Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 января 2017 г. N Ф05-18481/16 по делу N А41-21547/2016

г. Москва

20 января 2017 г.

Дело N А41-21547/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 января 2017 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Ядренцевой М.Д.,

судей Петровой В.В., Беловой А.Р.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Мособлжилстрой": Воротников И.А. по доверенности от 01 сентября 2016 года,

рассмотрев в судебном заседании 18 января 2017 года кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мособлжилстрой"

на решение от 05 июля 2016 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Федуловой Л.В.,

на постановление от 20 сентября 2016 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Немчиновой М.А., Боровиковой С.В., Мищенко Е.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Мособлжилстрой"

к Управлению земельных отношений Раменского муниципального района Московской области

об обязании заключить дополнительное соглашение о продлении договора аренды,

третьи лица - Администрация Раменского муниципального района Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Мособлжилстрой" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Управлению земельных отношений Раменского муниципального района Московской области об обязании заключить дополнительное соглашение о продлении договора аренды на прежних условиях, обязании ответчика зарегистрировать дополнительное соглашение о продлении договора аренды земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Раменского муниципального района Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 05 июля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2016 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по настоящему делу судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 05 июля 2016 года и постановление от 20 сентября 2016 года и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование жалобы истец сослался на то, что на территории спорного земельного участка располагается незавершенное строительство (многоуровневая парковка), к границам и на границах земельного участка подведены инженерные коммуникации, заключены ряд договоров подряда о строительстве и завершении строительства. При этом, по мнению заявителя жалобы, судами не учтен момент обращения истца к ответчику за продлением договора аренды спорного земельного участка и момент заключения договора аренды.

По мнению заявителя, суд неправильно применил положения Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

Иные лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для отмены решения от 05 июля 2016 года и постановления от 20 сентября 2016 года ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 31 октября 2008 года Главой Администрации Раменского муниципального района Московской области было вынесено постановление N 3542 "О предоставлении земельного участка в аренду ООО "Мособлжилстрой" на территории сельского поселения Островецкое Раменского муниципального района Московской области".

На основании данного постановления 15 января 2009 года между Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района (арендодателем) и ООО "Мособлжилстрой" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 2690, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, общей площадью 3 968 кв.м., категория земель - "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 50:23:0030144:83, расположенный по адресу: Московская обл., Раменский р-н, с.п. Островецкое, д. Островцы, земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала, для использования под строительство гаражей.

Срок аренды спорного земельного участка установлен сторонами с 15 января 2009 года по 15 января 2010 года (пункт 2.1 договора).

В связи с истечением срока аренды спорного земельного участка по договору между Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района и истцом 02 марта 2010 года был заключен договор аренды земельного участка N 3036 сроком по 01 марта 2011 года.

Впоследствии 20 января 2012 года Комитет по управлению имуществом Раменского муниципального района и истец заключили договор аренды земельного участка N 3779 в отношении спорного земельного участка на срок с 20 января 2012 года по 19 января 2015 года.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящими требованиями, истец руководствовался тем, что после истечения срока аренды, предусмотренного договором от 20 января 2012 года N 3779, он продолжал пользоваться спорным земельным участком, уведомлений об освобождении земельного участка арендатор не получал, соглашение о расторжении договора аренды не подписывал.

При этом, истец ссылался на то, что, поскольку пользование спорного земельного участка продолжается, договор аренды данного земельного участка считается продленным на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой и апелляционной инстанций руководствовался изменениями, внесенными в Земельный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которым земельный участок может быть предоставлен арендатору по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили Федеральный закон от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ к спорным правоотношениям.

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса (часть 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года).

В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года, вопросы о предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, решаются исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающими правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

Судами установлено, что срок действия спорного договора истек 19 января 2015 года, то есть до даты внесения Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ изменений в Земельный кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд апелляционной инстанции установил, что истец 08 сентября 2014 года обращался в Администрацию Раменского муниципального района с заявлением о продлении срока действия спорного договора аренды, также до даты внесения Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ изменений в Земельный кодекса Российской Федерации.

Следовательно, на момент истечения срока аренды спорного земельного участка законодательством было предусмотрено продление договора аренды.

Данная позиция согласуется со сложившейся судебной практикой, в том числе с постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09 февраля 2016 года по делу N А40-57769/2015, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13 июля 2016 года по делу NА40-66489/2015.

При таких обстоятельствах, суд первой и апелляционной инстанций неправильно применил внесенные Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ изменения в Земельный кодекса Российской Федерации.

Более того, как указано выше, в исковом заявлении общество ссылалось на то, что спорный земельный участок после истечения срока аренды используется арендатором по назначению в отсутствие возражений Администрации, следовательно, договор аренды от 20 января 2012 года N 3779 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Однако, ни суд первой инстанции, ни суд апелляционной инстанции с учетом неправильного применения Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ оставили без оценки данные доводы истца.

Учитывая изложенное, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а настоящий спор в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть изложенное, рассмотреть исковое заявление с учетом всех заявленных доводов и представленных в материалы дела доказательств, дать им надлежащую оценку, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному иску, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 05 июля 2016 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2016 года по делу N А41-21547/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

М.Д. Ядренцева

Судьи

А.Р. Белова В.В. Петрова