Постановление Арбитражного суда Московского округа от 8 июля 2016 г. N Ф05-9269/16 по делу N А41-64326/2015

город Москва

08 июля 2016 г.

Дело N А41-64326/15

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 июля 2016 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего судьи - Мысака Н.Я.,

судей: Дунаевой Н.Ю., Нечаева С.В.,

при участии в заседании:

от истца - Семина Ж.В. доверенность от 01.03.2016 г.

от ответчика - Капустина А.В. доверенность от 29.12.2015 г. N 4126/2-38

от третьих лиц

Комитет по управлению имуществом Ступинского муниципального района Московской области - не явился, извещен

МАУ "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района Московской области - не явился, извещен

рассмотрев 05 июля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу

Администрации Ступинского муниципального района Московской области

на решение от 25 декабря 2015 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Новиковой Е.М.,

на постановление от 04 апреля 2016 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Александровым Д.Д., Ивановой Л.Н., Ханашевичем С.К.

по иску ООО "Агат-Ст"

к Администрации Ступинского муниципального района Московской области

третьи лица: Комитет по управлению имуществом Ступинского муниципального района Московской области, Муниципальное автономное учреждение "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-

продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Агат-Ст" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Ступинского муниципального района Московской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова д.65, общей площадью 704,2 кв.м. на условиях протокола разногласий.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области и МАУ "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района Московской области.

В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2015 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 04 апреля 2016 года, заявленные требования удовлетворены частично, урегулированы разногласия в части пунктов 2.1, 4.2, 4.3, 6.1, 6.5, 7.1.1, 7.2.1. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Администрация Ступинского муниципального района Московской области обратилась с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить в части, в которой требования истца судами удовлетворены, и принять новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.

В обоснование кассационной жалобы Администрация ссылается на то, что согласно подготовленному по заказу Администрации отчету рыночная стоимость помещения составляет 31 260 000 руб., поэтому суд первой инстанции, с учетом наличия в материалах дела противоречивых экспертных заключений, представленных как истцом, так и ответчиком, неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по цене 10 500 060 руб.

Кассатор также указывает на то, что судом необоснованно было отказано в удовлетворении ходатайства администрации о проведении повторной судебной экспертизы для определения рыночной стоимости выкупаемого объекта.

Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства третьи лица Комитет по управлению имуществом Ступинского муниципального района Московской области и МАУ "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района Московской области явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей этих лиц.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить в силе.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Из материалов дела следует и установлено судами, вступившим в законную силу постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014 г. по делу N А41-35766/13 признано незаконным бездействие администрации Ступинского муниципального района Московской области, выразившееся в непринятии решения об отчуждении арендуемого нежилого помещения общей площадью 704,2 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 65, суд обязал Администрацию Ступинского муниципального района совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, обеспечив заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценки и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. В рамках указанного дела судом на Администрацию Ступинского муниципального района возложены обязанности совершить в отношении арендуемого ООО "Агат-Ст" нежилого помещения действия, определенные частью 3 статьи 9 Закона, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двух недельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Администрация Ступинского муниципального района во исполнение вышеуказанного постановления суда направила в адрес истца проект договора купли-продажи муниципального имущества.

Не согласившись с некоторыми положениями проекта договора, ООО "Агат-Ст" направило администрации протокол разногласий к проекту указанного договора купли - продажи муниципального имущества.

27.07.2015 Администрация Ступинского муниципального района письмом N И7-21/376 отказала в подписании договора в редакции протокола разногласий.

Отказ Администрации от подписания договора в редакции истца послужил основанием для обращения последнего в суд с настоящим иском.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судами установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства и соответствует установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" критериям.

Одним из оснований заключения договора пунктом 2.1 договора в редакции ответчика указано постановление администрации Ступинского муниципального района от 29.05.2015 N 1792-п "Об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 65.

Указанное постановление предусматриваем обязанность покупателя использовать имущество строго по целевому назначению. При этом, ни Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ни Закон Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ не содержит указаний по использованию выкупаемого имущества строго по целевому назначению и не предоставляют администрации права установления вида целевого назначения помещения, передаваемого по договору купли-продажи.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правомерно приняли в указанной части редакцию истца, дополнив раздел 7 пунктом 7.4 в следующей редакции: и указать обязанность покупателя использовать имущество в целях установленных уставом общества.

Статьей 3 Закона Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-03 предусмотрена возможность оплаты недвижимого имущества по выбору арендатора в рассрочку. При этом, предельный срок рассрочки оплаты не может превышать трех лет.

В соответствии с положениями части 1 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ в редакции Федерального закона от 29 июня 2015 года N 158-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которой срок рассрочки оплаты по договору может составлять пять лет.

В силу пункта вышеуказанной нормы права право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории РФ государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Учитывая вышеуказанные нормы права, суды первой и апелляционной инстанций правомерно приняли п.4.2 в редакции истца, предусматривающей оплату недвижимого имущества в рассрочку сроком на пять лет. При этом, суды указали, что предложенная истцом редакция не противоречит нормам Закона N 159-ФЗ.

Учитывая, что истцу предоставлена рассрочка уплаты денежных средств, суды правомерно исключили из договора пункт 4.3 о единовременной оплате имущества и приняли п.п. 6.1, 7.2.1 договора в редакции истца.

Суды правомерно приняли редакцию пункта 7.1.1 договора, предложенную ООО "Агат-Ст".

Пункт 6.5 договора правомерно принят в редакции истца как соответствующий нормам действующего законодательства.

Кроме того, при определении цены выкупаемого объекта суды правомерно исходили из того, что в соответствии с п. 6 ст. 5 ФЗ N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором.

Судами верно отмечено, что при установлении выкупной цены арендуемого имущества его рыночная стоимость, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения.

Определением Арбитражного суда Московской области от 10 ноября 2015 года судом была назначена экспертиза, по итогам которой, как на то указано в экспертном заключении, эксперт пришел к выводу, что обществом выполнены строительно-отделочные работы, которые являются неотделимыми улучшениями.

При этом выводы судов, что арендодатель помещения - администрация согласовала обществу работы, которые привели к созданию неотделимых улучшений спорного помещения, являются правильными.

Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, поэтому правомерно удовлетворили требования истца.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Администрации, полностью аналогичные доводам ее кассационной жалобы.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба Администрации удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2015 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 04 апреля 2016 года по делу N А41-64326/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Я. Мысак

Судьи

Н.Ю. Дунаева С.В. Нечаев