Постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 апреля 2017 г. N Ф05-9311/16 по делу N А40-4280/2015

г. Москва

7 апреля 2017 г.

Дело N А40-4280/15

Резолютивная часть постановления объявлена 03.04.2017.

Полный текст постановления изготовлен 07.04.2017.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Комаровой О.И., Красновой С.В.,

при участии в заседании:

от Закрытого акционерного общества "ТРИАЛЛ" - Шведова Н.В.- доверен. от 15.12.2014 г. N 1, Дорофеева Л.А.- ген. директор, протокол от 01.03.2017 г.

от Департамента городского имущества города Москвы - не явился, извещен

рассмотрев кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на постановление от 23.01.2017

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Александровой Г.С., Солоповой А.А., Савенковым О.В.,

по делу N А40-4280/15 по иску Закрытого акционерного общества "ТРИАЛЛ" (ОГРН 1037739898844 ИНН 7702503456 дата г.р. 08.09.2003

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423 ИНН 7705031674 дата г.р. 14.11.1991)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "ТРИАЛЛ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 240,5 кв. м (этаж 1, пом. I, ком. с 1 по 14, этаж 2 пом. I ком. с 1 по 3, к. н. 77:01:00030007:3381) по адресу: г. Москва, ул. Казакова, д. 29, стр. 1. Истец просил заключить договор в редакции истца, изложенной в протоколе разногласий, путем принятия п. 3.1 договора по цене объекта - 20 711 844,59 рублей без учета НДС.

Истец также просил дополнить договор графиком платежей с соответствующим изменением п. 3.2, 3.3 и 3.4, изменить в п. 4.5 внесудебный порядок обращения взыскания на имущество, находящееся в залоге у продавца, на судебный, в п. 5.2 установить ответственность продавца в виде штрафа в размере 5% от цены объекта при уклонении от государственной регистрации перехода права собственности, изменить п. 5.4, установив судебный порядок расторжения договора в случае не поступления денежных средств от покупателя (требования заявлены с учетом принятых судом первой инстанции уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.02.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 07.07.2016 вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении, решением Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2016 исковые требования удовлетворены частично.

Суд определил условия договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 240,5 кв.м (этаж 1, пом. I, ком. с 1 по 14, этаж 2 пом. I ком. с 1 по 3, к.н. 77:01:00030007:3381) по адресу: г. Москва, ул. Казакова, д. 29, стр. 1, изложив:

пункт 3.1 договора в следующей редакции:

"3.1. Цена объекта составляет 23 582 000 (двадцать три миллиона пятьсот восемьдесят две тысячи) руб. в соответствии с заключением от 04.12.2015 N 257, выполненным экспертом общества с ограниченной ответственностью "Агентство судебных экспертов" Кирилловой Е.В. в рамках судебной экспертизы по делу А40-4280/15-53-29.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

пункт 3.2 договора в следующей редакции:

"3.2. Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".

пункт 3.3 договора в следующей редакции:

"3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, предусмотренные пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159- ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

пункт 3.4 договора в следующей редакции:

"3.4. Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с момента заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 393 033 (триста девяносто три тысячи тридцать три) руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

пункт 4.5 договора в следующей редакции:

"4.5 В случае не исполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев".

пункт 5.4 договора в следующей редакции:

"5.4 В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.1 Договора в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты, Продавец вправе отказаться от исполнения договора путем направления уведомления и потребовать возврата Объекта, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину Цены Объекта".

Остальные условия договора оставлены в редакции ответчика.

