Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 апреля 2017 г. N Ф05-4684/17 по делу N А40-49581/2016

город Москва

25 апреля 2017 г.

Дело N А40-49581/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,

судей Нечаева С.В., Петровой Е.А.

при участии в заседании:

от истца ГУП "ЦЕНТР-СИТИ" - Ильичева А.А., дов. от 09.03.2017 N 40/17, Алексеев В.С., дов. от 21.04.2017 N 41/17

от истца Департамент городского имущества города Москвы - Атаманов Р.С., дов. от 09.01.2017 N 33-Д-7/17

от ответчика АКОО "Беллгейт Констракшенз Лимитед" ("BELLAGATE CONSTRUCTIONS LIMITED") - Цуканов В.И., дов. от 01.12.2014

от третьего лица Управление Росреестра по г. Москве,

рассмотрев 24 апреля 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - АКОО "Беллгейт Констракшенз Лимитед" ("BELLAGATE CONSTRUCTIONS LIMITED")

на решение от 02 декабря 2016 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Смысловой Л.А.,

на постановление от 13 февраля 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Пирожковым Д.В., Расторгуевым Е.Б., Трубицыным А.И.,

по иску ГУП "ЦЕНТР-СИТИ", Департамента городского имущества города

Москвы

к АКОО "Беллгейт Констракшенз Лимитед" ("BELLAGATE CONSTRUCTIONS

LIMITED")

третье лицо: Управление Росреестра по г. Москве

об обязании исполнить обязательства по договору купли-продажи помещений,

которые будут созданы (достроены) в будущем и передать истцу по акту приема передачи нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

Государственное унитарное предприятие города Москвы "Центр-Сити" и Департамент имущества города Москвы (далее - истцы) обратились в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением с учетом уточнений принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ к Акционерной коммерческой компании с ограниченной ответственностью "Беллгейт Констракшенз Лимитед" ("BELLAGATE CONSTRUCTIONS LIMITED") (далее - ответчик) об обязании исполнить обязательства по договору купли-продажи помещений, которые будут созданы (достроены) в будущем и передать истцу по акту приема-передачи нежилые помещения, зарегистрировать переход права собственности к городу Москва на нежилые помещения, зарегистрировать право хозяйственного ведения на нежилые помещения, обязать ответчика передать документацию необходимую для эксплуатации помещений, взыскании с ответчика неустойку в размере 619 562 руб.

В обоснование исковых требований, истцы указали на то, что 07.12.2011 между ГУП г. Москвы "Центр-Сити" и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимости, так же было подписано приложение N 4 к договору - договор купли-продажи помещений, которые будут созданы (достроены) в будущем от 07.12.2011, однако ответчик обязательства по договору не исполнил.

Со ссылкой на статью 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по г. Москве.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.12.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2017, исковые требования удовлетворены частично.

Суд обязал АКОО "Беллгейт Констракшенз Лимитед" передать ГУП "ЦЕНТР-СИТИ" по акту приема-передачи нежилые помещения с кадастровыми номерами: 77:01:0004042:7762,77:01:0004042:7761,77:01:0004042:7064,77:01:0004042:70 67, 77:01:0004042:7760,77:01:0004042:7759,77:01:0004042:7109,77:01:0004042:71 10, 77:01:0004042:7818,77:01:0004042:7817,77:01:0004042:7127,77:01:0004042:71 64, 77:01:0004042:7800,77:01:0004042:7288,77:01:0004042:7291,77:01:0004042:77 70, 77:01:0004042:7071,77:01:0004042:7130,77:01:0004042:7779,77:01:0004042:72 98, 77:01:0004042:7303,77:01:0004042:7821,77:01:0004042:7822,77:01:0004042:78 26, 77:01:0004042:7824,77:01:0004042:7825,77:01:0004042:7823,77:01:0004042:77 67, 77:01:0004042:7082,77:01:0004042:7771,77:01:0004042:7773,77:01:0004042:77 72, 77:01:0004042:7808,77:01:0004042:7798,77:01:0004042:7797,77:01:0004042:72 40, 77:01:0004042:7794,77:01:0004042:7782,77:01:0004042:7776,77:01:0004042:70 77, 77:01:0004042:7801,77:01:0004042:7803,77:01:0004042:7802,77:01:0004042:72 30, 77:01:0004042:7283,77:01:0004042:7304,77:01:0004042:7793,77:01:0004042:70 44, 77:01:0004042:7775, 77:01:0004042:7814,77:01:0004042:7815,77:01:0004042:7820, 77:01:0004042:7819, 77:01:0004042:7282,77:01:0004042:7805,77:01:0004042:7302.

Взыскана с АКОО "Беллгейт Констракшенз Лимитед" в пользу ГУП "ЦЕНТР-СИТИ" неустойка в размере 619 562 руб.

