Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 февраля 2016 г. N Ф05-20121/15 по делу N А40-195513/2014

город Москва

10 февраля 2016 г.

Дело N А40-195513/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2016 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего судьи Карповой Г.А.,

судей Аталиковой З.А., Комаровой О.И.,

при участии в заседании:

от истца - Архипов И.О., доверенность от 07.10.2014,

от ответчика - Гречко А.В., доверенность от 07.12.2015 N 33-Д-703/15,

от третьего лица - не явился,

рассмотрев 04 февраля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Вернисаж в Измайлово"

на решение от 01 июля 2015 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Никоновой О.И.,

на постановление от 09 октября 2015 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Н.В. Лаврецкой, Н.И. Левченко, О.Н. Лаптевой,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Вернисаж в Измайлово" (ОГРН 1037700058109, Московская обл., Щелковский р-н, д. Улиткино)

к департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, г. Москва),

третье лицо: департамент культурного наследия города Москвы (г. Москва),

о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Вернисаж в Измайлово" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, предмет которого уточнен в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 214,7 кв. м., расположенного по адресу: : г. Москва, ул. Тверская, дом 12, строение 8, по рыночной цене 20 538 203,39 руб. на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Решением суда от 01.07.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2015, в иске отказано.

Законность судебных актов проверена в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе истца, который просит об их отмене, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального, процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, имеющимся в материалах дела доказательствам, и принятии нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.

Отзыв на кассационную жалобу ответчиком не представлен.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы, представитель ответчика против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в обжалуемых судебных актах.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы жалобы, изучив материалы дела, суд кассационной инстанции не усматривает оснований к отмене обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по договору аренды от 23.11.2007 N 01-01125/07, заключенному с департаментом городского имущества города Москвы, ООО "Вернисаж в Измайлово" является арендатором нежилых помещений общей площадью 214,7 кв. м. по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 12, стр.8.

По данным реестра СМП общество является субъектом малого и среднего предпринимательства города Москвы.

16.06.2011 ООО "Вернисаж в Измайлово" подало в департамент городского имущества города Москвы заявление о выкупе арендованного имущества (том 1 л.д. 38).

Письмом от 26.07.2012 N 05-05-19803 обществу было отказано в выкупе арендованного имущества. Отказ мотивирован тем, что в соответствии со ст. 9 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" в действовавшей на тот момент редакции, приватизировать объект культурного наследия можно было только полностью как единый объект недвижимости. Продажа объекта культурного наследия по частям не допускалась. Из содержания отказа следовало, что здание по адресу г. Москва, ул. Тверская, дом 12, строение 8, является выявленным объектом культурного наследия "Квартира, в которой в 1970-е гг. жил и работал выдающийся писатель и философ А.И. Солженицын" (том 1 л.д. 39).

Частью 8 ст. 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации:

1) отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

2) достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Исходя из приведенной нормы Закона, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..

Вместе с тем, отказ от 26.07.2012 N 05-05-19803 в праве на приобретение имущества в собственность в порядке, установленном п. 8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обществом обжалован не был.

23.03.2014 общество направило в адрес департамента претензию с предложением заключить договор купли - продажи спорного имущества по цене, установленной экспертным заключением об оценке. К претензии истец приложил проект договора купли-продажи.

Согласно полученному истцом заключению независимого оценщика ООО "ЦЛСЭ Первый Эксперт" об определении рыночной стоимости помещений по адресу: г. Москва, ул. Тверская, дом 12, строение 8, их выкупная стоимость на 16.06.2011 составляла 16 065 000 руб. без НДС.

В ответ на претензию письмом от 19.05.2014 департамент разъяснил обществу порядок обращения с заявлением об оказании услуги, и предложил подать новое заявление о реализации права выкупа нежилого помещения с приложением необходимых документов в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (том 1 л.д. 41-42).

Письмом от 10.10.2014 общество повторно предложило департаменту заключить договор купли-продажи на ранее предложенных условиях, ответ на это письмо не получен.

Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления обществом иска о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения со ссылкой на ст. ст. 217, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела судом первой инстанции проведена судебная экспертиза, согласно которой рыночная цена нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 12, стр. 8, общей площадью 214,7 кв. м. по состоянию на 16.06.2014 составляла 24 228 000 руб. с НДС, 20 532 203,39 руб. без учета НДС.

Истец с установленной экспертом рыночной стоимостью нежилого помещения в размере 20 532 203,39 руб. без учета НДС согласился и произвел уточнение предмета иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении иска, суды обоснованно исходили из того, что истцом не соблюден порядок приватизации недвижимого имущества, установленный Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Согласно части 3 статьи 1 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Следовательно, нормы Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению как к нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, так и Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Это касается, в частности, способа и порядка отчуждения недвижимого имущества и определения его цены.

В соответствии с ч. 5 ст. 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).

Как следует из материалов дела, истец не направлял в департамент заявление в порядке, предусмотренном ч. 5 ст. 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Так, к заявлению истца от 16.06.2011 не были приложены документы, подтверждающие внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).

Как указано выше, отказ департамента в порядке, установленном ч. 8 ст. 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не обжалован.

Истцом в приложении к исковому заявлению представлена (в электронном виде) копия претензии (без номера и даты), на которой имеется штамп департамента городского имущества г. Москвы от 23.05.2014. Как видно из текста претензии, к ней был приложен только проект договора купли-продажи. Документы, предусмотренные ч. 5 ст. 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истцом к претензии также приложены не были, в связи с чем департамент правомерно не расценил эту претензию как соответствующее заявление, и разъяснив письмом от 19.05.2014 истцу порядок подачи заявления, предложил подать новую заявку, соответствующую требованиям Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно ч. 2 ст. 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Таким образом, приведенными нормами Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлен специальный порядок заключения договоров купли-продажи арендуемого имущества в рамках реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений субъектами малого и среднего предпринимательства.

Согласно этому порядку именно уполномоченный орган по заявлению субъекта малого или среднего предпринимательства направляет последнему проект договора, а отказ, уклонение уполномоченного органа от направления проекта договора либо спор о цене выкупаемого имущества может быть передан на рассмотрение суда.

Составлением и направление проекта договора купли-продажи уполномоченному органу самим субъектом малого или среднего предпринимательства законодательством не предусмотрено.

Поэтому в рассматриваемом случае не применимы нормы ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которые ссылается заявитель жалобы.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов, считает их соответствующими обстоятельствам дела, имеющимся в материалах дела доказательствам, и основанными на правильном применении судами норм материального права.

Выводы судов основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых решении и постановлении и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По существу доводы жалобы выражают несогласие истца с оценкой, данной судами обстоятельствам дела и доказательствам, что не опровергает правильность выводов судов и в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может быть положено в основу отмены решения и постановления.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 01.07.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2015 по делу N А40-195513/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Г.А. Карпова

Судьи

З.А. Аталикова О.И. Комарова