Суд взыскал с Департамента городского имущества города Москвы в пользу закрытого акционерного общества "ТРИАЛЛ" 30 500 руб. в возмещение судебных расходов, включающих 3 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины, 27 500 руб. расходов на проведение судебной экспертизы.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2016 решение Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2016 по делу N А40-4280/15 (53-29) отменено в части взыскания расходов за проведение судебной экспертизы в размере 27 500 руб. Суд взыскал с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Закрытого акционерного общества "ТРИАЛЛ" расходы за проведение судебной экспертизы в размере 85 000 руб. В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2016 по делу N А40-4280/15 (53-29) оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2016, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2016 по делу N А40-4280/15 и принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, определенной Департаментом.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, суды не дали представленному Департаментом отчету оценку, суды не учли, что истцом не были согласованы улучшения арендованного имущества, судебное экспертное заключение не может быть положено в основу судебного акта, суд апелляционной инстанции неверно распределил судебные расходы, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы истец доводы жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о дате и месте судебного разбирательства не явился. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции изменено в части, суд кассационной инстанции проверяет законность постановления суда апелляционной инстанции.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемого судебного акта, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судом, ЗАО "ТРИАЛЛ" является с 2004 года (с учетом соглашения о переуступке от 20.06.2006) арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Казакова, д. 29, стр. 1, площадью 240,5 кв. м (этаж 1, пом. I, ком. с 1 по 14, этаж 2 пом. I ком. с 1 по 3, к. н. 77:01:00030007:3381) и имеет статус субъекта малого предпринимательства

12.08.2014 истец обратился в Департамент с заявлением о приобретении арендуемого помещения в порядке Федерального закона N 159-ФЗ.

Рассмотрев заявление, Департамент издал распоряжение от 26.09.2014 N 15250 "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Казакова, д. 29, стр. 1, общей площадью 240,5 кв.м" и передал арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 29 897 000 руб. с сопроводительным письмом от 03.10.2014 N 33-5-23455/14-(1)-0.

Не согласившись с ценой продажи, арендатор обращался к оценщику ООО "Поларис", который оценил выкупаемое помещение в 18 423 644 руб., отчет от 10.10.2014 N 10/14/01В.

31.10.2014 арендатор возвратил в службу "одного окна" проект договора купли-продажи, согласованный с протоколом разногласий, в котором предложил изменить цену объекта (п. 3.1), дополнить договор графиком платежей с соответствующим изменением п. 3.2, 3.3 и 3.4, изменить в п. 4.5 внесудебный порядок обращения взыскания на имущество, находящееся в залоге у продавца, на судебный, в п. 5.2 установить ответственность продавца в виде штрафа в размере 5% от цены объекта при уклонении от государственной регистрации перехода права собственности, изменить п. 5.4, установив судебный порядок расторжения договора в случае не поступления денежных средств от покупателя.

Рассмотрев протокол разногласий, Департамент отказал арендатору в заключении договора на условиях арендатора, о чем сообщил в письме от 01.12.2014 N 33-5-23455/14-(0)-1.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества, определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению ООО "Агентство судебных экспертов" рыночная стоимость объекта по состоянию на 12.08.2014 составила 23 582 000 руб. без НДС, стоимость неотделимых улучшений на ту же дату с учетом их фактического состояния составила 2 870 155,41 руб.

Оценив экспертное заключение, учитывая, что цена рыночной стоимости выкупаемого имущества, указанная в заключении судебной экспертизы приближена к цене предложенной ответчиком, суд апелляционной инстанции обоснованно счел отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришел к правильному выводу об удовлетворении требований.

Учитывая изложенное, судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца в части установления цены выкупаемого имущества в размере 23 582 000 руб.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.

Суд также правомерно урегулировал разногласия по п.4.5, 5.4 договора в редакции истца.

Доводы заявителя жалобы о том, что суд обязал ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта ООО "Агентство судебных экспертов" соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 23 582 000 руб.

Доводы заявителя о неверном распределении судебных расходов кассационная коллегия считает несостоятельными, поскольку в силу ч.1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При этом, материалами дела подтверждено, что стоимость проведенной экспертизы в рамках рассмотрения настоящего дела составила 85 000 руб.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемым судебным актом, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены постановления апелляционной инстанции, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2017 по делу N А40-4280/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

О.И. Комарова С.В. Краснова