Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 февраля 2017 г. N Ф05-504/17 по делу N А41-1034/2016

город Москва

15 февраля 2017 г.

Дело N А41-1034/16

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего судьи - Мысака Н.Я.,

судей: Дунаева Н.Ю., Нечаева С.В.,

при участии в заседании:

от истца - Воеводин М.А. доверенность от 14.03.2016, Кравчук О.Ф. доверенность от 04.11.2016

от ответчиков

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области - Санковский М.Ю. доверенность от 26.08.2016

Администрация городского округа Химки Московской области - Санковский М.Ю. доверенность от 07.09.2016

от третьего лица - не явился, извещен

рассмотрев 09 февраля 2017 года в судебном заседании кассационные жалобы

Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области, Администрации городского округа Химки Московской области,

на решение от 15 августа 2016 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Фаньян Ю.А.,

на постановление от 02 ноября 2016 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Юдиной Н.С., Миришовым Э.С., Ханашевичем С.К.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Интерьер"

к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области, Администрации городского округа Химки Московской области

о признании недостоверными отчетов и оспаривании рыночной стоимости нежилых помещений

третье лицо - Общество с ограниченной ответственностью "Оценка и Консалтинг"

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Интерьер" (далее - ООО "Интерьер", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области (далее - Комитет), Администрации городского округа Химки Московской области (далее - Администрация), в котором просило:

- признать недостоверной (недействительной) рыночную стоимость, указанную в отчетах об оценке ООО "Оценка и Консалтинг" от 29.05.2015 за N ОИКН-15-05-21-2А-3 и за N ОИКН-15-05-21-2А-4;

- определить достоверную величину рыночной стоимости объектов недвижимого имущества: нежилого помещения, общей площадью 52,8 кв. м, находящегося по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Подрезково, ул. Комсомольская, д. 1, пом. 001, кадастровый номер 50-50-10/097/2011-219 и нежилого помещения, общей площадью 330, 5 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Подрезково, ул. Комсомольская, д. 1, пом. 002 (1 этаж), кадастровый номер 50-50-10/097/2011-218;

- обязать Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Химки в течение 10-ти календарных дней направить обществу подписанные договоры купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 52, 8 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Подрезково, ул. Комсомольская, д. 1, пом. 001, кадастровый номер 50-50-10/097/2011-219 по цене 60 000 руб. и нежилого помещения, общей площадью 330,5 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Подрезково, ул. Комсомольская, д. 1, пом. 002 (1 этаж), кадастровый номер 50-50-10/097/2011-218 по цене 710 000 руб., со всеми необходимыми приложениями.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Оценка и Консалтинг".

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2016 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 02 ноября 2016 года, исковые требования к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении требований к Администрации городского округа Химки Московской области отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области, Администрация городского округа Химки Московской области подали кассационные жалобы, в которых просят решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование кассационных жалоб заявители ссылаются на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

Кассаторы в своих кассационных жалобах указывают, что судом не дана надлежащая оценка представленным Комитетом доказательствам, в том числе - отчетам об оценке ООО "Оценка и Консалтинг" от 29.05.2015; суд не принял во внимание тот факт, что разница в рыночной стоимости, указанная в экспертном заключении N 1031 ООО "Реал-аудит-Консалтинг", ниже стоимости, указанной в отчетах об оценке от 29.05.2015 N ОИКН-15-05-21/2А-3 и за N ОИКН-15-05-21/2А-4 в 60 раз; необоснованно отклонил ходатайство Комитета о проведении повторной экспертизы; не дал оценку показаниям эксперта, что: эксперт не мог однозначно ответить на поставленные вопросы, эксперт не отрицал допущенные нарушения в экспертном заключении.

Надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства третье лицо Общество с ограниченной ответственностью "Оценка и Консалтинг" явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей этого лица.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов исходя из следующего.

Как установили суды двух инстанций, у истца на основании договора N 4334 от 19.06.2012 аренды нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности городского округа Химки, в пользовании находится нежилое помещение инвентарный номер 311:090-7948, площадью 383,3 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г.о. Химки, микрорайон Подрезково, ул. Комсомольская, д. 1.

