Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28 декабря 2015 г. N Ф05-16835/15 по делу N А40-210986/2014

г.Москва

28 декабря 2015 г.

Дело N А40-210986/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21.12.2015.

В полном объеме постановление изготовлено 28.12.2015.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Петровой Е.А.

судей Аталиковой З.А. и Дунаевой Н.Ю.

при участии в заседании:

от истца - Крылов С.А. по дов. от 05.10.2015;

от ответчика - Величко А.С. по дов. от 15.04.2015 N 33-Д-144/15;

от третьего лица - не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании 21.12.2015 кассационную жалобу Индивидуального предпринимателя Зориной Елены Геннадьевны на решение от 10.06.2015 Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Козловым В.Ф., на постановление от 18.08.2015 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е.,

по иску ИП Зориной Е.Г.

к Департаменту городского имущества города Москвы

о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения

с участием третьего лица: ГУП г.Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов,

УСТАНОВИЛ

Индивидуальный предприниматель Зорина Елена Геннадьевна (далее - ИП Зорина Е.Г. или арендатор) обратилась 17.12.2014 в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 102,0 кв. м (цоколь, пом. XI ком. 1 - 11) по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, 52, по цене 10 515 604 рублей на условиях приложенного проекта.

Обосновывая исковые требования, истец ссылалась на положения статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее -Федеральный закон N 159-ФЗ), в соответствии с которым субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

ИП Зорина Е.Г. указывала на то, что является арендатором нежилого помещения в соответствии с договором аренды N 00-83 от 19.09.2005, который был заключен с Департаментом как с арендодателем, и прошел государственную регистрацию, истек 24.03.2007, но продлен на неопределенный срок согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием возражений арендодателя.

Истец обращала внимание на то, что обстоятельства, подтверждающие, что именно Департамент является арендодателем по договору аренды с ИП Зориной Е.Г., были установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 17.01.2013 по делу N А40-127030/2012, принятым по иску Государственного унитарного предприятия города Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов (далее - ГУП ЭВАЖД) к ИП Зориной Е.Г. об освобождении нежилого помещения.

Указанным решением от 17.01.2013 Арбитражный суд города Москвы дал оценку договору аренды от 13.09.2007, подписанному между ИП Зориной Е.Г. и ГУП ЭВАЖД в качестве арендодателя, как незаключенному ввиду отсутствия его государственной регистрации, и установил при рассмотрении дела N А40-127030/2012, что ГУП ЭВАЖД является балансодержателем нежилого помещения, арендуемого ИП Зориной Е.Г.

Также ИП Зорина Е.Г. обращала внимание на то, что право хозяйственного ведения ГУП ЭВАЖД, на которое имелась ссылка в договоре аренды от 13.09.2007, не было зарегистрировано и, соответственно, не возникло, однако истец неоднократно (20.12.2013, 24.01.2014, 05.06.2014) обращалась как в Департамент, так и в ГУП ЭВАЖД с заявлениями о выкупе, однако как Департамент, так и ГУП ЭВАЖД отказали арендатору в реализации права на выкуп (Департамент со ссылкой на то, что не является арендодателем, а ГУП ЭВАЖД со ссылкой на невозможность удовлетворения заявления).

Полагая, что ее право на выкуп арендованных помещений оказалось нарушенным, ссылаясь на положения пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и представив в целях определения рыночной стоимости объекта отчет от N 32/08-14-ОЮ, выполненный ОАО "Московская финансово-промышленная палата", истец просила обязать Департамент заключить договор купли-продажи арендуемых ею помещений.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 17.03.2015 к участию в деле третьим лицом привлечено ГУП ЭВАЖД.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.06.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015, в удовлетворении исковых требований было отказано.

При принятии судебных актов суды исходили из того, что решение вопроса возмездного отчуждения недвижимого имущества относится к компетенции ГУП ЭВАЖД, а между истцом и Департаментом отсутствуют обязательственные отношения как по договору аренды от 19.09.2005 N 00-83 в связи с заключением дополнительного соглашения от 01.01.2006 о передаче прав и обязанностей арендодателя от ответчика третьему лицу, так и по договору аренды от 13.09.2007 N 08-455/07.

Ссылки истца на отсутствие государственной регистрации договора аренды с ГУП ЭВАЖД суды отклонили, приняв во внимание правовые позиции суда надзорной инстанции, изложенные в пунктах 12 и 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, согласно которым отсутствие государственной регистрации договора не является основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, а последствием отсутствия регистрации является лишь отсутствие возможности противопоставить права сторон договора третьим лицам, при этом обязательственные отношения по договору аренды не предполагают наличия у арендатора материального интереса на исследование вопроса о правомерности действий арендодателя по предоставлению имущества в аренду.

Ссылки истца на решение Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-127030/2012 были отклонены судом апелляционной инстанции с указанием на то, что договор аренды от 19.09.2005 сторонами не исполнялся, так как арендные платежи перечислялись истцом третьему лицу.

