Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 января 2018 г. N Ф05-20637/17 по делу N А40-190683/2016

город Москва

23 января 2018 г.

Дело N А40-190683/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 января 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Нечаева С.В.,

от Грасио Ивестментс Лтд (Gracio Investments Ltd) - Корнева О.Л., дов. от 27.07.2106

от Абдулто Лимитед (Abdulto Limited) - не явился, уведомлен

от ООО "Орбита" - Климкин Е.И., дов. от 04.10.2016, Надарейшвили А.Л., дов. от 10.04.2017

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - ООО "Орбита" на решение от 14 июля 2017 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Худобко И.В., на постановление от 28 сентября 2017 года Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Стешаном Б.В., Верстовой М.Е., Ким Е.А.,

по иску компании Грасио Ивестментс Лтд (Gracio Investments Ltd)

к компании Абдулто Лимитед (Abdulto Limited) и ООО "Орбита"

о взыскании; об обращении взыскания на заложенное имущество

УСТАНОВИЛ:

Gracio Investments Ltd (Грасио Ивестментс Лтд) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Abdulto Limited (Абдулто Лимитед), Лимассол, Кипр, ООО "Орбита" о взыскании 391 224 000 руб. задолженности, 58 683 600 руб. неустойки, об обращении взыскания на заложенное имущество - земельные участки и долю в уставном капитале общества (с учетом принятого судом порядке ст. 49 АПК РФ уточнения).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 июля 2017 года исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2017 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с решением и постановлением, ответчик (ООО "Орбита") обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, отказать в удовлетворении требований.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Орбита" поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Абдулто Лимитед (Abdulto Limited), надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания суда кассационной инстанции, представителя не направило, что согласно части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся представителей, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции считает решение и постановление подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции исходя из следующего.

Как было установлено судами, 13 декабря 2014 года между истцом и ответчиком ООО "Орбита" был заключен договора ипотеки (залога недвижимости), согласно условиям которого, обязательства компания Abdulto Limited (Абдулто Лимитед) по условиям договора купли-продажи доли от 22.12.2014 обеспечиваются следующими земельными участками: 1. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2259 кв. м, адрес объекта: г. Москва, поселение Десеновское, вблизи д. Станиславль, уч. 28/п, кадастровый номер 50:21:140116:387 2. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 4267 кв. м, адрес объекта: г. Москва, поселение Десеновское, вблизи д. Станиславль, уч. 28/р, кадастровый номер 50:21:140116:388. 3. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 3040 кв. м, адрес объекта: г. Москва, поселение Десеновское, вблизи д. Станиславль, уч. 28/с, кадастровый номер 50:21:140116:389. 4. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 3208 кв. м, адрес объекта: г. Москва, поселение Десеновское, вблизи д. Станиславль, уч. 28/т, кадастровый номер 50:21:140116:390. 5. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2560 кв. м, адрес объекта: г. Москва, поселение Десеновское, вблизи д. Станиславль, уч. 1, кадастровый номер 50:21:140116:439. 6. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2715 кв. м, адрес объекта: г. Москва, поселение Десеновское, вблизи д. Станиславль, уч. 5, кадастровый номер 50:21:140116:440. 7. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2248 кв. м, адрес объекта: г. Москва, поселение Десеновское, вблизи д. Станиславль, уч. 6, кадастровый номер 50:21:140116:441. 8. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 3284 кв. м, адрес объекта: г. Москва, поселение Десеновское, вблизи д. Станиславль, уч. 7, кадастровый номер 50:21:140116:442. 9. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2070 кв. м, адрес объекта: г. Москва, поселение Десеновское, вблизи д. Станиславль, уч. 8, кадастровый номер 50:21:140116:443, начальная продажная цена 7 707 200,00 руб.; 10. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2831 кв. м, адрес объекта: г. Москва, поселение Десеновское, вблизи д. Станиславль, уч. 9, кадастровый номер 50:21:140116:444.11. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2597 кв. м, адрес объекта: г. Москва, поселение Десеновское, вблизи д. Станиславль, уч. 10, кадастровый номер: 50:21:140116:445.12. земельный участок, категория земель; земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2634 кв. м, адрес объекта: г. Москва, поселение Десеновское, вблизи д. Станиславль, уч. 11, кадастровый номер 50:21:140116:446; 13. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2081 кв. м, адрес объекта: г. Москва, поселение Десеновское, вблизи д. Станиславль, уч. 12, кадастровый номер 50:21:140116:447. 14. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2382 кв. м, адрес объекта: г. Москва, поселение Десеновское, вблизи д. Станиславль, уч. 13, кадастровый номер 50:21:140116:448. 15. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2363 кв. м, адрес объекта: г. Москва, поселение Десеновское, вблизи д. Станиславль, уч. 14, кадастровый номер 50:21:140116:449. 16. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2674 кв. м, адрес объекта: г. Москва, поселение Десеновское, вблизи д. Станиславль, уч. 15, кадастровый номер 50:21:140116:450. 17. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2320 кв. м, адрес объекта: г. Москва, поселение Десеновское, вблизи д. Станиславль, уч. 16, кадастровый номер 50:21:140116:451. 18. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2 467 кв. м, адрес объекта: г. Москва, поселение Десеновское, вблизи д. Станиславль, уч. 18, кадастровый номер 50:21:140116:452. 19. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использования: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2 328 кв. м, адрес объекта: г. Москва, поселение Десеновское, вблизи д. Станиславль, уч. 19, кадастровый номер 50:21:140116:453. 20. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 210 кв. м, адрес объекта: г. Москва, поселение Десеновское, вблизи д. Станиславль, уч. 35, кадастровый номер 50:21:140116:460. 21. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 29 652 кв. м, адрес объекта: г. Москва, поселение Десеновское, вблизи д. Станиславль, уч. ЗОП, кадастровый номер 50:21:140116:461.

