Постановление Арбитражного суда Московского округа от 2 августа 2017 г. N Ф05-10830/17 по делу N А41-86011/2016

г. Москва

02 августа 2017 г.

Дело N А41-86011/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2017 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Шишовой О.А.,

судей: Бочаровой Н.Н., Кобылянского В.В.,

при участии в заседании:

от истца: Артемьева Н.Е. по доверенности от 16 июня 2017 года N 125-ДВ,

от ответчика: не явился, извещён,

от третьего лица: не явился, извещён,

рассмотрев 26 июля 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу

Администрации городского округа Мытищи Московской области (истец)

на решение Арбитражного суда Московской области

от 02 марта 2017 года,

принятое судьей Севостьяновой Н.В.,

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда

от 28 апреля 2017 года,

принятое судьями Немчиновой М.А., Бархатовым В.Ю., Коноваловым С.А.,

по делу N А41-86011/2016 по иску

Администрации городского округа Мытищи Московской области

к ООО "Стройтех"

о взыскании задолженности, пени, о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании вернуть земельный участок,

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройтех" (далее - ответчик, ООО "Стройтех") о взыскании 120 338 рублей 12 копеек задолженности по арендной плате с 01.04.2016 по 4 квартал 2016 года по договору аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9609, 2 848 рублей 95 копеек пени за период с 16.06.2016 по 10.10.2016, а также о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании возвратить земельный участок Администрации.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее - третье лицо, Министерство).

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.03.2017 иск в части требований о взыскании задолженности и пени удовлетворен, в части требований о расторжении договора аренды и об обязании возвратить земельный участок в иске отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2017 решение оставлено без изменения.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, признать ответчиком по делу ООО "Орион" и принять по делу новый судебный акт, которым взыскать задолженность и пени с указанного лица, расторгнуть договор аренды земельного участка и обязать ООО "Орион" возвратить земельный участок.

Ответчик и третье лицо в заседание суда кассационной инстанции своих представителей не направили, о времени, дате и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещены, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Арбитражного суда Московского округа: www.fasmo.arbitr.ru.

Совещаясь на месте, суд кассационной инстанции определил: рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, извещенных в соответствии с действующим законодательством.

Представитель Администрации в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Как установлено судами, 24.12.2014 на 49 лет между Администрацией (арендодатель) и ООО "Инжтехстрой" (арендатор) заключен договор N 9609 аренды земельного участка общей площадью 42 973 кв. м, с кадастровым номером 50:12:0060113:141, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного в границах Мытищинского муниципального района по адресу: Московская область, Мытищинский район, сельское поселение Федоскинское, д. Степаньково, ул. Благовещенская, предоставленного для размещения объектов рекреационного назначения, права и обязанности арендатора по которому были переданы ООО "Гефест" по договору от 18.03.2015 переуступки прав аренды на земельный участок, а ООО "Гефест", в свою очередь, переуступило свои права и обязанности по договору ООО "Стройтех" по договору переуступки прав аренды на земельный участок от 15.12.2015.

В обоснование иска Администрация ссылалась на неисполнение ООО "Стройтех" взятых на себя обязательств по оплате арендных платежей за период с 01.04.2016 по 4 квартал 2016 года, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 120 338 рублей 12 копеек, что явилось основанием для начисления предусмотренной договором неустойки за период с 16.06.2016 по 10.10.2016 в сумме 2 848 рублей 95 копеек, а также предъявления требования о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании возвратить земельный участок Администрации на основании статей 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, апелляционный суд, применив положения статей 309, 310, 330, 606, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", приняв во внимание, что доказательств внесения арендных платежей за спорный период ответчиком не представлено, пришли к выводу о правомерности требований о взыскании задолженности и пени.

При этом, исследовав и установив, что 26.12.2016 ООО "Стройтех" уступило права и обязанности арендатора по договору аренды ООО "Орион", в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании возвратить земельный участок отказали с учетом того, что на момент рассмотрения спора права и обязанности по спорному договору аренды земельного участка перешли к ООО "Орион".

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, имеющимся в материалах дела доказательствам, соблюдение судами норм материального и процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения и постановления и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами исследовано и установлено, что права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка переданы ООО "Орион" на основании договора уступки права аренды от 26.12.2016.

Из содержания пункта 2.3 указанного договора следует, что к ООО "Орион" переходит право первоначального арендатора в полном объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту заключения договора и на него распространяются все права первоначального арендатора земельного участка.

Оценка указанному условию договора применительно к распределению прав и обязанностей его сторон не дана, вопрос об объеме существующих к моменту заключения договора прав не ставился, а вопрос об объеме переданных обязанностей судами не разрешен.

Кроме того, в соответствии с положениями статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Для правопреемника все действия, совершенные в арбитражном процессе до вступления правопреемника в дело, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если при подготовке дела к судебному разбирательству или во время судебного разбирательства в суде первой инстанции будет установлено, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, арбитражный суд может по ходатайству или с согласия истца допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим. Если истец не согласен на замену ответчика другим лицом, суд может с согласия истца привлечь это лицо в качестве второго ответчика.

С учетом изложенного, исследовав и установив, что права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка переданы ООО "Орион", суду первой инстанции належало не только определить объем переданных арендатором прав, но и рассмотреть вопрос о применении положений указанных выше норм процессуального права.

Допущенные судом первой инстанции нарушения судом апелляционной инстанции не устранены.

Кроме того, судами обеих инстанций не принято во внимание, что по общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом, кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет.

Данный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 по делу N А06-7751/2010.

Кроме того, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 по делу N А06-7751/2010 указано на то, что, если судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и применительно к пункту 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

Администрация при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанции ссылалась на то, что действиями ООО "Стройтех" по передаче права арендатора по договору нарушены права арендодателя, поскольку Общество пользовалось земельным участком, не исполняя обязанность по оплате обязательных платежей, что являлось существенным нарушением условий договора аренды, а после получения сведений о рассмотрении спора в суде произвело переуступку прав и обязанностей по договору с единственной целью - избежать расторжение договора, что, про мнению Администрации, свидетельствует о недобросовестном осуществлении Обществом гражданских прав.

Указанные доводы истца судами не были приняты во внимание и оценка им не дана.

Поскольку арбитражный суд кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении, дело по основаниям, указанным выше, подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении дела суду с учетом позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 по делу N А06-7751/2010, надлежит полно и всесторонне исследовать все имеющиеся в деле доказательства, определить объем переданных ООО "Орион" прав и обязанностей по договору аренды, рассмотреть вопрос о замене ответчика либо о привлечении к участию в деле указанного лица в качестве соответчика, дать оценку доводам и возражениям истца о злоупотреблении арендатором предоставленными ему правами, в результате чего, правильно применив нормы материального права, с соблюдением норм процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 02 марта 2017 года, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2017 года по делу N А41-86011/2016 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

О.А. Шишова

Судьи

Н.Н. Бочарова В.В. Кобылянский