Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 июля 2017 г. N Ф05-9490/17 по делу N А40-188208/2016

г. Москва

17 июля 2017 г.

Дело N А40-188208/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2017 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Красновой С.В.,

судей Денисовой Н.Д., Нечаева С.В.,

при участии в заседании:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "Эльси" - Забейда А.В. по дов. от 15.08.2016,

от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - Бавыкина Л.С. по дов. от 09.01.2017 N 33-Д-4/17,

рассмотрев 11 июля 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Эльси"

на постановление от 22 марта 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Трубицыным А.И., Расторгуевым Е.Б., Садиковой Д.Н.,

по делу N А40-188208/2016,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Эльси"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Эльси" (далее - истец, общество, ООО "Эльси") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, ДГИ г. Москвы) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, улица Перовская, дом 51.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 декабря 2016 года иск удовлетворен: суд урегулировал разногласия, возникшие между ООО "Эльси" и ДГИ г. Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Перовская, д. 51, с кадастровым номером 77:03:0006013:12605, изложив пункт 1.1 договора купли-продажи в следующей редакции:

"Пункт 1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), в составе Объекта-1 расположенного по адресу: г. Москва, ул. Перовская, д. 51, с кадастровым номером 77:03:0006013:12605, общей площадью 96, 2 кв. м (этаж 2, пом. V, комн. 1-5, 5а), а также улучшения (общей площадью: 41,6 кв. м) состоящие из комнат, в составе помещения V: 1-й этаж: комната ж (тамбур), 2-й этаж: комната - ж (пом. подсобное), комната Ж1 (пом. подсобное). Покупатель принять и оплатить это имущество.".

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2017 года решение суда отменено, в иске отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом апелляционного суда, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление апелляционной инстанции отменить ввиду его необоснованности.

В судебном заседании представитель общества настаивал на отмене принятого по делу судебного акта суда апелляционной инстанции, представитель ответчика против доводов кассационной жалобы возражал. Отводов составу суда и отзыва на кассационную жалобу не поступило.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в судебных актах, установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Согласно договору аренды 30.12.2002 N 04-637/2002 истец с 2002 года арендует нежилое помещение площадью 96,1 кв.м, расположенное по адресу: город Москва, улица Перовская, дом 51, принадлежащее на праве собственности городу Москве.

В порядке, предусмотренном положениями статьи 3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ), истец 30.06.2015 в целях выкупа арендованного имущества обратился в адрес ответчика с заявлением о продаже арендуемого помещения (peг. N 33-5-23444/15-(0)-(0).

В запросе (заявлении) ООО "Эльси" указало перечень помещений, планируемых к приобретению, согласно документам технического и кадастрового учета: помещение N V, состоящее из следующих комнат:

2-й этаж: комната 1, комната 2, комната 4, комната 5, комната 3 (образованная в результате перепланировки с согласия собственника), комната 5 а (образованная в результате перепланировки с согласия собственника), комната ж (подсобное помещение, образованное в результате пристройки двухуровнего тамбура) комната Ж1 (подсобное помещение, образованное в результате пристройки двухуровневого тамбура),

1-й этаж: комната ж (тамбур, образованный в результате пристройки двухуровневого тамбура).

В соответствии с частями 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

4) В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В адрес ООО "Эльси" поступил проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) (далее - Договор) в двух экземплярах. Из текста Договора усматривалось, что предметом Договора является объект недвижимости, расположенный по адресу: г. осква, ул. Перовская, д. 51, с кадастровым номером 77: 03:0006013:12605, общей площадью 96,2 кв. м, (этаж 2, пом V, комн. 1-5, 5а), без учета помещений 41,6 кв. м, а также в выкупную стоимость помещений не учтены затраты, понесенные ООО "Эльси" на неотделимые улучшения арендованного имущества.

Не согласившись с предложенной ДГИ г.Москвы редакцией Договора, ООО "Эльси" 22 июня 2016 года в адрес ответчика был направлен Протокол разногласий к проекту Договора купли-продажи недвижимости нежилого помещения), согласно тексту которого ООО "Эльси" предлагает подписать Договор с учетом протокола разногласий, в редакции, предложенной ООО "Эльси".

ДГИ г. Москвы, рассмотрев обращение ООО "Эльси" от 22.06.2016 (вх NДГИ-1-58399/16 от 14.07.2016), письмом (исх. NДГИ-1-58399/16-1) от 11 августа 2016 года отказал в подписании договора купли-продажи помещений площадью 96,2 кв.м и 41,6 кв.м на условиях, представленных в обращении ООО "Эльси", ввиду отсутствия правовых оснований.

При этом ответчик сослался на статью 1, часть 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, согласно положениям которых преимущественное право выкупа может быть реализовано субъектами малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух или более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, федеральным законом предусмотрена возможность выкупа исключительно того объекта, который находится в аренде, ООО "Эльси" арендовало нежилое помещение площадью 96, 1 кв. м, (этаж 2, пом V, комн. 1,2,4,5, в результате проведенной ООО "Эльси" перепланировки площадь арендованных нежилых помещений изменилось с 96,1 кв. м на 96,2 кв. м, а нежилое помещение площадью 41,6 кв. м, не входило в состав арендуемых помещений.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с указанными требованиями в порядке, предусмотренном статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что между сторонами возникли разногласия в части площади выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежали урегулированию в судебном порядке.