Доводы истца о том, что у ГУП ЭВАЖД отсутствует право хозяйственного ведения на недвижимое имущество, так как оно не было зарегистрировано, также были отклонены судом апелляционной инстанции со ссылкой на то, что 15.11.1999, то есть до завершения создания системы регистрационных органов в городе Москве, было выдано Москомимуществом свидетельство N 00-011211, соответствующее по форме и содержанию требованиям законодательства, действовавшего на момент выдачи свидетельства.

ИП Зотова Е.Г. не согласилась с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции и обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В жалобе указано на ошибочное применение судом апелляционной инстанции норм Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и соответствующих разъяснений Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 5 Постановления от 29.04.2010 N 10/22, согласно которым право хозяйственного ведения на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

Истец считает, что судом апелляционной инстанции не было учтено, что в городе Москве учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) было создано Распоряжением Мэра Москвы N 341-РМ от 08.04.1998 и приступило к работе с 17.08.1998, с этого момента Москомимущество прекратило осуществлять эту функцию, соответственно, в 1999 году Москомимущество не могло выдавать третьему лицу свидетельство о государственной регистрации права хозяйственного ведения, то есть право хозяйственного ведения ГУП ЭВАЖД не возникло и не существовало на момент обращения истца с заявлением о выкупе в Департамент в декабре 2013 года.

Также истец считает, что судами были неправильно применены положения части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку судами не были учтены обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 17.01.2013 по делу N А40-127030/2012 с участием тех же лиц.

В отзыве ГУП ЭВАЖД указано на несостоятельность доводов истца об отсутствии у третьего лица права хозяйственного ведения, поскольку право хозяйственного ведения, возникшее у ГУП ЭВАЖД на основании контракта от 30.11.1999, зарегистрировано в ЕГРП 10.07.2014 за номером 77-77-12/023/2014-027. Третье лицо указывает, что спорное недвижимое имущество входит в состав имущественной казны города Москвы и подлежит освобождению истцом на основании решения Арбитражного суда города Москвы от 12.08.2015 по делу N А40-216230/2014.

Департамент отзыва на кассационную жалобу истца не представил.

Определением Арбитражного суда Московского округа от 27.11.2015 рассмотрение кассационной жалобы ИП Зориной Е.Г. было отложено на 21.12.2015 и продолжено 21.12.2015 в том же составе суда.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал жалобу по изложенным в ней доводам, полагая, что истцу были созданы препятствия в реализации права на выкуп арендованных помещений, сообщил, что по аналогичному делу с участием тех же лиц в отношении соседних нежилых помещений Арбитражным судом города Москвы принято противоположное решение об удовлетворении иска ИП Зориной Е.Г., а на решение Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-216230/2014 подана апелляционная жалоба.

Представитель Департамента возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагая решение и постановление законными и обоснованными.

ГУП ЭВАЖД, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению кассационной жалобы истца в отсутствие третьего лица.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва третьего лица и возражений ответчика, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции пришла к выводу о наличии предусмотренных частью 1 статьи 288 Кодекса оснований для отмены решения и постановления в связи со следующим.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что, отказывая в удовлетворении исковых требований ИП Зориной Е.Г. о понуждении именно Департамента к заключению договора купли-продажи арендуемых истцом помещений со ссылкой на то, что решение вопроса возмездного отчуждения недвижимого имущества относится к компетенции ГУП ЭВАЖД, за которым на праве хозяйственного ведения с 1999 года закреплено спорное имущество, и установив при этом, что истец неоднократно обращалась в Департамент с соответствующими заявлениями о выкупе, начиная с 20.12.2013, суды не учли, что согласно разъяснениям суда надзорной инстанции (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134) в предмет доказывания по спорам о реализации права на выкуп, принадлежащего субъектам малого предпринимательства на основании статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, входит проверка обстоятельств, подтверждающих или опровергающих совершение субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления действий, имеющих своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого предпринимательства права на выкуп арендуемого имущества, что в случае установления таких обстоятельств дает суду право признать наличие у арендатора права на приобретение со ссылкой на нарушение норм статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации со стороны арендодателя.

При рассмотрении настоящего дела по иску ИП Зориной Е.Г. ни судом первой, ни судом апелляционной инстанции наличие таких обстоятельств не проверялось, а доводы истца о надлежащем обращении с соответствующим иском именно к Департаменту и о том, что у ГУП ЭВАЖД не возникло право хозяйственного ведения на арендуемые истцом помещения на момент обращения ИП Зориной Е.Г. с заявлением о выкупе к Департаменту 20.12.2013, так как оно не было зарегистрировано, были отклонены.

Отклоняя указанные доводы истца, суды неправильно применили следующие нормы материального права и соответствующие разъяснения высших судебных инстанций.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до изменений, внесенных Федеральным законом от 29.06.2004 N 58-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним отнесена к компетенции учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества; порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения подлежали определению субъектами Российской Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 к компетенции субъектов Российской Федерации отнесено принятие нормативных правовых актов о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Положениями статьи 32 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 определено, что субъекты Российской Федерации поэтапно вводят систему государственной регистрации прав, в целях чего проводят необходимые структурные и функциональные преобразования и используют для государственной регистрации прав органы (организации), осуществляющие регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимого имущества.

