Постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 февраля 2017 г. N Ф05-22290/16 по делу N А40-119164/2015

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

6 февраля 2017 г.

Дело N А40-119164/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 31.01.2017.

В полном объеме постановление изготовлено 06.02.2017.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Петровой Е.А.

судей Дунаевой Н.Ю. и Комаровой О.И.

при участии в заседании:

от истца - Харитонов А.А. по дов. от 17.10.2016, ген.директор Куликова Е.А., решение от 01.03.2013, Каулис Г.М. по дов. от 18.04.2016;

от ответчика - Стогова А.А. по дов. от 09.01.2017 N 33-Д-6/17,

рассмотрев в судебном заседании 31.01.2017 кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчика) на решение от 15.07.2016 Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Прижбиловым С.В., и постановление от 24.10.2016 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Катрин"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Катрин" (далее - ООО "Катрин" или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 181,8 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. Высокая, д. 12, путем принятия пунктов 3.1 и 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции:

"Пункт 3.1 Цена Объекта составляет 20 490 000 рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

"Пункт 3.2 Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".

"Пункт 3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем позднее последнего числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 341 500 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.07.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016, исковые требования были удовлетворены.

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда города Москвы экспертизы, согласно заключению которой рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 18.02.2015 без учета НДС составляет 20 490 000 руб.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене Департамента.

В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету составляет 22 043 000 руб., отчет Департамента истцом в установленном порядке оспорен не был, его недостоверность не подтверждена, поэтому суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по цене 20 490 000 руб., определенной в рамках судебной экспертизы, а не по цене Департамента.

Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержала доводы кассационной жалобы, просила решение и постановление отменить, принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене Департамента.

Представители истца возражали против доводов кассационной жалобы, просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения, указывая на несостоятельность доводов кассационной жалобы, поскольку ответчиком никаких возражений против назначения судебной экспертизы не заявлялось, замечания по экспертизе и какие-либо ходатайства в связи с ее проведением отсутствовали.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и устных возражений на них, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

При рассмотрении настоящего дела судами было установлено и это подтверждено материалами дела, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды от 12.11.2007 N 06-01245/07 в редакции дополнительного соглашения от 30.06.2010, в соответствии с которым истцу в аренду сроком до 30.06.2015 были переданы помещения общей площадью 181,8 кв.м., расположенные по адресу г. Москва, ул. ул. Высокая, д. 12.

Истец 18.02.2015 обратился в Департамент с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ.

Департаментом в адрес истца направлен проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемого помещений установлена в размере 22 043 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 11.03.2015 N 7731/386, выполненным ООО "АНБ-Консалт".

ООО "Катрин" 13.05.2015 направило в Департамент письмо, в котором выразило волю на заключение договора купли-продажи помещения, однако в протоколе разногласий арендатор указал цену объекта 19 460 000 руб., определенную в соответствии с отчетом ООО "Агентство Оценки АвтоВелью" об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, с размером ежемесячных платежей, исходя из указанной суммы.

Поскольку Департамент решения о заключении с ООО "Катрин" договора купли-продажи спорного нежилого помещения не принял, заявив о несогласии с предложенной арендатором выкупной ценой, ООО "Катрин" обратилось в суд с исковыми требованиями.

Проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, суды сделали правильный вывод о том, что между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежали урегулированию в судебном порядке.

Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возникли разногласия по цене при заключении договора, а в материалы дела Департамент и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 20 490 000 руб., определенной в названном заключении.

При этом отводов эксперту, заявлений о фальсификации доказательств заявлено не было, доказательств недостоверности выводов эксперта не представлено, ходатайств о проведении по делу повторной судебной экспертизы сторонами также не заявлялось.

Довод Департамента об обязанности истца опровергнуть достоверность отчета оценщика, представленного собственником объекта, заявлены без учета характера спорных правоотношений, свидетельствующих о наличии разногласий по цене при заключении договора, переданных на разрешение суда, который в силу указанных выше норм права обязан урегулировать эти разногласия, определив действительную рыночную стоимость подлежащего выкупу имущества.

В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы.

Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и, по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства, в связи с чем кассационная жалоба Департамента удовлетворена по заявленным в ней доводам быть не может.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15.07.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 по делу N А40-119164/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

Е.А. Петрова

Судьи:

Н.Ю. Дунаева О.И. Комарова