Постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 июня 2017 г. N Ф05-6971/17 по делу N А40-42057/2016

г. Москва

7 июня 2017 г.

Дело N А40-42057/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 31.05.2017.

Полный текст постановления изготовлен 07.06.2017.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Нечаева С.В., Петровой Е.А.,

при участии в заседании:

от ЗАО "Два ключа" - Томаева А.Т. доверен. от 17.08.2016

от Департамента городского имущества города Москвы - Соболь Л.Я. доверен. от 09.01.2017 N 33-Д-9/17

рассмотрев кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 01 декабря 2016 года

Арбитражного суда города Москвы,

на дополнительное решение от 26 декабря 2016 года,

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Анциферовой О.В.,

на постановление от 13 марта 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Трубицыным А.И., Расторгуевым Е.Б., Садиковой Д.Н.,

по делу N А40-42057/2016,

по иску ЗАО "Два ключа"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "ДВА КЛЮЧА" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом уточнения исковых требований, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, переулок 5-й Монетчиковский, дом 18, площадью 288,4 кв. м, изложив пункты 3.1 и 3.4 договора в редакции истца.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.12.2016 исковые требования удовлетворены, суд урегулировал разногласия между ЗАО "ДВА КЛЮЧА" и Департаментом городского имущества г. Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 288,4 кв.м: объект недвижимости площадью 243,1 кв.м.. с кадастровым номером 77:01:0002006:4111, подвал, пом. I, комн. Б, 1 этаж, комн. Б, пом. I, комн.1-5, пом. II, комн. 1-7, этаж 2, комн. Б, пом. I, комн. 1-3, помещение III, ком. 1-4; объект недвижимости площадью 45,3 кв.м. с кадастровым номером 77:01:002006:4413, 2 этаж, комн. А, пом. II, комн. 1-4, расположенные по адресу: г. Москва, пер. 5-й Монетчиковский, д. 18. изложив в следующей редакции:

п. 3.1. Цена Объекта составляет 21 940 000 (двадцать один миллион девятьсот сорок тысяч) рублей, (в том числе: Объект 1 - 18 691 000 (восемнадцать миллионов шестьсот девяносто одна тысяча) рублей, Объект 2 - 3 249 000 (три миллиона двести сорок девять тысяч) рублей) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 25.07.2016 года N 6Э/2016 выполненного ООО "Интеллектинвестсервис" НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется;

п. 3.4. Оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 28 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 365 666 (триста шестьдесят пять тысяч шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Дополнительным решением Арбитражного суда города Москвы от 26.12.2016 с ответчика взыскано 10 000 рублей в возмещение расходов по судебной экспертизе.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 01.12.2016 и дополнительное решение от 26.12.2016 по делу N А40-42057/2016 оставлены без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2017, решение Арбитражного суда города Москвы от 01.12.2016 и дополнительное решение от 26.12.2016 по делу N А40-42057/2016 и урегулировать разногласия по цене, установленной Департаментом городского имущества города Москвы.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, суды неправомерно обязали заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил отменить постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2017, решение Арбитражного суда города Москвы от 01.12.2016 и дополнительное решение от 26.12.2016 по делу N А40-42057/2016 и урегулировать разногласия по цене, установленной Департаментом городского имущества города Москвы.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, ЗАО "ДВА КЛЮЧА" является арендатором находящегося в собственности города Москвы нежилого помещения общей площадью 288,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пер. 5-й Монетчиковский, д.18, на основании договора аренды.

15.05.2015 истец обратился в Департамент с заявлением приобретении арендуемого помещения в порядке Федерального закона N 159-ФЗ.

20.11.2015 истцом получено от Департамента письмо с проектом договора купли-продажи, с указанием цены объекта - 36 937 000 руб.

Истец направил в адрес Департамента подписанный проект договора купли-продажи нежилого помещения с протоколом разногласий к нему, указав цену выкупаемого объекта 27 950 000 руб.

Департамент не согласился с предложенным обществом условием в части изменения цены выкупного нежилого помещения.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции от 29.06.2016 была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, производство которой поручено эксперту ООО "Интеллектинвестсервис".

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости площадью 243,1 кв.м.. с кадастровым номером 77:01:0002006:4111, подвал, пом. I, комн. Б, 1 этаж, комн. Б, пом. I, комн.1-5, пом. II, комн. 1-7, этаж 2, комн. Б, пом. I, комн. 1-3, помещение III, ком. 1-4, по состоянию на 15.05.2015 составляет 18 691 000 руб.; объекта недвижимости площадью 45,3 кв.м. с кадастровым номером 77:01:002006:4413, 2 этаж, комн. А, пом. II, комн. 1-4, расположенные по адресу: г. Москва, пер. 5-й Монетчиковский, д. 18. по состоянию на 15.05.2015 года составляет 3 249 000 руб.

Оценив экспертное заключение, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.

Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.

Согласно ч.1 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.

Доводы заявителя жалобы о том, что суд необоснованно обязал ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта ООО "Интеллектинвестсервис" соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 21 940 000 руб. (объект -1), 3 249 000 руб. (объект -2).

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции от 01.12.2016 с учетом дополнительного решения от 26.12.2016, и постановления апелляционной инстанции от 13.03.2017, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 01 декабря 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2017 года по делу N А40-42057/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

С.В. Нечаев Е.А. Петрова