Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 декабря 2017 г. N Ф05-19167/17 по делу N А41-85661/2016

г. Москва

26 декабря 2017 г.

Дело N А41-85661/16

Резолютивная часть постановления объявлена 19.12.2017.

Полный текст постановления изготовлен 26.12.2017.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Красновой С.В., Петровой Е.А.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Астра Сервис" - Мягкова Е.В.- доверен. от 21.06.2017 г. N 56

от администрации Ступинского муниципального района Московской области - Асонова М.Н.- доверен. от 09.01.2017 г. N 5/2-35

от МАО "Единый сервисный центр Ступинского муниципального района" - не явился, извещен

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу администрации Ступинского муниципального района Московской области

на постановление от 15 сентября 2017 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Игнахиной М.В., Миришовым Э.С., Юдиной Н.С.,

по делу N А41-85661/16 по иску общества с ограниченной ответственностью "Астра Сервис"

к администрации Ступинского муниципального района Московской области (ИНН 5045014891, ОГРН 1025005922457)

третье лицо: МАО "Единый сервисный центр Ступинского муниципального района"

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Астра Сервис" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации Ступинского муниципального района Московской области об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 94.83 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 61 пом. 4 на условиях протокола разногласий.

Определением Арбитражного суда Московской области от 28.02.2017 по делу N А41-85661/16 привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципальное автономное учреждение "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района.

Решением Арбитражного суда Московской области от 04.04.2017 по делу N А41-85661/16 исковые требования ООО "Астра Сервис" удовлетворены с учетом принятых уточнений.

Определением от 30.06.2017 по делу N А41-85661/16 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции в связи с тем, что суд первой инстанции фактически не рассмотрел заявленные требования об урегулировании разногласий.

При рассмотрении настоящего дела в арбитражном суде апелляционной инстанции ООО "Астра сервис" заявило в порядке статьи 49 АПК РФ об уточнении заявленных исковых требований, просило урегулировать сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 01.09.2016, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 94, 83 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, город Ступино, улица Куйбышева, дом 61, помещение 4, исключив пункты 4.3 и 7.2.7 из текста договора полностью, а пункты 2.1, 2.6, 3.3, 4.1, 4.2, 4.5, 6.1, 6.5, 7.1.1, 7.2.1 договора изложить в следующей редакции:

- "пункт 2.1 договора Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и судебный акт по делу N А41-59334/15";

- "пункт 2.6 договора приобретаемое имущество не включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный постановлением администрации Ступинского муниципального района от 23.09.2011 N 3109-п.

Помещение изъято из оперативного управления Муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района".

- "пункт 3.3 договора продавец-залогодержатель гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в пункте 3.1 имущество изъято из оперативного управления Муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района, никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит".

- "пункт 4.1 договора цена приобретаемого покупателем имущества, указанного в пункте 3.1 настоящего договора, равна его рыночной стоимости, определенной согласно заключения эксперта ООО "ДЖИ ПИ Консалт" N Э/85661 по делу N А41-85661/2016 по состоянию на 10.06.2015 года и составляет 2 580 324 (два миллиона пятьсот восемьдесят тысяч триста двадцать четыре) рубля 57 копеек без учета НДС".

- "пункт 4.2 договора оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого покупателем - субъектом малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет.

Указанная в пункте 4.1 договора сумма перечисляется на счет управления федерального казначейства по Московской области (Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района), посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя".

- "пункт 4.5 договора оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена покупателем-залогодателем досрочно на основании решения покупателя-Залогодержателя.

При досрочном погашении части основного долга покупатель-залогодатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу.

При этом продавец производит перерасчет процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу и в течение семи дней с момента поступления денежных средств на расчетный счет продавца, направляет Покупателю новый график платежей с перерассчитанными процентами на сумму основного долга".

- "пункт 6.1 договора передача имущества продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в момент подписания договора купли-продажи имущества".

- "пункт 6.5 договора покупатель, вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств покупатель не вправе без письменного согласия продавца отчуждать указанное в пункте 3.1 имущество".

- "пункт 7.1.1 договора передать покупателю имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в пункте 3.1 договора настоящего договора.

Передать покупателю имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в пункте 3.1 договора настоящего договора, по акту приема передачи в момент подписания сторонами договора купли-продажи".

- "пункт 7.2.1 договора оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества".

- дополнить раздел 7 пунктом 7.4 договора, изложив его в следующей редакции:

"пункт 7.4 договора использовать указанное в пункте 3.1 договора настоящего договора имущество в целях, установленных Уставом общества".

