Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 февраля 2018 г. N Ф05-20329/17 по делу N А40-43482/2016

г.Москва

13 февраля 2018 г.

Дело N А40-43482/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06.02.2018.

В полном объеме постановление изготовлено 13.02.2018.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Петровой Е.А.

судей Денисовой Н.Д. и Красновой С.В.

при участии в заседании:

от истца - Менялкин А.Н. ген.директор, согласно протоколу N 1/14 от 23.05.2014, Фролов С.И. по дов. от 14.06.2017;

от ответчика - Атаманов Р.С. по дов. от 25.12.2017 N 33-Д-1225/17,

рассмотрев в судебном заседании 06.02.2018 кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчика) на постановление от 21.09.2017 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Левченко Н.И., Валиевым В.Р., Григорьевым А.Н.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ" (далее - Общество или истец) обратилось 02.03.2016 в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 362,8 кв. м (подвал пом. I комн. 2-11, пом. VIII комн. 1, пом. X комн. 1-3, пом. XI комн. 1а; 1-й этаж пом. XIII комн. 1-3), расположенного в здании по адресу: г. Москва, Большой Черкасский переулок, д. 8/6, стр. 1, по цене 25 471 000 рублей без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на условиях прилагаемого проекта договора.

Исковые требования были заявлены на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) и мотивированы тем, что Общество арендует нежилое помещение общей площадью 362, 8 кв.м. на основании договора аренды от 31.08.2005, является субъектом малого предпринимательства, обратилось в Департамент 22.03.2013 с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, однако с момента подачи заявления и до момента обращения с настоящим иском Департамент так и не направил в адрес Общества проекта договора, в связи с чем Общество направило в адрес Департамента 20.02.2016 претензию (оферту) с предложением заключить договор купли-продажи нежилого помещения, но требования истца так и не были ответчиком в добровольном порядке удовлетворены.

В иске Общества было указано, что цена, по которой Общество считает договор купли-продажи подлежащим заключению, была определена истцом на основании отчета независимого оценщика на дату обращения Общества с заявлением о выкупе - на 22.03.2013.

В отзыве Департамента указывалось на несостоятельность доводов истца о том, что его обращения не были рассмотрены; Департамент ссылался на то, что на заявление от 22.03.2013 Департаментом был дан ответ от 14.05.2013, в соответствии с которым было указано на несоответствие арендатора установленным в Законе города Москвы ограничениям в предельном значении площади, которая может быть выкуплена (300 кв.м.), после которого Общество с повторным заявлением о выкупе не обращалось, что исключает принятие Департаментом решения с учетом заявительного характера предоставляемых услуг. Также Департамент указывал на то, что на момент подачи Обществом претензии от 20.02.2016 у истца имелась задолженность по внесению арендной платы, в связи с чем арендатор не соответствовал критериям, установленным в Федеральном законе N 159-ФЗ, что подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 10.02.2016 по делу N А40-189997/2015

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2016 в удовлетворении исковых требований было отказано, поскольку суд первой инстанции установил, что истец не соответствовал критериям, установленным в Федеральном законе N 159-ФЗ и в Законе города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы", ни на момент обращения с заявлением от 22.03.2013, ни на момент обращения с претензией от 20.02.2016.

Вывод о том, что истец не соответствовал критериям, предъявляемым законом к субъектам малого предпринимательства, на момент подачи заявления о выкупе от 22.03.2013, суд первой инстанции сделал с учетом редакции пункта 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66, действовавшей до 01.07.2013 и устанавливающей предельные размеры площади недвижимого имущества, на которые распространялось преимущественное право выкупа арендующими его субъектами, - 300 кв.м.

При этом судом первой инстанции было установлено, что до обращения к ответчику с заявлением от 22.03.2013 истец обращался с другими заявлениями от 29.10.2012, от 25.12.2012, на момент которых истец также не соответствовал критериям относительно предельной площади недвижимого имущества города Москвы, которое могло быть выкуплено.

Проверяя довод истца о том, что ответчик не рассмотрел его обращения от 22.03.2013, суд первой инстанции установил, что письмом от 14.05.2013 Департамент разъяснил арендатору причины, по которым в настоящий момент арендуемое имущество не может быть выкуплено (установление законом предельной величины выкупаемой площади), но разъяснил, что после внесения соответствующих изменений в закон арендатор сможет воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого помещения при условии соблюдения прочих условий, установленных Федеральным законом N 159-ФЗ.

Также судом первой инстанции было установлено, что после вступления в силу с 01.07.2013 соответствующих изменений в действующее законодательство (Закон города Москвы от 05.06.2013 N 30), которыми были сняты ограничения, касающиеся площади выкупа арендуемых субъектами малого предпринимательства объектов недвижимости, истец не обратился в Департамент с повторным заявлением о предоставлении государственной услуги.