По договору аренды арендная плата начисляется из расчета: 464,40 руб. за 1 кв. м в год по ставкам, принятым Решением Совета депутатов от 24.08.2011 N 72/5 "О земельном налоге".

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база нежилого помещения определяется, как кадастровая стоимость имущества.

Кадастровая стоимость спорного имущества, определена на основании двух отчетов об оценке от 29.05.2015 N ОИКН -15-05-21-2А-3 и N ОИКН-15-05-21-2А-4, (помещение 001 и помещение 002, составляющие единое здание в целом), выполненных ООО "Оценка и Консалтинг", составляет 38 371 000 руб.

Согласно отчетам об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 011-11-15/1 (помещение 001) и N 011-11-15/2 (помещение 002) от 23.05.2013 (здание в целом) итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания составляет 780 000 руб. 00 коп., что ниже его кадастровой стоимости, утвержденной отчетами от 29.05.2015 N ОИКН -15-05-21-2А-3 (помещение 002) и N ОИКН-15-05-21-2А-4 (помещение 001), выполненными ООО "Оценка и Консалтинг".

В целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества Комитет в соответствии с требованиями действующего законодательства организовал проведение оценки выкупаемого имущества и направил истцу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, установленной в отчетах от 29.05.2015 г. за N ОИКН-15-05-21-2А-3 и за N ОИКН-15-05-21-2А-4, выполненных ООО "Оценка и Консалтинг", о рыночной стоимости объектов недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью 52, 8 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Подрезково, ул. Комсомольская, д. 1, пом. 001, кадастровый номер 50-50-10/097/2011-219 и нежилого помещения, общей площадью 330, 5 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Подрезково, ул. Комсомольская, д. 1, пом. 002 (1 этаж), кадастровый номер 50-50-10/097/2011-218.

Учитывая техническое состояние вышеуказанных объектов недвижимости, их назначение и расположение, а также учитывая кадастровую стоимость и стоимость аналогичных объектов недвижимости в данном районе, истец полагает, что данная стоимость является недостоверной, что послужило основанием для обращения с иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований к Администрации городского округа Химки Московской области суды исходили из отсутствия формулировки требований к указанному ответчику.

Удовлетворяя исковые требования к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области в полном объеме суды исходили из следующего.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно статье 12 данного Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 3 вышеуказанного Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки, определенной независимым оценщиком, величины стоимости объекта оценки.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Статьей 13 упомянутого Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В целях установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 29.05.2015, определением от 02.06.2016 по ходатайству истца судом первой инстанции была назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО "Реал-аудит-Консалтинг".

Объектами оценки являлись: нежилое помещение общей площадью 330,5 кв.м., расположенное по адресу: Московская обл., г. Химки, мкр. Подрезково, ул. Комсомольская, д.1 и нежилое помещение общей площадью 52,8 кв.м., расположенное по адресу: Московская обл., г. Химки, мкр. Подрезково, ул. Комсомольская, д.1 в здании 1928 г. постройки (материал стен здания - бревна) с фактическим износом 64% согласно данным технического паспорта.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, находящегося по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Подрезково, ул. Комсомольская, д. 1, пом. 001, общей площадью 52,8 кв. м, КН 50-50-10/097/2011-2019 по состоянию на 29.05.2015 округленно составляет 60 000 руб.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, находящегося по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Подрезково, ул. Комсомольская, д. 1, пом. 002, общей площадью 330,5 кв. м, КН 50-50-10/097/2011-218 по состоянию на 29.05.2015 округленно составляет 710 000 руб.

При этом судами были отклонены ходатайства Комитета о назначении по делу повторной судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не закрепляет приоритет заключения судебного эксперта перед иными полученными в установленном порядке доказательствами (статьи 71 и 86 Кодекса), заключение эксперта оценивается наряду с другими имеющимися в деле доказательствами.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также учитывая результаты проведенной по делу судебной экспертизы, суды пришли к верному выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов (несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права) не имеется, в связи с чем кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2016 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02 ноября 2016 года по делу N А41-1034/16 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2016 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02 ноября 2016 года по делу N А41-1034/16, введенное определением Арбитражного суда Московского округа от 30 января 2017 года.

Председательствующий судья

Н.Я. Мысак

Судьи

Н.Ю. Дунаева С.В. Нечаев