Данные уточнения приняты судом апелляционной инстанции.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017 решение Арбитражного суда Московской области от 04.04.2017 по делу N А41-85661/16 отменено, урегулированы возникшие разногласия между ООО "Астра Сервис" и администрацией Ступинского муниципального района Московской области при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 01.09.2016, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 94.83 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, город Ступино, улица Куйбышева, дом 61, помещение 4, исключив пункты 4.3 и 7.2.7 из текста договора, а пункты 2.1, 2.6, 3.3, 4.1, 4.2, 4.5, 6.1, 6.5, 7.1.1, 7.2.1, 7.4 договора изложены в следующей редакции:

- "пункт 4.1 договора величина рыночной стоимости приобретаемого покупателем имущества, указанного в пункте 3.1 настоящего договора, согласно заключению эксперта N Э/85661, нежилого помещения площадью 94, 83 кв. м, которое является частью нежилого помещения общей площадью 174,1 кв. м, 1 этаж, адрес объекта: Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 61, пом. 4 составляет 3 044 783 рубля с учетом НДС".

- дополнить раздел 7 пунктом 7.4 договора, изложив его в следующей редакции:

Не согласившись с принятым апелляционной инстанцией судебным актом, ответчик обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017 по делу N А41-85661/2016 полностью и направить дело на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение норм права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд не учел, что изменение договора возможно лишь в части диспозитивных, а не императивных норм, заявленные истцом изменения в договор не предусмотрены приватизацией муниципального имущества, суд не учел наличие зарегистрированного права оперативного управления МАУ "Единый сервисный центр", суд не учел, что на момент обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений закон предусматривал рассрочку сроком на три года, суд принял заявленные обществом уточнения, которыми одновременно были изменены и предмет и основание иска, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил отменить постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017 по делу N А41-85661/2016 полностью и направить дело на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил постановление суда апелляционной инстанции оставить в силе.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о дате и месте судебного разбирательства не явилось. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 17.03.2016 по делу N А41-59334/15 удовлетворены исковые требования ООО "Астра Сервис". Признан незаконным отказ администрации в реализации преимущественного права выкупа общества нежилого помещения общей площадью 94,83 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 61 этаж 1 помещение 4. Суд обязал администрацию совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность спорного арендуемого истцом нежилого помещения, и обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности".

Во исполнение вышеуказанного решения суда администрация направила обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества.

ООО "Астра Сервис" указало, что условиями представленного ответчиком проекта договоре не учтена стоимость неотделимых улучшений, сама стоимость объекта была завышена. Кроме того, как полагает истец, ряд положений представленного проекта противоречил действующему законодательству, в связи с чем, 12.10.2016 общество направило администрации протокол разногласий.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Согласно пункту 4.1 договора, в предложенной истцом редакции, цена приобретаемого имущества, составляет 2 580 324 руб. 54 коп.

Из представленного администрацией отчета об оценке, подготовленного ООО "Аналитик-Эксперт", следует, что по состоянию на 21.09.2016 рыночная стоимость составляла 5 112 240,72 руб. (без учета НДС).

Согласно отчету об оценке, подготовленному ООО "Экспертиза" рыночная стоимость имущества составляет 9 385 649 рублей 89 копеек.

В целях установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением Арбитражного суда Московской области от 30.01.2017 по делу N А41-85661/16 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "ДЖИ ПИ Консалт", предупрежденному в установленном законом порядке об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии с положениями статьи 307 УК РФ.

Согласно экспертному заключению N Э/85661, представленному в материалы дела по итогам проведения указанного экспертного исследования, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 94, 83 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 61 пом.4, по состоянию на 10.06.2015 составила 3 044 783 руб.

Оценив экспертное заключение, суд апелляционной инстанции обоснованно счел отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.

Согласно пункту 2 статьи 5 Закон N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На момент обращения истца с офертой к Администрации действовала редакция части 1 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, согласно которой срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

В последующем в указанный Федеральный закон были внесены изменения и в соответствии с положениями части 1 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ в редакции Федерального закона от 29 июня 2015 года N 158-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" срок рассрочки оплаты по договору стал составлять пять лет.

Поскольку до урегулирования судом разногласий договор купли-продажи считается незаключенным, в данном случае истец мог воспользоваться положением закона, предусматривающим рассрочку в течение пяти лет.

При этом, суд отклонил доводы ответчика на необоснованность включения пунктов 2.6, 3.3 в договор купли-продажи об изъятии спорного имущества из оперативного управления муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" Ступинского м/р, поскольку в силу статьи 460 ГК РФ отчуждению подлежит имущество не обремененное правами третьих лиц.

Принимая п.п. 6.1, 6.5, 7.1.1, 7.2.1 в редакции истца суд исходил того, что они не противоречат положениям Закона N 159-ФЗ, гражданскому законодательству о порядке передачи имущества, его последующем использовании, а также не противоречат положениям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также статье 8.1 ГК РФ.

Поскольку требования по использованию выкупаемого помещения строго по целевому назначению, установленному муниципальным органом власти законодательством РФ не установлено, суд апелляционной инстанции правомерно принял дополнение в раздел 7 договора пунктом 7.4 об использовании имущества имущество в целях установленных уставом покупателя.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя о том, что судом апелляционной инстанции было принято изменение истцом исковых требований, которое изменило и предмет и основанием исковых требований материалами дела не подтверждены, иск был направлен на урегулирование разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи во исполнение решения суда.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены постановления апелляционной инстанции, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2017 года по делу N А41-85661/16 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

С.В. Краснова
Е.А. Петрова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.