Постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 июля 2017 г. N Ф05-6141/17 по делу N А41-103283/2015

город Москва

04 июля 2017 г.

Дело N А41-103283/15

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2017 года.

ГАРАНТ:

Определением СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 1 февраля 2018 г. N 305-ЭС17-13675 настоящее постановление отменено

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,

судей: Григорьевой И.Ю., Дзюбы Д.И.,

при участии в заседании:

от истца: Анохин О.И., доверенность от 19.04.2017;

от ответчиков: от ООО "Ресурс-2001": Траханов В.Д., решение от 20.11.2012; Шалуба Н.П., доверенность от 14.04.2017; от ООО "Агросервис Торбеево": Борисов Р.Г., доверенность от 16.01.2017;

от третьих лиц: представители не явились, извещены;

рассмотрев 27 июня 2017 года в судебном заседании кассационные жалобы

ответчиков - ООО "Ресурс-2001", ООО "Агросервис Торбеево"

на решение от 02 декабря 2016 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Федуловой Л.В.,

на постановление от 30 марта 2017 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Бархатовым В.Ю., Боровиковой С.В., Немчиновой М.А.,

по делу N А41-103283/15

по иску Администрации Люберецкого муниципального района Московской области

о признании недействительным договора купли-продажи и обязании вернуть земельный участок по акту приема-передачи

к ООО "Ресурс-2001", ООО "Агросервис Торбеево",

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Росреестра по Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Люберецкого муниципального района Московской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Ресурс-2001" и ООО "Агросервис Торбеево", в котором просила (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений):

- признать договор купли-продажи земельного участка от 10.09.2014 N 446/14 недействительным;

- применить последствия недействительности сделки, признав договор купли-продажи земельного участка от 23.11.2015 с кадастровым номером 50:22:0060501:57, заключенный между ООО "Ресурс-2001" и ООО "Агросервис Торбеево", недействительным;

- прекратить право собственности ООО "Агросервис Торбеево" на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060501:57;

- признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о праве собственности ООО "Агросервис Торбеево" на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060501:57 и исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности;

- истребовать из чужого незаконного владения ООО "Агросервис Торбеево" земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060501:57 и обязать передать Администрации земельный участок по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области и Управление Росреестра по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02 декабря 2016 года исковые требования удовлетворены частично. Договор купли-продажи земельного участка от 10.09.2014 N 446/14, заключенный между Администрацией и ООО "Ресурс-2001", признан недействительным. Также признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от 23.11.2015, заключенный между ООО "Ресурс-2001" и ООО "Агросервис Торбеево". В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2017 года решение суда первой инстанции в части отказа в истребовании из чужого незаконного владения ООО "Агросервис Торбеево" земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060501:57 и обязании передать указанный земельный участок Администрации Люберецкого муниципального района Московской области отменено. Суд истребовал из чужого незаконного владения ООО "Агросервис Торбеево" земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060501:57 и обязал ООО "Агросервис Торбеево" передать Администрации указанный земельный участок по акту приема-передачи в течение месяца со дня принятия настоящего постановления. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Ресурс-2001" и ООО "Агросервис Торбеево" обратились с кассационными жалобами, в которых ООО "Агросервис Торбеево" просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ООО "Ресурс-2001" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить.

Заявители жалоб считают судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Письменные пояснения (дополнения) к кассационной жалобе ООО "Агросервис Торбеево", поступившие в Арбитражный суд Московского округа 27.06.2017 через систему "Мой арбитр", к материалам дела не приобщены и подлежат возврату ООО "Агросервис Торбеево" в связи с пропуском двухмесячного срока обжалования. В связи с тем, что данные письменные пояснения (дополнения) поданы в электронном виде, то на бумажном носителе они возврату не подлежат.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ответчиков поддержали доводы кассационных жалоб.

Представитель истца возражал против удовлетворения кассационных жалоб.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 10.09.2014 Администрацией вынесено постановление N 2207-ПА "О предоставлении ООО "Ресурс-2001" в собственность земельного участка с местоположением: Московская область, Люберецкий район, г.п. Красково, у д. Русавкино-Поповщина и заключении договора купли-продажи".

На основании указанного постановления 10.09.2014 между Администрацией (продавец) и ООО "Ресурс-2001" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка N 446/14, согласно которому продавец передал, а покупатель принял в собственность земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в границах муниципального образования городское поселение Красково Люберецкого муниципального района Московской области, общей площадью 24.700 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 50:22:0060501:57, для сельскохозяйственного производства.

