Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 февраля 2017 г. N Ф05-567/17 по делу N А40-18845/2015

г. Москва

15 февраля 2017 г.

Дело N А40-18845/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08.02.2017.

В полном объеме постановление изготовлено 15.02.2017.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Петровой Е.А.

судей Дунаевой Н.Ю. и Мысака Н.Я.

при участии в заседании:

от истца - Михайлов Д.В. по дов. от 01.12.2016 N 01.12.2016 N 11;

от ответчика - Яшкин А.В. по дов. от 09.01.2017 N 33-Д-22/17,

рассмотрев 08.02.2017 в судебном заседании кассационные жалобы истца - ООО "Голдтехсервис" и ответчика - Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 09.09.2016 Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Селиверстовой Н. Н.,

на постановление от 21.11.2016 Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Расторгуевым Е.Б., Садиковой Д. Н., Трубицыным А. И.,

по иску ООО "Голдтехсервис"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Голдтехсервис" (далее - Общество или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик)об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 317,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кравченко д.10, в части определения выкупной стоимости имущества по цене 13 720 000 руб. без учета НДС на условиях приложенного истцом проекта договора купли-продажи.

В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.09.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2016, исковые требования были удовлетворены по цене, определенной в результате проведения судебной экспертизы - 22 245 000 руб. (без учета НДС).

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда города Москвы экспертизы, согласно заключению которой рыночная стоимость спорного помещения составила 22 245 000 руб. без учета НДС.

Суды, оценив экспертное заключение, нашли его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, указали, что выводы экспертов согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в связи с чем данное экспертное заключение посчитали надлежащим доказательством по делу.

Судом первой инстанции в судебное заседание по ходатайству истца была вызвана эксперт Кириллова Е.В., которая дала все необходимые разъяснения, ответила на вопросы, в связи с чем суд отклонил доводы ответчика о необоснованности экспертизы. Отводов эксперту заявлено не было никем из участвующих в деле лиц.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене Департамента.

В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету составляет 25 747 000 руб., отчет Департамента истцом в установленном порядке оспорен не был, его недостоверность не подтверждена, поэтому суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по заниженной цене 22 245 000 руб., определенной в рамках судебной экспертизы, а не по цене Департамента.

С кассационной жалобой на решение и постановление обратился и истец, который, полагая выявленную в рамках судебной экспертизы цену завышенной, указывает на то, что судами не была дана надлежащая оценка заключению эксперта, что было необходимо, так как к заключению эксперта N 263 от 27.11.15 об оценке рыночной стоимости объекта не были приложены доказательства того, что эксперт Кириллова Е.В. является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховала свою ответственность в соответствии с требованиями статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

Истец считает, что в рамках сравнительного подхода экспертом были использованы объекты-аналоги, относящиеся к другому сектору рынка коммерческой недвижимости. Данные объекты не могут являться объектами-аналогами для оцениваемого объекта, что могло привести к установлению неверной стоимости объекта оценки.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал свою кассационную жалобу и возражал против доводов кассационной жалобы истца.

Представитель истца доводы своей кассационной жалобы поддержал, против кассационной жалобы ответчика возражал, просил решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение. На вопрос судебной коллегии о том, обладает ли истец однозначными доказательствами того, что привлеченный судом эксперт не является членом СРО и не застраховала свою ответственность, ответил, что таких доказательств у него нет.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобах доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

При рассмотрении настоящего дела судами было установлено и это подтверждено материалами дела, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды N 07-00319/02 от 08.07.2002, в соответствии с которым истцу в аренду передано нежилое помещение общей площадью 317,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Кравченко, д. 10.

Истец 24.06.2014 обратился в Департамент с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества.

Истцу ответчиком был направлен проект договора купли-продажи недвижимости, в котором цена объекта недвижимости была установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 743Г/85, выполненного ООО "АБН-Консалт", и составила 25 747 000 руб.

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, подписал договор купли-продажи с протоколом разногласий в части цены выкупаемого объекта недвижимости, направив его ответчику. На основании полученного истцом заключения оценщика ООО "Вид Консалтинг" истец предложил ответчику заключить договор с условием о цене выкупа в размере 13 720 000 руб.

Ответчик отклонил протокол разногласий истца, мотивировав своей отказ ссылкой на статьи 6, 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, суды сделали правильный вывод о том, что между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежали урегулированию в судебном порядке.

Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возник спор по разногласиям по цене при заключении договора, а в материалы дела Департамент и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 22 245 000 руб., определенной в названном заключении.

Довод истца об отсутствии полномочий у эксперта Кирилловой Е.В. на проведение экспертизы отклоняется судом кассационной инстанции как не подтвержденный никакими имеющимися в деле доказательствами, при том, что в судебном заседании суда кассационной инстанции на вопрос суда о наличии таких доказательств у истца, представитель истца подтвердил, что у него таких доказательств нет.

Заявляя такой довод, истец не учитывает, что судебные акты не могут быть отменены, а дело направлено на новое рассмотрение только на основании предположения о возможном несоответствии кандидатуры эксперта формальным требованиям законодательства об оценочной деятельности, которые могли и должны были быть выявлены на стадии утверждения судом кандидатуры эксперта, которому, вместе с тем, никем из участвующих в деле лиц отводов заявлено не было.

Также, отклоняя данный довод, судебная коллегия суда кассационной инстанции принимает во внимание с учетом положений статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса об обязательности вступивших в законную силу судебных актов, что при рассмотрении Арбитражным судом города Москвы аналогичных дел с участием эксперта Кирилловой Е.В. неоднократно проверялись и признавались судами надлежащими полномочия данного эксперта (например, по делам N А40-214388/14, А40-26711/15, А40-41120/15, А40-113075/2015).

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что у судов не имелось достаточных оснований для признания отчета, подготовленного данным экспертом, недопустимым доказательством.

Довод истца об использовании ненадлежащих объектов-аналогов для проведения экспертизы также подлежат отклонению, так как был предметом рассмотрения судов, получил надлежащую правовую оценку при том, что истец не обосновал, что источники, из которых он получил информацию об объектах-аналогах, являются более достоверными и приоритетными по сравнению с источниками, которыми пользовался эксперт.

Довод Департамента о том, что только собственник имущества вправе устанавливать цену его выкупа, заявлен без учета характера спорных правоотношений, свидетельствующих о наличии разногласий по цене при заключении договора, переданных на разрешение суда, который в силу указанных выше норм права обязан урегулировать эти разногласия, определив действительную рыночную стоимость подлежащего выкупу имущества.

В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили указанные доводы Департамента, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы.

Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и, по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.

При таких обстоятельствах не подлежат удовлетворению ни кассационная жалоба ответчика, ни кассационная жалоба истца.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.09.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2016 по делу N А40-18845/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Е.А. Петрова

Судьи

Н.Ю. Дунаева Н.Я. Мысак