В соответствии с п. 1.1.1 договора ипотеки (залога недвижимости) обязательством, обеспечиваемым залогом в отошении предмета залога по договору, является обязательство компании Abdulto Limited (Абдулто Лимитед - покупатель) по уплате залогодержателю (продавцу) цены покупки.

Согласно п. 4.1 договора, за счет стоимости предмета залога залогодержатель вправе удовлетворить свои требования по договору купли-продажи в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая основной долг, неустойку, проценты за пользование чужими денежными средствами, убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением договора, а также возмещение необходимых расходов по взысканию долга, содержанию и реализации предмета залога, а также иных расходов, связанных с обращением взыскания на предмет залога.

Из п. 4.5 договора ипотеки (залога недвижимости) от 30.12.2014 следует, что в случае если к моменту обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке стороны не придут к соглашению об ином, при рассмотрении дела в суде начальная продажная цена предмета залога для целей его реализации на публичных торгах определяется судом на основании отчета оценщика, представленного залогодержателем в суд и устанавливается равной 80% процентам его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика на момент обращения залогодержателя в суд.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель также вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном российским законодательством. (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

В п. 1 ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии со ст. 50 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. ст. 3 и 4 данного закона, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 указанного выше закона начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Удовлетворяя заявленные по делу требования, суд первой инстанции исходил из того, что истцом в материалы дела представлен отчет N ЛБ/2017-СК-4 от 29.05.2017 г., подготовленный ООО "КК "2Б Диалог", согласно которому, рыночная стоимость земельных участков под строительство коттеджей, таунхаусов, малоэтажной жилой застройки, поименованных в договоре ипотеки (залога недвижимости) от 30.12.2014 г. составляет 242 775 000 руб., следовательно 80% от данной стоимости - 194 220 000 руб.

Судом было установлено, что согласно п. 4.2 договора купли-продажи доли, заключенного между компанией Gracio Investments Ltd (Грасио Ивестментс Лтд) и компанией Abdulto Limited (Абдулто Лимитед) стороны согласовали, что после заключения договора доля будет находиться в залоге у продавца в качестве обеспечения исполнения обязательства покупателя по оплате цены покупки до момента оплаты цены покупки в полном объеме.

Соответствующие сведения о нахождении в залоге доли в уставном капитале общества ООО "Орбита" зарегистрированы в Едином государственном реестре юридических лиц за ГРН 2157746167665 от 10.01.2015 г.

