Постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 марта 2017 г. N Ф05-1659/17 по делу N А40-52307/2015

город Москва

06 марта 2017 г.

Дело N А40-52307/15

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 марта 2017 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего судьи - Мысака Н.Я.,

судей: Денисовой Н.Д., Дунаевой Н.Ю.,

при участии в заседании:

от истца - Щеголев А.Е. доверенность от 27.02.2017 N 1-27/02/2017

от ответчика - Кастальская Г.С. доверенность от 09.01.2017 N 33-Д-18/17

от третьего лица - не явился, извещен

рассмотрев 28 февраля 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы,

на решение от 29 сентября 2016 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Анциферовой О.В.,

на постановление от 09 декабря 2016 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Сумароковой Т.Я., Лящевским И.С., Панкратовой Н.И.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Каронада"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

купли-продажи

третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Каронада" (далее - истец, ООО "Каронада") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) с учетом уточнения исковых требований, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи отдельно стоящего здания, общей площадью 77,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ивантеевская, д. 23, стр. 2 (Объект 1); земельный участок, общей площадью 89 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Ивантеевская, д. 23, стр. 2, кадастровый номер 77:03:0001013:3217, вид разрешенного использования: объекты размещения организаций розничной торговли продовольственными, непродовольственными группами товаров (Объект 2) изложив в следующей редакции:

абзац 1 п. 2.1.2. в срок не позднее одного месяца с момента оплаты первого платежа в соответствии с пунктом 3.4. направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ и права собственности на Объекты;

п. 3.1. Цена Объекта составляет 4 336 000 (четыре миллиона триста тридцать шесть тысяч) рублей, в соответствии с проведенной судебной экспертизой по решению Арбитражного суда г. Москвы. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется;

п. 3.2. оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения;

п. 3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

за Объект 1 в размере 3 137 000 (три миллиона сто тридцать семь тысяч) рублей все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 52 283 (пятьдесят две тысячи двести восемьдесят три) рубля 33 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы).

За объект 2 в размере 1 199 000 (один миллион сто девяносто девять тысяч) рублей все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 19 983 (девятнадцать тысяч девятьсот восемьдесят три) рублей 33 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы).

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес объектов и наименование Покупателя.

Факт оплаты Объектов подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств в размере и сроки, указанные в настоящем договоре;

п. 4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4. Договора, на имущество, находящееся в залоге у продавца, может быть обращено взыскание по решению суда. При этом период просрочки должен составлять не менее 3 месяцев.

Пункты 5.3., 5.4. договора исключить.

В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29 сентября 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 декабря 2016 года, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, определенной Департаментом.

Заявитель жалобы считает судебные акты незаконным и необоснованным, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.

В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету составляет 10 267 000 руб., поэтому суды первой и апелляционной инстанций, с учетом наличия в материалах дела противоречивых экспертных заключений, представленных как истцом, так и ответчиком, неправомерно удовлетворили требования истца о выкупе помещений по цене 4 336 000 руб.

Также Департамент ссылается на то, что судами необоснованно исключены из договора п. 5.3, п. 5.4, поскольку данные пункты соответствуют положениям законодательства, ст. 15 ГК РФ, ст. 450, 486 ГК РФ.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель истца представил отзыв на кассационную жалобу.

В соответствии со статьями 279, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленный ООО "Каронада" отзыв не может быть приобщен к материалам дела и подлежит возврату, поскольку истцом не представлено доказательств заблаговременного направления отзыва лицам, участвующим в деле.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Судами установлено, что ООО "Каронада" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 77,6 кв.м и площадь земельного участка составляет 89 кв. м; выкупаемые объекты являются обособленными объектами; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 1996 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".