Согласно пункту 2.1 договора, цена участка составила 2.889,90 руб.

Спорный земельный участок предоставлен Администрацией ООО "Ресурс-2001" на основании положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 11.06.2014, 25.07.2014 ООО "Ресурс-2001" на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке:

- здание нежилого назначения, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 1.177,3 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Московская обл., Люберецкий р-н, г.п. Красково, д. Торбеево, д. 50, строение 1, кадастровый номер 50:22:0060501:114;

- сооружение - забор, назначение: нежилое, протяженность 11.979 м, адрес (местонахождение) объекта: Московская обл., Люберецкий р-н, г.п. Красково, у деревни Русавкино-Поповщина, кадастровый номер 50:22:0060501:115.

03.11.2015 между ООО "Ресурс-2001" и ООО "Агросервис Торбеево" заключен договор купли продажи недвижимого имущества N 1, по условиям которого ООО "Ресурс-2001" передало в собственность за плату ООО "Агросервис Торбеево" следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое здание, общей площадью 301 кв.м, одноэтажное, кадастровый номер 50:22:0060501:132;

- нежилое здание, общей площадью 1.177,3 кв.м, одноэтажное, кадастровый номер 50:22:0060501:114;

- сооружение (забор), протяженностью 1.197,9 кв.м, кадастровый номер 50:22:0060501:115;

- земельный участок, площадью 24.700 кв.м, кадастровый номер 50:22:0060501:57.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.11.2015 N 1 на спорный земельный участок 23.11.2015 зарегистрировано право собственности ООО "Агросервис Торбеево.

В ходе проведения проверки деятельности Администрации в сфере земельных отношений Управлением контроля за осуществлением деятельности органом местного самоуправления в сфере земельных отношений Министерства имущественных отношений Московской области выявлено нарушение порядка предоставления спорного земельного участка в собственность ООО "Ресурс-2001", выразившееся в том, что площадь земельного участка (24.700 кв.м) значительно превышает площадь застройки (1.177,3 кв.м), что составляет 4,8% от общей площади земельного участка. Оснований считать, что для эксплуатации объекта недвижимости общей площадью 1.177,3 кв.м, требуется земельный участок площадью 24.700 кв.м, не имеется.

В связи с указанным обстоятельством (выявлением нарушений законодательства при предоставлении спорного земельного участка в собственность ООО "Ресурс-2001") Администрация обратилась с настоящим иском о признании договора купли-продажи земельного участка от 10.09.2014 N 446/14 недействительным и применении последствий его недействительности в виде признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от 23.11.2015, заключенного между ООО "Ресурс-2001" и ООО "Агросервис Торбеево", а также с требованием о возврате спорного земельного участка Администрации.

Признавая недействительным в силу его ничтожности договор купли-продажи земельного участка от 10.09.2014 N 446/14, заключенный между Администрацией и ООО "Ресурс-2001", суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при заключении договора от 10.09.2014 N 446/14 были нарушены требования статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку общая площадь объекта недвижимости, принадлежащего ООО "Ресурс-2001" на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 10.09.2014 N 446/14 и расположенного на спорном земельном участке, составляла 1.177,3 кв.м, при этом заявленная к выкупу площадь земельного участка - 24.700 кв.м, что в 20 раз превышает площадь объекта; при этом расположенный по периметру спорного земельного участка забор, протяженностью 11.979 м, не мог учитываться в качестве обоснования использования площади земельного участка, поскольку забор, как объект недвижимости, не имеет самостоятельного функционального назначения, а предназначен для обслуживания объектов недвижимости.

На основании изложенного суд первой инстанции признал также недействительным договор купли-продажи земельного участка от 23.11.2015, заключенный между ООО "Ресурс-2001" и ООО "Агросервис Торбеево".

При этом, отказывая в удовлетворении требований Администрации о прекращении права собственности ООО "Агросервис Торбеево" на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060501:57, признании недействительными записи в ЕГРП о праве собственности ООО "Агросервис Торбеево" на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060501:57 и исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности, а также истребовании из чужого незаконного владения ООО "Агросервис Торбеево" спорного земельного участка и передаче его Администрации, суд первой инстанции указал, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Агросервис Торбеево", право собственности общества на которые не оспорено, кроме того, ООО "Агросервис Торбеево" является добросовестным приобретателем спорного земельного участка.

Однако, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что при разрешении вопроса о возможности истребования земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060501:57 из незаконного владения ООО "Агросервис Торбеево" судом первой инстанции не были приняты во внимание следующие обстоятельства.

Согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения Администрацией и ООО "Ресурс-2001" договора купли-продажи земельного участка от 10.09.2014, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках.

Из пункта 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

Подпунктом 3 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.02.2003, предусмотрено, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами.

Из данных норм следует, что земельные участки, предназначенные для расположения на них объектов недвижимости, должны удовлетворять требованиям закона о соответствии площадей объектов недвижимости и земельного участка.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, общая площадь объекта недвижимости, принадлежащего ООО "Ресурс-2001" на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 10.09.2014 N 446/14 и расположенного на спорном земельном участке, составляла 1.177,3 кв.м, при этом заявленная к выкупу площадь земельного участка - 24.700 кв.м, что в 20 раз превышает площадь объекта.

При этом расположенный по периметру спорного земельного участка забор, протяженностью 11.979 м, не мог учитываться в качестве обоснования использования площади земельного участка, поскольку забор, как объект недвижимости, не имеет самостоятельного функционального назначения, а предназначен для обслуживания объектов недвижимости.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 4777/08, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.

Суды, установив, что при предоставлении Администрацией ООО "Ресурс-2001" спорного земельного участка в собственность допущены нарушения законодательства, пришли к правомерному выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка от 10.09.2014 N 446/14 является недействительным в силу ничтожности.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка от 10.09.2014 N 446/14 заключен с нарушением требований земельного законодательства, договор купли-продажи земельного участка от 03.11.2015, заключенный между ООО "Ресурс-2001" и ООО "Агросервис Торбеево", также является ничтожным.

В исковом заявлении Администрация просила истребовать из чужого незаконного владения ООО "Агросервис Торбеево" земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060501:57 и обязать передать его Администрации по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (пункт 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав вопрос о добросовестности покупателя спорного земельного участка по договору от 23.11.2015 - ООО "Агросервис Торбеево", суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, основанием возникновения у продавца - ООО "Ресурс-2001" права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060501:57 явилось приобретение участка в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом площади, необходимой для использования находящегося на участке здания нежилого назначения, кадастровый номер 50:22:0060501:114, а также забора.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает правомерным вывод апелляционного суда о том, что сооружение - забор, кадастровый номер 50:22:0060501:115, не может рассматриваться в качестве объекта недвижимости, с учетом которого может быть определена площадь земельного участка, необходимая для предоставления его в собственность ООО "Ресурс-2001".

Таким образом, исходя из оснований приобретения ООО "Ресурс-2001" права собственности на спорный земельный участок, учитывая особенности объектов, находящихся на земельном участке, наличием которых обусловлено приобретение земельного участка в собственность, покупатель - ООО "Агросервис Торбеево", действуя с должной степенью осмотрительности при заключении договора купли-продажи от 23.11.2015, могло и должно было знать, что договор купли-продажи земельного участка от 10.09.2014 N 446/14, заключенный между Администрацией и ООО "Ресурс-2001", заключен с нарушением требований земельного законодательства, не предусматривающего предоставление земельного участка в собственность с учетом площади объектов, не имеющих самостоятельного функционального назначения.

При таких обстоятельствах, применительно к обстоятельствам настоящего спора суд апелляционной инстанции обоснованно не признал ООО "Агросервис Торбеево" добросовестным приобретателем, поскольку оно приобрело земельный участок по ничтожной сделке и в момент ее совершения могло и должно было знать о порочности приобретения земельного участка продавцом - ООО "Ресурс-2001".

Наличие государственной регистрации договоров купли-продажи не свидетельствует о том, что данные договоры не являются ничтожными.

В исковом заявлении Администрация просила прекратить право собственности ООО "Агросервис Торбеево" на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060501:57, а также признать недействительными записи в ЕГРП о праве собственности ООО "Агросервис Торбеево" на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060501:57 и исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности.

Апелляционная инстанция, исследовав материалы дела, пришла к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения вышеуказанных требований, поскольку в данном случае истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего права с учетом удовлетворения требования об истребовании земельного участка из незаконного владения ООО "Агросервис Торбеево" и его передаче Администрации.

Вывод суда апелляционной инстанции об истребовании земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060501:57 из чужого незаконного владения ООО "Агросервис Торбеево" и обязании передать указанный земельный участок Администрации является обоснованным.

Таким образом, доводы кассационных жалоб сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятого по настоящему делу постановления апелляционного суда.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2017 года по делу N А41-103283/15 оставить без изменения, кассационные жалобы ООО "Ресурс-2001", ООО "Агросервис Торбеево" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.В. Кузнецов

Судьи

И.Ю. Григорьева Д.И. Дзюба