При этом, удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из положений части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, согласно которым стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей, а также из обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делам N N А40-127310/2013 и А40-20328/2014 Арбитражного суда города Москвы.

Судами при рассмотрении указанных дел с участием тех же лиц было установлено, что в период аренды обществом нежилых помещений в результате перепланировки существующих помещений и пристройки тамбура, произведенных ООО "Эльси" в порядке, соответствующем действующему законодательству Российской Федерации за свой счет, с согласия собственника недвижимого имущества, площадь арендованных помещений изменилась: площадь помещения V (2-й этаж) после перепланировки составила 96.2 кв.м, пристроены помещения общей площадью 41, 6 кв. м (комнаты, вошедшие после их учета в 2008 и 2009 гг. в органах бюро технической инвентаризации в состав помещения V) 1-й этаж комн ж (тамбур), 2-й этаж, комн ж (подсобное помещение), комн Ж1 (подсобное помещение).

Так, решением Арбитражного суда города Москвы от 30.01.2014 по делу NА40-127310/2013 было удовлетворено заявление ООО "Эльси" о признании незаконным постановления Госинспекции по недвижимости города Москвы по делу об административном правонарушении от 28.06.2013 N 789- НФ/9032440-13. Суд указал, что в результате проверки инспекторами Управления контроля за объектами недвижимости по ВАО Госинспекции по недвижимости соблюдения порядка использования объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: г.Москва, ул. Перовская, д. 51, было установлено, что ООО "Эльси" дополнительно использует объект нежилого фонда площадью 33 кв. м (первый этаж, пристройка, комната Ж, второй этаж пристройка комната Ж), образовавшийся в результате возведения двухэтажной пристройки (пристройка учтена в органах БТИ в 2008 году).

Девятый арбитражный апелляционный суд оставил решение Арбитражного суда города Москвы от 30.01.2014 по делу N А40-127310/2013 без изменения, апелляционную жалобу Госинспекции по недвижимости- без удовлетворения, указав что, в соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации действия ООО "Эльси" по переустройству помещений и устройству двухуровневого тамбура являются улучшениями арендованного имущества, в результате которых не появляется новый предмет аренды, в связи с чем в отношении произведенных улучшений заключения дополнительного договора аренды не требуется и арендатор не утрачивает право владения и пользования предметом аренды.

К аналогичным выводам пришел Арбитражный суд города Москвы при рассмотрении дела N А40-20328/2014 по заявлению ООО "Эльси" к Государственной инспекции по контролю за использованием объекта недвижимости г. Москвы (с участием третьего лица - Департамента городского имущества г. Москвы) о признании недействительным требования от 09.12.2013 N 9033360, об обязании ООО "Эльси" прекратить использование объекта нежилого фонда, находящего по адресу: г. Москва, ул. Перовская, д. 51, без надлежаще оформленных правоустанавливающих документов.

В силу положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установленные судами обстоятельства, а именно:

- улучшение ООО "Эльси" арендованного имущества с соблюдением норм действующего законодательства Российской Федерации, за свой счет, с согласия собственника имущества, без образования нового предмета аренды;

- пользование ООО "Эльси" арендованным имуществом с произведенными улучшениями на законных основаниях в период с момента произведения таких улучшений;

-законность и возможность пользования ООО "Эльси" неотделимыми улучшениями арендованного имущества, не образующего нового предмета аренды, в рамках договора на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, зарегистрированного в Восточном территориальном агентстве ДИГМ per N 04-637/2002 от 30.12.2002 сроком с 20.12.2002 до 30.06.2015, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.10.2003 N 77-01/03-765/2003-312,

не подлежат повторному доказыванию по спору с участием тех же лиц.

С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции о том, что поскольку неотделимые улучшения были произведены ООО "Эльси" за свой счет и с согласия арендодателя, ООО "Эльси" имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в собственность.

Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Между тем, предложенная ДГИ г.Москвы выкупная цена помещения площадью 96,2 кв.м сторонами не оспаривается, в связи с чем необходимость в назначении по делу судебной экспертизы отсутствует. В то же время, суд кассационной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что указанная цена соответствует императивным требованиям части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, согласно которым стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

В свою очередь, суд апелляционной инстанции, отказывая в иске об урегулировании возникших между сторонами разногласий при заключении договора, уклонился от рассмотрения спора и урегулирования разногласий сторон, фактически лишив истца преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции имеются основания для отмены постановления суда апелляционной инстанции с оставлением в силе решения суда по настоящему делу.

Нарушения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебных актов, не установлено.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2017 года по делу N А40-188208/2016 отменить.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16.12.2016 по настоящему делу оставить в силе.

Председательствующий судья

С.В. Краснова

Судьи

Н.Д. Денисова С.В. Нечаев