Судом первой инстанции был рассмотрен и отклонен довод истца о том, что Департамент с 01.07.2013 (после снятия законодательных ограничений в размере подлежащей выкупу площади арендуемого имущества) должен был самостоятельно вернуться к рассмотрению ранее поданного 22.03.2013 заявления о выкупе, поскольку суд первой инстанции исходил из того, что предоставление услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" носит заявительный характер, а обращение истца от 22.03.2013 было рассмотрено Департаментом и отклонено письмом от 14.05.2013.

Обращение истца от 20.02.2016, которое самим истцом было названо претензией, было квалифицировано судом первой инстанции как повторное обращение за предоставлением государственной услуги, но поскольку судом первой инстанции было установлено, что на момент данного обращения у истца имелась задолженность по арендной плате, которая была установлена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 10.02.2016 по делу N А40-189997/2015, которым договор аренды между истцом и ответчиком был расторгнут, то суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец не соответствовал требованиям, установленным в Федеральном законе N 159-ФЗ, и на момент повторного обращения с заявлением о выкупе 20.02.2016.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017 решение суда первой инстанции было отменено, суд апелляционной инстанции обязал Департамент заключить с истцом договор купли-продажи арендуемого обществом имущества по цене, установленной судом апелляционной инстанции по результатам проведенной в суде апелляционной инстанции судебной экспертизы, выявившей на 01.07.2013 следующую стоимость имущества - 41 736 741 рубль без учета НДС.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.10.2016 по делу N А40-189997/2015 судебные акты, которыми были удовлетворены требования Департамента о взыскании арендной задолженности и о расторжении договора аренды, были отменены, дело направлено на новое рассмотрение, в связи с чем суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, поэтому его требование о заключении договора подлежит удовлетворению.

Департамент не согласился с постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017 и обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, поскольку считает, что суд первой инстанции правильно установил несоответствие истца на момент обращений за выкупом как в 2012 и 2013 годах в связи с наличием законодательных ограничений в отношении предельной площади объектов аренды, которые могут быть выкуплены, так и в феврале 2016 года, поскольку на 20.02.2016 у арендатора имелась задолженность по внесению арендной платы, доводов Департамента о наличии которой и представленные доказательства суд апелляционной инстанции не проверил.

Ответчик считает неправильным и определение стоимости выкупаемого имущества на 22.03.2013 (дату обращения истца за выкупом), поскольку в этот период времени истец еще не имел права на выкуп занимаемых им помещений, поскольку их площадь превышала предельно допустимый размер - 300 кв.м.

Письменного отзыва истца на кассационную жалобу ответчика не поступило.

Определением Арбитражного суда Московского округа от 18.01.2018 рассмотрение кассационной жалобы Департамента было отложено на 06.02.2018 и продолжено тем же составом суда.

В судебных заседаниях суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам; на вопрос судебной коллегии о том, что суд апелляционной инстанции определил стоимость выкупаемых помещений не на дату обращения истца 22.03.2013, а на момент снятия законодателем ограничений в предельном размере выкупаемой площади - на 01.07.2013, высказал мнение, что на данную дату стоимость имущества также не могла быть определена, так как арендатор не обращался в Департамент с повторным заявлением после снятия данных ограничений, а полномочиями по рассмотрению ранее поступивших заявлений, по которым уже был дан ответ, Департамент не обладает, так как порядок предоставления услуги по выкупу заявительный; на вопрос судебной коллегии о квалификации судами обращения истца 20.02.2016 как повторного заявления, явного несогласия с такой квалификацией не высказал, но настаивал на том, что на момент данного обращения у истца имелась задолженность по внесению арендных платежей.

Представители истца возражали против удовлетворения кассационной жалобы Департамента, настаивая на том, что ответчик был обязан вернуться к рассмотрению заявления арендатора от 22.03.2013 после снятия соответствующих законодательных ограничений, так как письмом от 14.05.2013 ответчик не отказал в выкупе, а разъяснил возможность возвращения к этому вопросу. Также представители истца возражали относительно доводов ответчика о наличии задолженности, поскольку на момент обращения в марте 2013 года никакой задолженности не было, а задолженность, являющаяся предметом рассмотрения по делу N А40-189997/2015, ничем не подтверждена, поскольку сформировалась в результате необоснованного изменения арендодателем арендных ставок.

На вопрос судебной коллегии о результатах рассмотрения дела N А40-189997/2015 после его отмены судом кассационной инстанции в октябре 2016 года представители обеих сторон пояснили, что производство по данному делу приостановлено в декабре 2016 года до вступления в законную силу судебных актов по настоящему делу.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и устных возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, судебная коллегия суда кассационной инстанции пришла к выводу о наличии предусмотренных частями 1 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции, поскольку допущенные судом апелляционной инстанции ошибки в применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, и в применении норм процессуального права могли привести к принятию неправильного судебного акта.

Нормами статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ установлены условия, только при одновременном соблюдении которых субъект малого или среднего предпринимательства пользуется преимущественным правом на приобретение арендуемого им имущества по цене, равной его рыночной стоимости, а именно:

1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании такого субъекта непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ на основании договора или договоров аренды этого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, по смыслу указанных норм Федерального закона N 159-ФЗ соответствие субъекта малого или среднего предпринимательства установленным Федеральным законом N 159-ФЗ условиям должно иметь место на момент подачи таким субъектом заявления о реализации преимущественного права при обращении в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона.

