Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 октября 2017 г. N Ф05-14787/17 по делу N А41-5111/2017

г. Москва

11 октября 2017 г.

Дело N А41-5111/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 октября 2017 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.

судей Беловой А.Р., Кольцовой Н.Н.

при участии в заседании:

от истца администрации городского округа Балашиха - не явился, извещен

от ответчика ООО "Стройтехнопарк-Восток" - Николко В.И. по дов. от 15.02.2017

от третьего лица Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха - не явился, извещен

рассмотрев 11 октября 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу

ООО "Стройтехнопарк-Восток" (ответчика)

на решение от 19 мая 2017 года Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Бирюковым Р.Ш.,

и постановление от 11 июля 2017 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Коноваловым С.А., Боровиковой С.В., Немчиновой М.А.,

по иску администрации городского округа Балашиха

к ООО "Стройтехнопарк-Восток"

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 5 008 023 руб. 53 коп. и пени в размере 351 167 руб. 46 коп.,

трете лицо: Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха.

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройтехнопарк-Восток" (далее - ответчик) о взыскании долга по арендной плате в размере 5 008 023 руб. 53 коп. и пени в размере 351 167 руб. 46 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Московской области от 19.05.2017, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2017, иск удовлетворен.

Не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на принятые по делу судебные акты.

При этом заявитель жалобы, указывая на свое несогласие с обжалуемыми решением и постановлением в части, превышающей сумму неустойки в размере 17 043 руб. 43 коп. (просительная часть), в мотивировочной части жалобы указывал на то, что разногласия сторон сводились к размеру базовой арендной платы, применяемому при расчете арендной платы на 2016 год, тогда как суды нижестоящих инстанций, согласились с доводами истца, не приняв во внимание его возражения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции 11.10.2017 в удовлетворении ходатайства ответчика о приобщении к материалам делам дополнительных документов было отказано, поскольку в полномочия суда кассационной инстанции не входит исследование дополнительных доказательств по делу и установление фактических обстоятельств по делу.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства истец и третье лицо явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этих лиц.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя ответчика и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление отмене не подлежат.

Судами установлено, что на основании постановления Правительства Московской области от 22.11.2005 N 826/42, между Министерством имущественных отношений Московской области и закрытым акционерным обществом "Товарищество Инвесторов и Архитекторов Московской области" был заключен договор аренды земельного участка от 20.09.2006 N 01028-Z.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в предусмотренном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена запись от 27.12.2006 N 50-50-15/042/2006-264.

В соответствии вышеуказанным договором в аренду предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 50:15:080703:0013, общей площадью 465 766 кв. м, категория земель: "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенный по адресу: Московская область, Балашихинский район, восточнее д. Соболиха, в целях размещения складского комплекса.

В этом договоре стороны предусмотрели, что срок аренды земельного участка составляет 49 лет с 04.06.2006 по 03.06.2055 без оформления акта приема-передачи, а размер арендной платы за земельный участок на дату заключения договора установлен в приложении N 2 (расчет арендной платы), согласно которому размер арендной платы определяется в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" и рассчитывается по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S.

При этом арендная плата за земельный участок вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала, если иное не установлено законодательством. Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения (введения) базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы полномочным органом государственной власти Российской Федерации, Московской области и органом местного самоуправления, а также в случаях перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, в иных случаях, предусмотренных 3 67_5865348 законом, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договор.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, об изменении категории (разрешенного использования) земельного участка.

За нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным исчислением арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере, порядке и на условиях, установленных договором, в течение 5 (пяти) рабочих дней после оплаты арендодателю платежный документ, подтверждающий факт оплаты.

В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 15.06.2009 N 1 Министерство имущественных отношений Московской области передало свои права и обязанности по договору администрации городского округа Балашиха, а соглашением о перенайме земельного участка от 23.04.2013 права и обязанности арендатора по договору перешли от ЗАО "Товарищество Инвесторов и Архитекторов Московской области" к ООО "ДРК".

В дальнейшем, в соответствии с соглашением о перенайме от 18.10.2013 ООО "ДРК" передало свои права и обязанности по договору аренды ООО "Компания Балторг", а 30.09.2014 соглашением о перенайме земельного участка права и обязанности арендатора по договору перешли от ООО "Компания Балторг" к ООО "ГРИНКОМ".

Между тем, 15.02.2016 между ООО "ГРИНКОМ" и ООО "Стройтехнопарк-Восток" было заключено соглашение о перенайме земельного участка, по условиям которого права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от 20.09.2006 N 01028-Z перешли к ООО "Стройтехнопарк-Восток".

Соглашение о перенайме земельного участка от 15.02.2016 зарегистрировано в предусмотренном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

Между тем, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, Администрация городского округа Балашиха 01.12.2016 направила в адрес ответчика претензию, в которой уведомила о наличии задолженности по арендной плате и необходимости ее погашения в 30-дневный срок.

Поскольку указанная задолженность ответчиком оплачена не была, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требования истца, исходили из того, что материалами дела подтверждается факт наличия задолженности и ее размер.

По мнению судов нижестоящих инстанций, арендатор обязан осваивать и использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, предусмотренным договором аренды, поэтому факт не использования арендатором земельного участка по целевому назначению подтверждается материалами дела. При определении размера арендной платы на 2016 год, администрацией Городского округа Балашиха правомерно применен двукратный повышающий коэффициент.

Суд округа соглашается с такими выводами судов нижестоящих инстанций.

Из анализа пункта 1 статьи 611 и пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.

