Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 октября 2017 г. N Ф05-14654/17 по делу N А40-199277/2016

город Москва

19 октября 2017 г.

Дело N А40-199277/16

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 октября 2017 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,

судей Дунаевой Н.Ю., Красновой С.В.,

при участии в заседании:

от истца ООО "Ремонт мебели - Мечта" - Ивенкова С.В., дов. от 26.06.17

от ответчика Департамент городского имущества города Москвы - Атаманов Р.С., дов. от 09.01.17 N 33-Д-7/17,

рассмотрев 18 октября 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 31 мая 2017 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Рыбиным Д.С.,

на постановление от 17 августа 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Григорьевым А.Н., Валиевым В.Р., Левченко Н.И.,

по иску ООО "Ремонт мебели - Мечта"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Ремонт мебели - Мечта" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) с иском об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилых помещений (этаж 1 пом. VIII комн. 1 - 24) общей площадью 390,1 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Бульвар Яна Райниса, д. 23, путем изложения п. 3.1 договора в следующей редакции "Цена объекта составляет 26 124 000 рублей. НДС в соответствии с п. 12 ч. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется", путем изложения п. 3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до последнего числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 436 900 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга" с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

Заявитель также ссылается на п. 2 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая, что суды неправильно применили нормы материального права, дали ненадлежащую оценку заявлению ответчика о пропуске истцом специального срока исковой давности - шести месяцев, что привело к принятию незаконных судебных актов. Указывает также на то, что в результате допущенных экспертом ошибок стоимость оцениваемого объекта была существенно занижена, что может привести к нанесению существенного ущерба ответчику.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчика - Департамента городского имущества города Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения.

Истцом представлен отзыв, который на основании ст. 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возвращен истцу в связи с отсутствием доказательств заблаговременного направления участникам процесса и в суд.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судами и следует из представленных доказательств, истец на основании договора аренды недвижимости (нежилого помещения), находящегося в собственности Москвы от 16.05.1995 N 9-271/95 арендует нежилые помещения (этаж 1 пом. VIII комн. 1 - 24) общей площадью 390,1 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Москва, Бульвар Яна Райниса, д. 23, и находящееся в собственности города Москвы.

Истец обратился к ответчику с заявлением от 30.12.2013 о приобретении арендуемого помещения в собственность.

Ответчик письмом от 30.07.2014 N 33-5-40197/13-/3/-0 направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объекта в размере 47 594 068 рублей без НДС в соответствии с отчетом ООО "Группа Финансового Консультирования" от 28.02.2014 N 1082014-Д325.

Посчитав выкупную цену объекта завышенной, истец обратился к независимому оценщику. Согласно отчету ООО "Инвест Консалт" от 28.08.2014 N 26082014/002К рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения составляет 26 647 458 рублей без НДС.

Истец направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к нему, предложив цену выкупаемого имущества в размере 26 647 458 рублей.

Ответчик уклонился от подписания договора с учетом протокола разногласий к нему, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с иском.

Судами установлено, что истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.

Исковые требования по рассматриваемому делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступивших в силу с 01.01.2009, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судами установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 30.12.2013 в размере 26 124 000 рублей.

Суды, изучив полученное экспертное заключение, установили, что оценка, проведенная экспертами ООО "Центр оценки собственности" соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 N 611 в связи с чем, с учетом уточнения требований истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Заключение эксперта, представленное в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Эксперт Вагнер А.А. в суде первой инстанции ответила на вопросы, дал пояснения по проведенной экспертизе.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у судов не имеется.

Довод апелляционной, а также кассационной жалоб о пропуске истцом шестимесячного срока, установленного п. 2 ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем спор не подлежал разрешению в судебном порядке, правомерно и обоснованно отклонен судами, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" указанная норма введена в Гражданский кодекс РФ и подлежит применению только к преддоговорным спорам, возникшим после 01.06.2015.

В рассматриваемом споре истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору 23.09.2014, следовательно преддоговорный спор при заключении между сторонами договора возник именно с момента направления указанного протокола разногласий, то есть до 01.06.2015.

Согласно статье 2 Закона N 42-ФЗ положения Гражданского кодекса (в редакции названного Закона применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу данного Закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу указанного Закона, положения Гражданского кодекса (в редакции названного Закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникну после дня вступления в силу данного Закона, если иное не предусмотрено указанной статьей.

Таким образом, для целей применения к правоотношениям сторон правил пункта 2 статьи 446 Гражданского кодекса судам необходимо установить дату возникновения разногласий между сторонами при заключении договора.

Дата возникновения разногласий по договору между сторонами для разрешения спора является обстоятельством, устанавливаемым судом в каждом конкретном деле на основании оценю представленных сторонами доказательств.

Если исковое заявление подано после 01.06.2015 (дата вступления в силу Закона N 42-ФЗ), а разногласия при заключении договора возникли до этой даты, то правило о шестимесячном сроке передачи разногласий на рассмотрение суда, неприменимо.

Указанный подход закреплен в "Рекомендациях о применении законодательства об энергоснабжении" (принятые по итогам заседаний круглых столов, состоявшихся в 2014 - 2015 гг.) (утв. на заседании Президиума Арбитражного суда Западно-Сибирского округа 18.03.2016).

Довод заявителя о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судами первой и апелляционной инстанций по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.

Представленные в кассационной жалобе возражения Департамента по экспертному заключению свидетельствуют о его несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта.

Суды установили, что установленный статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации срок для урегулирования в судебном порядке разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, в рассматриваемом случае неприменим.

При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 31 мая 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2017 года по делу N А40-199277/16 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Д. Денисова

Судьи

Н.Ю. Дунаева С.В. Краснова