Материалами дела подтверждено, что соответствие Общества установленным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ условиям на момент обращения в Департамент с заявлением от 22.03.2013 было проверено только судом первой инстанции, который правильно установил, что на момент данного обращения арендатор не соответствовал пункту 3 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, поскольку редакция пункта 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66, действовавшая до 01.07.2013, устанавливала предельные размеры площади недвижимого имущества, на которые распространялось преимущественное право выкупа арендующими его субъектами, - 300 кв.м., в то время как арендуемое истцом имущество имело большую площадь.

Соответственно, субъект малого или среднего предпринимательства, не соответствующий на момент обращения таким условиям, установленным в пункте 3 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, не приобретает автоматически права на выкуп вследствие последующего изменения законодательных ограничений по предельной площади выкупаемых объектов, поскольку его соответствие всем условиям Федерального закона N 159-ФЗ проверяется именно на дату его обращения.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции не имелось правовых оснований для вывода о необходимости установления стоимости выкупаемого имущества на 01.07.2013 - дату снятия законодательных ограничений в отношении предельно допустимой к выкупу площади, поскольку данная дата правового значения для определения стоимости выкупаемого имущества не имела, так как рыночная стоимость имущества подлежит определению на дату обращения субъекта малого или среднего предпринимательства с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, а на эту дату истец с заявлением не обращался.

Кроме того, в постановлении суда апелляционной инстанции не содержится никаких выводов относительно установленных судом первой инстанции обстоятельств о несоответствии арендатора условиям статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ на момент обращения за выкупом 22.03.2013, в связи с чем постановление суда апелляционной инстанции в этой части не может быть признано принятым при правильном применении норм Федерального закона N159-ФЗ.

При проверке обстоятельств соответствия истца условиям статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ на момент обращения в Департамент 20.02.2016 с документом, названным истцом претензией, суд первой инстанции квалифицировал данный документ как повторное заявление, при этом в постановлении суда апелляционной инстанции не содержится мотивов, по которым суд апелляционной инстанции не согласился с данным выводом суда первой инстанции, следовательно, обе судебные инстанции при принятии судебных актов исходили из того, что письмо истца от 20.02.2016 является повторным заявлением о предоставлении государственной услуги по выкупу арендуемого помещения.

Суд первой инстанции, проверяя соответствие арендатора условиям статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ на 20.02.2016, исходил из установленных решением Арбитражного суда города Москвы от 10.02.2016 по делу N А40-189997/2015 обстоятельств, подтверждающих наличие у арендатора за период с 01.07.2014 по 30.09.2015 непогашенной задолженности по уплате арендных платежей, а суд апелляционной инстанции, делая вывод о соответствии арендатора всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N159-ФЗ, принял во внимание, что постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.10.2016 судебные акты по делу N А40-189997/2015 были отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции, анализируя судебные акты судов обеих инстанций в части указанных выводов, считает необходимым отметить, что суд первой инстанции, принявший решение об отказе в удовлетворении иска по настоящему делу в судебном заседании 07.09.2016, не мог знать, что в последующем, а именно, 13.10.2016 Арбитражный суд Московского округа отменит судебные акты по делу N А40-189997/2015 и направит дело на новое рассмотрение, соответственно, судом первой инстанции не было допущено судебной ошибки.

Суд апелляционной инстанции, принявший во внимание последующую отмену судебных актов по делу N А40-189997/2015 судом кассационной инстанции и сделавший на этом основании вывод, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, вместе с тем, не учел, что при новом рассмотрении дела N А40-189997/2015 производство по нему было приостановлено, вопрос о наличии или отсутствии у арендатора задолженности за период, который имел значение для вывода о соответствии арендатора условиям Федерального закона N 159-ФЗ на 20.02.2016, и который подлежал установлению именно в деле N А40-189997/2015, так и не был разрешен вступившим в законную силу судебным актом, в связи с чем выводы суда апелляционной инстанции о соответствии истца условиям Федерального закона N 159-ФЗ на 20.02.2016 являются преждевременными, сделанными с нарушением норм процессуального права о всестороннем и полном установлении имеющих значение для разрешения спора обстоятельств.

Учитывая вышеизложенное, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017 подлежит отмене на основании частей 1 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а поскольку для принятия законного и обоснованного судебного акта необходимо установление обстоятельств, подтверждающих или опровергающих наличие у истца задолженности по уплате арендных платежей по состоянию на дату повторного обращения общества за реализацией преимущественного права на выкуп арендуемых помещений 20.02.2016, что находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции, то дело подлежит направлению именно в суд апелляционной инстанции для устранения допущенных им нарушений по неполному установлению обстоятельств.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017 по делу N А40-43482/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Председательствующий - судья

Е.А. Петрова

Судьи:

Н.Д. Денисова С.В. Краснова