В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами в части удовлетворения иска, ответчик - АКОО "Беллгейт Констракшенз Лимитед" обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчика - АКОО "Беллгейт Констракшенз Лимитед" опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Представители истцов против удовлетворения кассационной жалобы возражали, просили оставить принятые по делу судебные акты без изменения.

Третье лицо, надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направило, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции, исходя из следующего.

В соответствии с распоряжением N 2659-р от 05.12.2011 Департамента городского имущества города Москвы 07.12.2011 между ГУП г. Москвы "Центр-Сити" (покупатель) и АКОО "Беллгейт Констракшенз Лимитед" (продавец) заключен договор купли-продажи, в соответствии с п. 1.1 продавец обязуется передать покупателю в собственность, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество - объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Москва, наб. Краснопресненская, ММДЦ "Москва-Сити", участки: 6, 7, 8б, кадастровый (условный) номер 77-77-17/001/2010-141, площадью пятна застройки 43 742 кв. м, степенью готовности 65%.

Неотъемлемой частью договора купли-продажи (Приложение N 4) является договор купли-продажи помещений, который будет создан (достроены) в будущем от 07.12.2011

В соответствии с договором купли-продажи помещений (приложение N 4) от 07.12.2011, ответчик после завершения строительства (достройки) объекта, обязуется передать в собственность:

- согласно п. 1.1.1 - нежилые помещения, являющиеся на момент подписания договора частью объекта, общей площадью 22 679,43 кв. м;

- согласно п 1.1.2 - долю размером 16/100 в праве собственности на нежилые помещения, являющиеся частью объекта, общей площадью 14 833,3 кв. м.

Согласно п. 1.1.3 договора купли-продажи (приложение N 4) помещения указанные в 1.1.1 и доля праве собственности на помещения указанные в п. 1.1.2 именуются "Помещения".

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что передача помещений от продавца покупателю будет осуществлена после достройки объекта продавцом, и государственной регистрации права собственности продавца на завершенный строительством объект, при условии полной оплаты покупателем цены помещений.

На основании п. 4.1 договора купли-продажи (Приложение N 4) помещения передаются по акту приема-передачи в течение 30 рабочих дней с даты регистрации права собственности на завершенный строительством объект, в котором расположены помещения.

Право собственности ответчика на помещения, расположенные по адресу г. Москва, Пресненская наб. д. 2, зарегистрировано 31.01.2013 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 77-АО 491716, 77-АО 614026, 77-АО 614133 от 31.01.2013.

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что ответчик в нарушение условий договора купли-продажи не передал истцу помещения, спорные помещения имеются в натуре, право собственности на спорные помещения зарегистрированы за ответчиком в установленном законном порядке, пришли к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Разрешая спор в части заявленного истцом требования о взыскании начисленной неустойки, суды первой и апелляционной инстанций исходили из положений п. 5.2 договора, в случае нарушения продавцом срока передачи помещений покупателю, в соответствии с п. 4.1 договора, продавец по требования покупателя обязан уплатить последнему неустойку в виде пени в размере 0,1% от цены помещений за каждый день просрочки, но не более 5% от цены помещений, которая составила 1 619 562 руб.

Принимая во внимание отсутствие признаков явной несоразмерности заявленной к взысканию неустойки последствиям неисполнения ответчиком своих обязательств, с учетом положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая размер задолженности, сроки нарушения обязательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о необходимости удовлетворения требований о взыскании указанной суммы в полном объеме.

Суды посчитали, что с момента регистрации права собственности ответчика на помещения, подлежащие передаче истцам, в соответствии с условиями договора, у ответчика возникли обязательства по передаче спорных помещений истцам.

Довод о том, что он должен передать истцу помещения в течение 30 рабочих дней с момента регистрации права на объект, в котором расположены помещения, а в состав объекта входит помещение общей площадью 556,4 кв. м которое до настоящего времени не завершено, и не введено в эксплуатацию, и в связи с чем, у истцов не возникло право требования о передачи помещений в собственность, был отклонен судами.

Ответчик, после обращения с иском в суд, исполнил свои обязательства по передаче помещений общей площадью 18 087,9 кв.м, в долевую собственность с долей в праве 16/100 помещений общей площадью 14 795,8 кв.м, и указал на то, что нежилые помещения (58 помещений) общей площадью 4 082,9 кв. м, фактически используются для обслуживания других помещений в здании по адресу г. Москва, Пресненская наб. д. 2 и являются общим имуществом собственников здания.

Из выписок Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представленными истцами в материалы дела усматривается, что право собственности на спорные помещения, общей площадью 4 082,9 кв. м.