С учетом изложенного, в связи с неисполнением ответчиком - компанией Abdulto Limited (Абдулто Лимитед) обеспеченного залогом недвижимости и залогом доли в уставном капитале общества обязательства по оплате доли в уставном капитале общества, приобретенной на основании договора купли-продажи доли от 22.12.2014, суды пришли к выводу о правомерности заявленных требований в части обращения взыскания на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены, предложенной истцом.

При этом суды указали, что представленный истцом отчет ЛБ/2017-СК-4 от 29.05.2017, подготовленный ООО "КК "2Б Диалог" соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует федеральным стандартам оценки.

Суды также указали, что ответчиками каких-либо возражений в отношении данного отчета не заявлено, а согласно п. 4.5 договора ипотеки (залога недвижимости) начальная продажная цена предмета залога для целей его реализации на публичных торгах определяется судом на основании отчета оценщика, представленного залогодержателем.

Между тем судами не учтено следующее.

В суде первой инстанции ответчиком был представлен отчет об определении рыночной стоимости земельных участков, указанных в договоре ипотеки (залога недвижимости) от 30.12.2014, составляет 1 048 351 000 руб., а также заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 15.09.2016.

В обоснование ходатайства ответчик указал, что представленный истцом отчет не может подтверждать рыночную стоимость земельных участков, поскольку подготовлен по заказу ООО "Лекс Борелис", а не истца; исходя из ГПЗУ на земельных участках предполагается строительство преимущественно таунхаусов, стоимость которых, по мнению ответчика выше стоимости простого индивидуального строительства, на которое сделан акцент в отчете, что по мнению ответчика свидетельствует о существенном занижении стоимости земельных участков; в отчете применен только сравнительный подход, тогда как доходный и затратные подходы не использовались.

Удовлетворяя заявленные истцом требования и оставляя без внимания предоставленный ответчиком отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, указал, что предоставление в данном случае, без указания на какое-либо несоответствие отчета, представленного истцом, иного отчета не может свидетельствовать о наличии оснований для назначения судебной экспертизы по делу, поскольку само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости.

По мнению судов, в подобной ситуации, для урегулирования разногласий, возникших при определении начальной стоимости продажи земельных участков с публичных торгов, нет необходимости в получении третьего результата оценки рыночной стоимости спорных участков при отсутствии каких-либо доказательств недостоверности цены, установленной истцом в силу п. 4.5 договора ипотеки (залога недвижимости) на основании Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Между тем, суды не учли, что расхождение между стоимостью объектов оценки, указанной в представленном истцом отчете (223 244 568 руб.) и стоимостью этих объектов, указанных в отчете, представленном ответчиком (1 048 351 000 руб.) является существенным, что свидетельствует о возможных нарушениях порядка определения рыночной стоимости земельных участков.

В свою очередь, в силу части 1 статьи 65 АПК РФ заявитель должен доказать обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих возражений.

Согласно части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном данным Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (часть 2 статьи 64 АПК РФ).

Как указано в части 1 статьи 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно часть 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. При этом никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 23) разъяснено, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Таким образом, представленное ответчиком заключение не является экспертным заключением по делу, однако является доказательством, допускаемым в качестве такового статьей 89 АПК РФ, поэтому подлежит учету и оценке судом при принятии решения наряду с иными имеющимися доказательствами.

Данный вывод соответствует также разъяснениям, содержащимся в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ N 23.

Учитывая, что установление стоимости объектов оценки является существенным для рассмотрения спора по существу заявленных требований, а также принимая во внимание, что по данному факту имеющиеся в материалах экспертные заключения содержат существенно различающиеся выводы, по правилам статьи 87 АПК РФ суду надлежало назначить экспертизу, о чем ходатайствовал ответчик в судебном заседании суда первой инстанции.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суды допустили существенные нарушения норм процессуального права, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ, а поскольку для принятия законного и обоснованного судебного акта необходимо установление обстоятельств и исследование доказательств, что согласно части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции, то дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции для устранения допущенных нарушений.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное, оценить по существу представленное ответчиком экспертное заключение, рассмотреть вопрос о назначении экспертизы, всесторонне, полно и объективно, с учетом имеющихся в деле доказательств и доводов лиц, участвующих в деле, с соблюдением требований норм арбитражного процессуального законодательства, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному спору.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 14 июля 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2017 года по делу N А40-190683/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий - судья

С.В. Нечаев

Судьи:

Н.Ю. Дунаева Е.А. Петрова