Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 марта 2016 г. N Ф05-2121/16 по делу N А41-47105/2015

г. Москва

15 марта 2016 г.

Дело N А41-47105/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2016 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.

судей Волкова С.В., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от заявителя администрации Рузского Муниципального района Московской области - не явился, извещен

от ответчика ООО "Курорт Баласана" - Закаблукова И.И. по доверенности от 17.11.2015 N 2\15

от третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области - не явился, извещен

рассмотрев 09 марта 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу

ООО "Курорт Баласана" (ответчика по первоначальному иску)

на решение от 08 сентября 2015 года Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Гриневой А.В.,

на постановление от 30 ноября 2015 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Коротковой Е.Н., Катькиной Н.Н., Бархатовым В.Ю.,

по заявлению администрации Рузского Муниципального района Московской области

к ООО "Курорт Баласана"

о расторжении договора аренды земельного участка,

и по встречному иску ООО "Курорт Баласана"

к администрации Рузского Муниципального района Московской области

о признании договора аренды земельного участка недействительным,

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области

УСТАНОВИЛ: администрация Рузского муниципального района Московской области (далее - Администрация или истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Курорт Баласана" (далее - ООО "Курорт Баласана" или ответчик) с требованиями:

- о расторжении договора аренды земельного участка от 25.09.2009 N 91, заключенного между Администрацией и ООО "Курорт Баласана";

- об обязании ООО "Курорт Баласана" возвратить Администрации земельный участок с кадастровым номером 50:19:0050206:1 в течение 10 (десяти) календарных дней с момента вступления в силу судебного решения.

В обоснование заявленных требований Администрация ссылалась на то, что ответчик систематически нарушает условия договора от 25.09.2009 N 91, поэтому за период с 1 квартала 2013 года по 4 квартал 2014 года за ним образовалась задолженность в размере 47 920 000 руб. 00 коп.

До принятия решения по существу заявленных требований определением Арбитражного суда Московской области от 26.08.2015 принято к производству встречное исковое заявлением ООО "Курорт Баласана" к Администрации о признании недействительным договора аренды земельного участка от 25.09.2009 N 91 о предоставлении земельного участка общей площадью 1 600 000 кв. м, категории земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, с кадастровым номером 50:19:0050206:1, расположенного (местоположение): Московская область, Рузский район, вблизи д. Коковино, а также об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП) от 10.12.2012 N 50-50-19/060/2009-219 о праве аренды ООО "Курорт Баласана" на земельный участок.

В обоснование встречного иска ООО "Курорт Баласана" ссылалось на то, что договор аренды от 25.09.2009 N 91 заключен под влиянием заблуждения, поскольку Администрацией ошибочно выставлена иная арендная плата, и общество заблуждалось в отношении размера арендной платы земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 08.09.2015, оставленным без изменения от 30.11.2015, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2015, первоначальные требования Администрации удовлетворены и договор аренды земельного участка от 25.09.2009 N 91 расторгнут, на ООО "Курорт Баласана" возложена обязанность возвратить Администрации земельный участок с кадастровым номером 50:19:0050206:1 в течение 10 (десяти) календарных дней с момента вступления в силу судебного решения.

Этими же судебными актами в удовлетворении встречных требований ООО "Курорт Баласана" отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Курорт Баласана" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, в которой это лицо просит обжалуемые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование своей кассационной жалобы заявитель настаивает на своих доводах о том, что спорный договор аренды земельного участка от 25.09.2009 N 91 является недействительной сделкой в силу статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому Администрация необоснованно просит расторгнуть этот договор в связи с нарушением пунктов 4.1.1 и 4.4.4 договора, с учетом того, что ООО "Курорт Баласана" не допускало никаких систематических нарушений.

Заявитель также оспаривает выводы судов о пропуске срока исковой давности, поскольку ООО "Курорт Баласана" при обращении со встречным иском соблюдал годичный срок исковой давности, предусмотренный частью 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы ООО "Курорт Баласана" к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства Администрация и Министерство имущественных отношений Московской области явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этих лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя ООО "Курорт Баласана" и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты отмене не подлежат.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя первоначальные требования Администрации, исходили из того, что истцом доказано существенное нарушение ответчиком по основному иску условий договора, а именно невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, поэтому требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 25.09.2009 N 91 подлежит удовлетворению, как и подлежит удовлетворению требование о возврате земельного участка с кадастровым номером 50:19:0050206:1.

При этом суды исходили из того, что Администрацией был соблюден досудебный порядке урегулирования спора, поскольку претензия от 10.11.2014, направленная в адрес ООО "Курорт Баласана", в котором Администрация предложила в течение 14 дней с момента получения претензии погасить в полном объеме задолженность по арендной плате, либо в случае утраты интереса в договоре аренды, возвратить земельный участок Администрации по передаточному акту и погасить арендную плату вплоть до дня передачи участка, была получена ООО "Курорт Баласана".

При принятии обжалуемых судебных актов суды приняли во внимание условия спорного договора аренды земельного участка от 25.09.2009 N 91, который предусматривает, что при прекращении (расторжении) договора аренды арендатор обязан вернуть не позднее 10 (десяти) дней арендодателю участок в надлежащем состоянии. Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором, а арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при не внесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода. Договор зарегистрирован 09.09.2009 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области за N 50-50-19/060/2009-219.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-151244/2014, подтвержден факт нарушения арендатором (ООО "Курорт Баласана") условий договора аренды земельного участка от 25.09.2009 N 91 в части внесения арендных платежей.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении встречного иска ООО "Курорт Баласана", исходили из того, что этим лицом пропущен срок исковой давности.

Делая такие выводы, суды указали на то, что арендная плата по спорному договор аренды является нормативно-регулируемой и арендатор земельного участка, поэтому истец по встречному иску должен был самостоятельно отслеживать коэффициенты, применимые для расчета арендной платы, соответственно, истец по встречному иску, принимая 22.11.2012 на себя права и обязанности по договору аренды, должен был самостоятельно отслеживать размер арендной платы.

Вместе с тем, ООО "Курорт Баласана" обратилось со встречным исковым заявлением об оспаривании договора аренды лишь 24.07.2015, тогда как в силу части 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Кроме того, суды правомерно указали на то, что статья 178 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Суд кассационной инстанции соглашается с такими выводами судов, при этом судебная коллегия исходит из того, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (часть 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, и размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Действительно, арендодатель в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд кассационной инстанции отмечает, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. По смыслу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.

Кроме того, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Таким образом, суды правомерно сослались на то, что арендная плата за землю, находящуюся в государственной неразграниченной собственности, определяется в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами, а уведомления являются лишь информированием арендатора об изменении размера арендной платы, предусмотренными договорами аренды. Формула расчета арендной платы, характеристики и размеры подлежащих применению коэффициентов определены в официально опубликованных нормативно-правовых актах, находящихся в открытом доступе.

Поэтому ООО "Курорт Баласана", являясь арендатором земельного участка, должно было следить за применяемыми в целях расчета арендной платы коэффициентами, так как знало, что от их размера зависит арендная плата, которую оно должно будет внести на основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора аренды.

В связи с изложенным, судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут являться основанием для отмены обжалуемых решения и постановления.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 08 сентября 2015 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2015 года по делу N А41-47105/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.Н. Крекотнев

Судьи

С.В. Волков О.И. Русакова