Согласно требованиям статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со статей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

Истец, обращаясь с настоящим иском, указывал на то, что ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с 1-го квартала 2016 года по 3-ий квартал 2016 года включительно в размере 5 008 023 руб. 53 коп., а также пени по состоянию на 01.12.2016 в размере 351 167 руб. 46 коп., тогда как ответчик, не согласившись с указанной суммой, сослался на то, что свои обязательства по внесению арендной платы за спорный период выполнил надлежащим образом и представил свой расчет, согласно которому сумма арендной платы по договору аренды земельного участка за период с 1-го квартала 2016 года по 3-й квартал 2016 года включительно составила в размере 4 981 098 руб. 65 коп., а именно за 1-й квартал 2016 г. (с. 29.03.2016 по 31.03.2016) в размере 80 774 руб. 57 коп., за 2-й квартал 2016 г. в размере 2 450 162 руб. 04 коп., за 3-й квартал 2016 г. в размере 2 450 162 руб. 04 коп. Сумму в размере 5 008 023 руб. 53 коп. за период с 1-го квартала 2016 года по 3-ий квартал 2016 года включительно ответчиком полностью погашена, что подтверждается платежными поручениями представленными в материалы дела, более того по мнению ответчика в связи с неправильным расчетом арендной платы, у ответчика за спорный период имеется переплата в размере 26 924 руб. 88 коп. (5 008 023 руб. 53 коп. минус 4 981 098 руб. 65 коп.).

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, исходил из того, что материалами дела подтверждается факт наличия задолженности и ее размер.

Суд апелляционной инстанций, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, указал на то, что в апелляционной жалобе ответчик указывал на то, что им полностью была уплачена арендная плата, при этом ответчик ссылался на имеющийся в материалах дела расчет.

Тогда как суд апелляционной инстанции не согласился с доводами ответчика, указав на то, что ответчиком не приняты во внимание то, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

На территории субъекта Российской Федерации - Московской области - действует Закон Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.

Делая такие выводы, судом апелляционной инстанции были приняты во внимание разъяснения пункта 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", положения статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Вместе с тем, разногласия сторон сводились к размеру базовой арендной платы, применяемому при расчете арендной платы на 2016 год.

В подтверждение своих доводов истец представил акт от 20.10.2016 обследования земельного участка с кадастровым номером 50615:0080703:13, из которого следует, что земельный участок не используется, а также уведомление в соответствии с которым с 01.03.2016 базовый размер арендной платы устанавливается в двукратном размере.

При этом ответчик указывал на то, что с момента заключения договора аренды и договора переуступки, арендатор осваивает земельный участок, а также в связи с тем, что договором аренды земельного участка срок освоения земельного участка не установлен.

Между тем, судами нижестоящих инстанций установлено, что в 2016 году базовый размер арендной платы был установлен Законом Московской области от 18.07.2015 N 127/2015-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2016 год" и составлял на территории города Балашиха - 5,01 рублей.

При этом, в соответствии с частью 2 статьи 2 указанного Закона Московской области, за земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, базовый размер арендной платы устанавливается в двукратном размере. Двукратный базовый размер арендной платы применяется со дня установления факта указанных нарушений.

При расчете размера арендной платы за 2016 год администрация городского округа Балашиха руководствовалась данными нормативными правовыми актами.

Применяя двойной размер арендной платы, истец исходил из того, что с момента предоставления земельного участка в аренду прошло три года, а ответчик как и предыдущие арендаторы так и не приступили к использованию земельного участка по целевому назначению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Исходя из смысла подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельный участок, предоставленный для строительства должен быть использован собственником по целевому назначению, за исключением времени необходимого для его освоения, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". При этом, исходя из положений статей 4, 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка по его целевому назначению. В настоящем деле в связи с тем, что земельный участок предоставлялся под строительство - это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и т.д.

Между тем, судами установлено, что в соответствии с договором аренды земельный участок должен использоваться в целях размещения складского комплекса. Первоначальным документом, который должен быть получен при освоении земельного участка для целей строительства, является градостроительный план земельного участка, для получения которого в соответствии с действующим законодательством не требуется предоставление топографической съемки.

При этом начиная с момента заключения договора аренды земельного участка - с 2006 года градостроительный план земельного участка не подготовлен и не утвержден. Земельный участок был предоставлен в аренду в 2006 году, с указанного времени ни арендатор, ни его предшественники не приступили к использованию земельного участка по его целевому назначению - строительству складского комплекса.

Доказательств того, что в указанный период времени земельный участок осваивался ответчиком также не представлено.

Довод ответчика о том, что он является арендатором по договору только с февраля 2016 года, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и был правомерно отклонен, поскольку в соответствии с действующим законодательством о перемене лиц в обязательствах и соглашением о перенайме к новому арендатору перешли все права и обязательства предыдущего арендатора.

Доводы ответчика о том, что в настоящее время обществом осуществляется процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка, в том числе проведены публичные слушания по изменению вида разрешенного использования, получена лицензия на пользование недрами, не принимаются во внимание, поскольку они не свидетельствуют об освоении и использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением, предусмотренным договором аренды и видом его разрешенного использования в соответствии со сведениями, содержащимися в 2016 году в государственном кадастре недвижимости.

Администрация также просила взыскать с ответчика неустойку за несвоевременное внесение арендных платежей.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку ответчиком были нарушены сроки оплаты арендной платы, то суды обоснованно удовлетворили требование о взыскании неустойки.

Фактические обстоятельства установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов о применении нормы права установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам соответствуют.

Содержащиеся в кассационной жалобе доводы обсуждены и отклонены по мотиву неосновательности, поскольку об ошибочности выводов судов, о применении нормы права относительно установленных ими по данному делу фактических обстоятельств не свидетельствуют, а иная оценка фактов, установленных судом первой инстанции, апелляционным судом, процессуальным законом к компетенции суда кассационной инстанции не отнесена.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения, постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 19 мая 2017 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2017 года по делу N А41-5111/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.Н.Крекотнев

Судьи

Н.Н.Кольцова А.Р.Белова