Во исполнение указанных норм Распоряжением Мэра Москвы N 341-РМ от 08.04.1998 было создано учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, а также предусмотрен поэтапный переход сложившейся в Москве системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по ведомственному принципу, базировавшемуся на структурах Москомимущества (в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий), Москомзема (в отношении земельных участков) и Комитета муниципального жилья (в отношении жилых помещений), к специализированному учреждению юстиции по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом.

Таким образом, на момент подписания в 1999 году контракта о праве хозяйственного ведения ГУП ЭВАЖД, в том числе на спорные помещения, государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществлялась в городе Москве учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако им государственная регистрация права хозяйственного ведения ГУП ЭВАЖД не осуществлялась, что было установлено судом апелляционной инстанции, сославшимся на то, что государственная регистрация была осуществлена Москомимуществом на основании свидетельства от 15.11.1999 N 00-011211.

До рассмотрения настоящего дела в ЕГРП отсутствовали сведения об ограничениях (обременениях) спорного имущества, по состоянию на 25.04.2014 имелись сведения о представлении документов на государственную регистрацию права хозяйственного ведения, что следует из выписки из ЕГРП N 07/208/2014-1152, представленной в материалы дела (том 1 л.д.52), но не исследованной и не оцененной судами.

Поскольку право хозяйственного ведения как вещное право возникает с момента его государственной регистрации, что прямо разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, то судам при рассмотрении настоящего дела необходимо было проверить, а не являются ли действия ответчика и третьего лица, инициировавших процедуру государственной регистрации права хозяйственного ведения только в 2014 году, то есть после того, как был принят Федеральный закон N 159-ФЗ и после того, как ИП Зорина Е.Г. обратилась 20.12.2013 в Департамент с заявлением о выкупе арендованных ею помещений, направленными на воспрепятствование реализации субъектом малого предпринимательства права на приобретение нежилого помещения в собственность.

Также не было дано судами никакой оценки тому обстоятельству, что первый договор аренды нежилого помещения был заключен 19.09.2005 истцом как арендатором именно с Департаментом как арендодателем без участия ГУП ЭВАЖД, который, как указано судами в обжалуемых судебных актах, уже обладал всеми полномочиями по пользованию и распоряжению имуществом как обладатель права хозяйственного ведения, однако упоминался в договоре от 19.09.2005 лишь как балансодержатель, то есть организация, в эксплуатации которой находится передаваемое в аренду государственное имущество.

Судами, отклонившими ссылки истца на решение Арбитражного суда города Москвы от 17.01.2013 по делу N А40-127030/2012, которым было отказано в иске ГУП ЭВАЖД об обязании ИП Зориной Е.Г. освободить арендованные ею помещения и были сделаны выводы о том, что арендодателем спорных помещений является именно Департамент, а не ГУП ЭВАЖД, не было учтено, что указанное решение по делу N А40-127030/2012, в котором участвовали те же лица, не было обжаловано никем из участвующих в деле лиц, и что исходя из установленных по данному делу обстоятельств о том, что надлежащим арендодателем является Департамент, ИП Зорина Е.Г. и подавала именно в Департамент заявления о выкупе арендуемых ею помещений.

Оценка соответствия действий истца принципу разумности и осмотрительности судами также не давалась, что могло иметь значение при решении вопроса о возникновении у ИП Зориной Е.Г. права на приобретение арендованных помещений в собственность с учетом того, что Федеральный закон N 159-ФЗ направлен на поддержку субъектов малого предпринимательства, а не на создание препятствий в осуществлении предпринимательской деятельности.

Учитывая вышеизложенное, судебные акты судов первой и апелляционной инстанции не могут быть признаны законными и обоснованными и подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку приняты вследствие неправильного применения норм материального права, без проверки всех имеющих значение для правильного разрешения спора обстоятельств, без исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, что в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса является основанием для направления дела на новое рассмотрение, так как в полномочия суда кассационной инстанции установление обстоятельств и исследование доказательств не входят.

При новом рассмотрении дела суду необходимо будет учесть изложенное, проверить, не являются ли действия ответчика и третьего лица направленными на воспрепятствование истцу в реализации права на выкуп арендуемых помещений, возникло ли у третьего лица право хозяйственного ведения на спорные помещения на момент обращения ИП Зориной Е.Г. 20.12.2013 с заявлением о выкупе в Департамент, отвечали ли действия истца, обратившегося с соответствующим заявлением именно к ответчику, принципу разумности и осмотрительности, после чего, исследовав все имеющиеся в деле доказательства, сделать вывод о том, возникло ли у ИП Зориной Е.Г. право на выкуп арендуемых помещений и имеются ли правовые основания для удовлетворения исковых требований, и принять новый судебный акт, указав в нем мотивы, по которым суд согласится с доводами и возражениями участвующих в деле лиц и представленными ими доказательствами или отклонит их.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10.06.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015 по делу N А40-210986/2014

Председательствующий - судья

Е.А. Петрова

Судьи:

З.А. Аталикова Н.Ю. Дунаева