Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29 марта 2017 г. N Ф05-2735/17 по делу N А40-200665/2015

г. Москва

29 марта 2017 г.

Дело N А40-200665/15

Резолютивная часть постановления объявлена 22.03.2017.

Полный текст постановления изготовлен 29.03.2017.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Денисовой Н.Д., Нечаева С.В.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Марнис" - Аксенов И.В. доверен. от 14.03.2017, Виноградова М.Ю. доверен. от 22.10.2015

от Департамента городского имущества города Москвы - Бруевич А.А. доверен. от 09.01.2017 N 33-Д-23/17

рассмотрев кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 05.09.2016

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Никоновой О.И.,

на постановление от 23.12.2016

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Солоповой А.А., Александровой Г.С., Векличем Б.С.,

по делу N А40-200665/15 по иску общества с ограниченной ответственностью "Марнис" (ОГРН 1037739148611, 129226, г. Москва, ул. Сергея Эйзенштейна, 6)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 125009, Москва, Газетный пер., 1/12)

о понуждении заключить договор купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "МАРНИС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Москва, ул. Сергея Эйзенштейна, д. 6: нежилого помещения площадью 152,2 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1-10) по цене 9 977 000 руб. (Девять миллионов девятьсот семьдесят семь тысяч рублей), нежилого помещения площадью 219,8 кв. м (этаж 1, пом. IIIа, комн. 1-9) по цене 13 556 000 руб. (Тринадцать миллионов пятьсот пятьдесят шесть тысяч рублей) с рассрочкой на 5 лет, на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.09.2016 суд обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с обществом с ограниченной ответственностью "МАРНИС" договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сергея Эйзенштейна, д. 6: нежилого помещения площадью 152,2 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1-10) по цене 9 977 000 руб. (Девять миллионов девятьсот семьдесят семь тысяч рублей), нежилого помещения площадью 219,8 кв. м (этаж 1, пом. IIIа, комн. 1-9) по цене 13 556 000 руб. (Тринадцать миллионов пятьсот пятьдесят шесть тысяч рублей) с рассрочкой на 5 лет, на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2016 решение Арбитражного суда города Москвы от 05.09.2016 по делу N А40-200665/2015 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 05.09.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2016 по делу N А40-200665/2015 и урегулировать разногласия по цене, предложенной Департаментом.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, суды неправомерно обязали заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 05.09.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2016 по делу N А40-200665/2015 и урегулировать разногласия по цене, предложенной Департаментом.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, ООО "МАРНИС" является арендатором находящегося в собственности города Москвы нежилого помещения общей площадью 544,1 кв. м (подвал: пом. II - комн. 1-5, пом. III - комнаты 1-5, 5а, 6-9; 1 этаж, пом. III - ком. 1-10; пом. IIIа - ком. 1-9), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сергея Эйзенштейна, д. 6, на основании договора аренды от 25.09.2006 N 03-00574/06 (в редакции дополнительного соглашения от 02.02.2012), заключенного с ответчиком.

Общую площадь недвижимого имущества (544,1 кв. м) составляют самостоятельные объекты недвижимости, отдельно поставленные на государственный кадастровый учет: площадью 51 кв. м (подвал, пом. II, комн. 1-5); площадью 121,1 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1-5, 5а, 6-9); площадью 152,2 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1-10), площадью 219,8 кв. м (этаж 1, пом. IIIа, комн. 1-9), расположенные по адресу: г. Москва, ул. Сергея Эйзенштейна, д. 6.

27.08.2015 общество обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о продаже части арендуемого помещения общей площадью 372 кв. м, не являющейся объектом гражданской обороны (этаж 1, пом. III, комн. 1-10, этаж 1, пом. IIIа, комн. 1-9) с указанием предпочтительной оплаты недвижимого имущества - в рассрочку сроком на 5 (пять) лет, учитывая, что часть арендуемого имущества является защитным сооружением гражданской обороны и запрещена к приватизации, а именно: нежилое помещение площадью 51 кв. м (подвал, пом. II, комн. 1-5), нежилое помещение площадью 121,1 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1-5, 5а, 6-9).

Помещения площадью 152,2 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1-10), площадью 219,8 кв. м (этаж 1, пом. IIIа, комн. 1-9), расположенные по адресу: г. Москва, ул. Сергея Эйзенштейна, д. 6, имеют отдельный вход с улицы, сформированы в качестве обособленных объектов недвижимости.

30.09.2015 общество обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа помещения с приложением проекта договора купли-продажи арендуемого помещения.

Поскольку ответчиком не было принято решение о заключении с истцом договора купли-продажи, договор купли-продажи на предложенных истцом условиях подписан ответчиком не был, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ цена, по которой приобретается арендуемое имущество, признается равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Исходя из оценки истца, рыночная стоимость объекта оценки составляет 25 644 000 руб.

Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам проведения которой экспертом ООО "Центр оценки собственности" была определена рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 152,2 кв. м (этаж 1, пом. III, ком. 1-10) - 9 977 000 руб., нежилого помещения площадью 219,8 кв. м (этаж 1, пом. IIIа, комн. 1-9), расположенного по адресу: Москва, ул. Сергея Эйзенштейна, д. 6, по состоянию на 27.08.2015 - 13 556 000 руб.

Оценив экспертное заключение, заслушав пояснения эксперта, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.

Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, суды правомерно установили рассрочку по оплате недвижимого имущества сроком на 5 лет.

Доводы заявителя жалобы о том, что суд обязал ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта ООО "Центр оценки собственности" соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи нежилого помещения площадью 152,2 кв. м. (этаж 1, пом. III, комн. 1-10) и нежилого помещения площадью 219,8 кв. м. (этаж 1, пом. IIIа, комн. 1-9) надлежит заключить по ценам 9 977 000 руб. и 13 556 000 руб. соответственно.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.09.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2016 по делу N А40-200665/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

Н.Д. Денисова С.В. Нечаев