11.10.2011 г. Письмом за N 18-10/11 истец обратился в Управление "Московская имущественная казна" Департамента имущества г. Москвы с просьбой реализовать преимущественное право арендатора, субъекта малого предпринимательства г. Москвы, в выкупе в рассрочку отдельно стоящего здания по адресу ул. Ивантеевская, дом 23, строение 2, общей площадью 77,6 кв. м на без конкурсной основе в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

09.04.2012 г. Истец направил письмо N 1/12 Начальнику Управления оценки и аудита Департамента имущества г. Москвы с просьбой зачесть в стоимость выкупа нежилого здания произведенные улучшения арендуемого имущества в ходе восстановительного ремонта после пожара по вине третьих лиц, произведенные по согласованию с Департаментом имущества г. Москвы (Ответ письмом N 04-10/5398 от 04.10.2010 г. на письмо Истца N 26 от 15.02.2010 г.), в соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г., а также ранее уплаченные суммы по плану приватизации.

19.04.2013 г. Истец направил письмо N 1-19/04/2013 Руководителю Департамента имущества г. Москвы с просьбой оказать содействие в выкупе нежилого здания, с учетом понесенных затрат на улучшение выкупаемого имущества и ранее выплаченных денежных средств Истцом по плану приватизации.

24.06.2013 г. Истец направил письмо N 1-24/06/2013 Руководителю Департамента городского имущества г. Москвы повторная просьба о выкупе нежилого здания с максимально возможной рассрочкой, а также с учетом понесенных затрат Истцом на улучшение выкупаемого имущества.

08.10.2014 г. Истец направил письмо N 1-08/10/2014 г. Руководителю Департамента городского имущества г. Москвы о зачете средств на восстановительный ремонт выкупаемого здания.

07.11.2014 года N ДГИ-1-128347/14-1 Департаментом городского имущества г. Москвы направлено письмо в адрес Истца с предложением получить в Департаменте городского имущества г. Москвы Проект договора купли-продажи вышеуказанного нежилого здания с рассрочкой платежа сроком на три года. 20.01.2015 года Истцом был получен Проект договора купли-продажи.

Письмом N 1-17/02/2015 от 17.02.2015 г. Истцом был направлен в Департамент городского имущества г. Москвы Протокол о разногласиях N 2-17/02/2015 от 17.02.2015 г. по Проекту договора купли-продажи на нежилое здание общей площадью 77.6 кв. метров и земельного участка площадью 89 кв. метров, на котором оно расположено, а также подписанный Проект договора купли-продажи с учетом Протокола о разногласиях N 2-17/02/2015 от 17.02.2015 г.

Письмом N ДГИ-1-184610/15-1 от 26.02.2015 г. Департамента городского имущества г. Москвы Протокол о разногласиях, направленный Истцом в адрес Департамента городского имущества г. Москвы, отклонен.

Поскольку Департаментом и обществом при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не было достигнуто соглашение о цене выкупаемого объекта, то ООО "Каронада" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.

Суды, удовлетворяя требования ООО "Каронада", исходили из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 4 336 000 руб. (объект 1 по цене 3 137 000 руб., объект 2 по цене 1 199 000 руб.), определенной в названном заключении по итогам проведения судебной экспертизы.

В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы.

При этом суд кассационной инстанции учитывает, что экспертом Мироновой Е.И. в суде первой инстанции были даны дополнительные пояснения по итогам проведенной по делу судебной экспертизы.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции учитывает, что судом первой инстанции было отклонено ходатайство Департамента о назначении по делу повторной экспертизы ввиду отсутствия достаточных оснований для проведения повторной экспертизы.

Доводы кассационной жалобы относительно необоснованного исключения пунктов 5.3, 5.4 договора судом кассационной инстанции отклоняются.

Согласно разъяснениям, данным в п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

Исключение пунктов 5.3, 5.4 договора действующему законодательству не противоречит.

Пункт 5.4 договора в редакции ответчика, предусматривающий право продавца в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору вне зависимости от выплаченной покупателем суммы договора, не соответствует нормам пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно части 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

Согласно пункту 5.3. договора покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по договору, обязан возместить продавцу убытки в полной мере сверх предусмотренных договором неустоек.

Между тем, пунктами 5.1 и 5.2 договора установлена ответственность покупателя за неисполнение обязательств по договору.

Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 сентября 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 декабря 2016 года по делу N А40-52307/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Я. Мысак

Судьи

Н.Д. Денисова Н.Ю. Дунаева