшихся с июля 2012 года по август 2014 года и являющиеся предметом настоящего разбирательства.

При таких обстоятельствах, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика пени за нарушение обязательств по внесению арендной платы.

Доводы кассационной жалобы, касающиеся расчетов по размеру задолженности и пени, основанные на конкретных платежных документах, акте сверки взаиморасчетов по состоянию на 01 июля 2012 года, также подлежат отклонению как несостоятельные и направленные на переоценку выводов судов обеих инстанций, которые при рассмотрении данного спора изучили эти доказательства, дали им правовую оценку, исходя из чего сделали выводы на основании правильного применения норм материального права.

Суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по разрешению вопросов факта, исследованию и оценке доказательств. Процессуальный закон относит это к прерогативе судов первой и апелляционной инстанций.

Между тем, иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и предоставленных доказательств, а также толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.

Отказывая в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды, суды приняли во внимание, что заявленная истцом ко взысканию задолженность полностью погашена ответчиком, имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций, которые были им уплачены.

Кроме того, суды обеих инстанций установили, что действия ответчика не были вызваны намерением уклониться от исполнения обязательств по договору, а конфликт по внесению арендных платежей возник в связи с наличием спорных вопросов как по периодам, за которые арендная плата подлежала зачислению плата, так и по ее размеру.

Таким образом, поскольку иных нарушений условий договора аренды земельного участка истцом не приводилось, суды на основании установленных фактических обстоятельствах, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделали правильный вывод о том, что расторжение договора аренды по заявленному истцом основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Учитывая вышеизложенное, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п.1 ч.1 ст.287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 13 апреля 2015 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2015 года по делу N А41-81082/14 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

Н.Н. Бочарова О.А. Шишова