Суды пришли к выводу о том, что поскольку ответчик в нарушение принятых обязательств не исполнил условия договора купли-продажи и не передал истцам спорные помещения, которые имеются в натуре, право собственности на спорные помещения зарегистрированы за ответчиком в установленном законном порядке, требования истца в части обязания ответчика передать ГУП г. Москвы "Центр-Сити" по акту приема-передачи нежилые помещения подлежат удовлетворению.

Однако судами не учтено следующее.

Судами первой и апелляционной инстанций не исследован довод ответчика о том, что спорные помещения являются помещениями общего имущества собственников помещений в здании по адресу: Пресненская наб., дом 2 и, в силу закона, вне зависимости от регистрации в ЕГРП, принадлежат на праве общей долевой собственности не только ответчику, но и иным собственникам помещений в здании, включая лицо, не привлечённое к участию в деле - ПАО Банк ВТБ. Судами не дана оценка представленным доказательствам, подтверждающим, что спорные помещения являются общим имуществом собственников помещений в здании и отказано в ходатайствах ответчика назначении судебной строительно-технической экспертизы по делу.

Ответчиком предоставлены доказательства, подтверждающие статус и назначение спорных нежилых помещений как помещений общего имущества собственников здания, включая заключение специалистов по результатам проведения строительно-технического исследования N С53-03/16 от 11 апреля 2016 года (т.З л.д. 2-139, т. 9 л.д. 1-139) и письменные доказательства признания истцом статуса и назначения спорных нежилых помещений как помещений общего имущества (т. 8 л.д.125, т. 4 л.д. 18-33, т. 8 л.д.126-141), а также заявлял письменные ходатайства о проведении строительно-технической экспертизы, как в суде первой (т. 7, л.д. 11-106) так и в суде апелляционной инстанции, в которых судами было отказано.

Суды исходили из условий заключенного сторонами условий договора купли-продажи будущей вещи, в котором были указаны спорные помещения.

С учетом разъяснений в п. 1,2,3 и п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 и в соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. N 16030/13, передача в собственность одному лицу (покупателю, инвестору) нежилых помещений, являющихся общим имуществом собственников помещений в здании, не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав других собственников помещений в здании, в связи с чем при наличии заявления стороны спора о том, что спорное помещение является общим имуществом собственников здания, суду необходимо устанавливать в рамках предмета доказывания по делу признаки, характеризующие спорное помещение как общее, в том числе исследовать первичную строительно-проектную документацию.

Судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и определении предмета доказывания не принято во внимание, что относимость спорных нежилых помещений к общему имуществу собственников здания, при наличии в здании нескольких лиц, которым принадлежат на праве собственности помещения, означает, что ответчик не обладает и может обладать единоличным правом собственности на спорные нежилые помещения даже в том, случае если такое право зарегистрировано за ответчиком в ЕГРП.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В п. 3 и п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 разъяснено, что наличие регистрации единоличного права собственности на помещения общего имущества собственников здания за одним лицом, не означает отсутствия права общей долевой собственности у других собственников помещений в здании и дает таким собственникам право требовать в суде признания права общей долевой собственности на такие помещения.

Судами первой и апелляционной инстанций не дана оценка доказательствам наличия помещений в здании в собственности трех лиц (ответчик, Банк ВТБ и город Москва), а также не установлено, расположено ли в спорных 58 помещениях общей площадью 4 082,9 кв.м. оборудование, обслуживающие всех собственников помещений в здании. Суд первой инстанции указал, что это не входит в предмет исследования по спору о неисполнении договорных обязательств.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали ответчику в заявленных ходатайствах о назначении судебной экспертизы для установления обстоятельств, касающихся установления назначения помещений в соответствии с проектной документацией и фактическим использованием, но и не рассмотрели доводов ответчика по представленным доказательствам.

Правовая позиция о необходимости рассмотрения вопроса о наличии права обще долевой собственности на помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме при разделе и передаче помещений по договору, изложена в Определении Верховного суда Российской Федерации от 1.03.2017 по делу N 305-ЭС15-6842 (дело N А40-21445/13).

Поскольку судами не установлено, подлежали передаче в собственность истцам спорные помещения общей площадью 4 082,9 кв.м. с учетом обстоятельств спора и представленных доказательств, подлежит проверке и обоснованность взыскания и размер неустойки.

Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить состав лиц, подлежащих привлечению к участию в деле, рассмотреть все доводы сторон и дать им оценку, при необходимости рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы и, установив назначение спорных помещений определить, подлежат ли они передаче в единоличную собственность истцам, и при соблюдении принципа их равноправия и состязательности, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 02 декабря 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2017 года по делу N А40-49581/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.Д. Денисова

Судьи

С.В. Нечаев Е.А. Петрова