Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 марта 2018 г. N Ф05-2139/18 по делу N А41-22003/2017

г. Москва

15 марта 2018 г.

Дело N А41-22003/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.

судей Беловой А.Р., Петровой В.В.

при участии в заседании:

от истца ООО "Феникс" - Коковина О.И. по дов. от 17.08.2017; Воробьева И.А. по дов. от 13.03.2017

от ответчика администрации городского округа Звездный городок Московской области - Вялов Д.Ю. по дов. от 27.09.2017

рассмотрев 14 марта 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Звездный городок Московской области (ответчика)

на решение от 4 сентября 2017 года Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Новиковой Е.М.,

и постановление от 30 ноября 2017 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Ханашевичем С.К., Миришовым Э.С., Юдиной Н.С.,

по иску ООО "Феникс"

к администрации городского округа Звездный городок Московской области

о признании обязательств по уплате арендной платы прекращенных исполнением,

и по встречному иску администрации городского округа Звездный городок Московской области

к ООО "Феникс"

о признании недействительным в части приложения к договору аренды.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Феникс" (далее - ООО "Феникс", истец, арендатор) 23.03.2017 обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации городского округа Звездный городок Московской области (далее - Администрация, ответчик, арендодатель), с учетом уточнения первоначальных требований, о признании обязательства истца по уплате арендной платы по договору аренды муниципального нежилого здания от 29.07.2016 N 009/16-А прекращенными исполнением - зачетом средств, затраченных на работы по ремонту нежилого здания "Торговый центр", расположенного по адресу: 141160, Московская область, ЗАТО п. Звездный городок, д. 23, в сумме 7 937 431 руб., признав за истцом право на зачет в сумме 7 937 431 руб. в счет уменьшения арендной платы по договору аренды N 009/16-А муниципального нежилого здания от 29.07.2016.

До принятия решения по существу заявленных требований судом первой инстанции для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят к производству встречный иск Администрации к ООО "Феникс" о признании недействительным условия приложения N 2 "Акт приема-передачи недвижимого имущества" к договору аренды муниципального нежилого здания от 29.07.2016 N 009/16-А о зачете стоимости затрат на текущий и капитальный ремонт в арендной плате.

Решением Арбитражного суда Московской области от 04.09.2017, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2017, первоначальные требования ООО "Феникс" удовлетворены в части признания их обязательства по уплате арендной платы по договору аренды N 009/16-А муниципального нежилого здания от 29.07.2016 прекращенными исполнением: зачетом средств, затраченных на работы по ремонту нежилого здания "Торговый центр", расположенного по адресу: 141160, Московская область, ЗАТО п. Звездный городок, д.23 (ранее расположенного по адресу: 141160, Московская область, Щелковский район, ЗАТО п. Звездный городок, в/ч 26266 (лит.88)) в сумме 6 375 541 руб., признав за ООО "Феникс" право на зачет в сумме 6 375 541 руб. в счет уменьшения арендной платы по договору аренды N 009/16-А муниципального нежилого здания от 29.07.2016.

Этими же судебными актами в удовлетворении остальной части исковых требований ООО "Феникс" отказано, как и отказано Администрации в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме.

Законность вынесенных по делу судебных актов проверяется по кассационной жалобе Администрации, которая просит отменить обжалуемые решение и постановление отменить в части удовлетворения требований ООО "Феникс" по первоначальному иску и отказе в удовлетворении их встречных требований и принять по делу новый судебный акт, которым в иске ООО "Феникс" отказать, а их требования удовлетворить.

В обоснование своей кассационной жалобы заявитель указывает на то, что суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов не приняли во внимание особенности предоставления муниципального имущества в пользование хозяйствующим субъектам, предусматривающие публичную, открытую и конкретную процедуру передачи права пользования таким имуществом, запрет последующего изменения условий его использования сторонами договора, заключенного по результатам аукциона.

Согласно требованиям части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Судебные акты в части отказа в удовлетворении первоначальных требований ООО "Феникс" сторонами не обжалуются.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы Администрации к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

В судебном заседании суда кассационной инстанции 14.03.2018 представитель Администрации поддержал доводы своей кассационной жалобы.

Представители ООО "Феникс" по доводам кассационной жалобы возражали, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, пояснили, что, по их мнению, доводы, изложенные в кассационной жалобе, не основаны на нормах права, а направлены на переоценку обстоятельств и доказательств, представленных в материалы дела, что не отнесено к компетенции суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До судебного заседания от ООО "Феникс" поступил отзыв на кассационную жалобу, который судом приобщен к материалам дела.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение и постановление в обжалуемой части отмене не подлежат.

Судами установлено, что 18.07.2016 Администрацией г совместно с Комитетом по конкурентной политике Московской области был проведен аукцион на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности закрытого административно-территориального образования городской округ Звездный городок Московской области.

ООО "Феникс" признано победителем аукциона на право заключения договора аренды на недвижимое имущество-здание "Торговый центр" на основании протокола от 18.07.2016 N А-ЗВГ/16-105 (Лот N 4) о результатах аукциона, по итогам проведенного аукциона 29.07.2016 между Администрацией г/о Звездный городок МО (арендодатель) и ООО "Феникс" (арендатор) был заключен договор аренды N 009/16-А муниципального нежилого здания, зарегистрированный в установленном законом порядке (регистрационный номер 014-50/014/011/2016-309/2 от 06.10.2016), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату отдельно стоящее нежилое здание "Торговый центр", расположенное по адресу: 141160, Московская область, Щелковский район, ЗАТО п. Звездный городок, в/ч 26266 (лит.88), общей площадью 4807,2 квадратных метров, согласно акту приема-передачи от 29.07.2016 N 009/16-А (приложение N 2), которое является неотъемлемой частью договора.

В пункте 1.3 договора аренды стороны установили, что нежилое здание предоставляется арендатору во временное пользование с обязательством проведения ремонта и для обеспечения жителей городского округа товарами повседневного спроса, продуктами питания, хозяйственными товарами и в целях производства общественного питания и бытовых услуг, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

В пункте II приложения N 1, являющимся неотъемлемой частью договора аренды, указано, что в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации арендодатель возлагает на арендатора обязанность осуществить ремонт (реконструкцию) нежилого здания.

Возмещение затрат по ремонту, подтвержденных актом выполненных работ, засчитывается в качестве внесения арендных платежей, но не более чем за 6 месяцев.

Между тем, в акте приема-передачи от 29.07.2016 N 009/16-А было отражено, что на момент передачи зданию требуется проведение текущего и капитального ремонта. Все расходы по ремонту берет на себя арендатор с учетом зачета стоимости затрат на реконструкцию, текущего и капитального ремонта в арендной плате.

Размер арендной платы и порядок расчетов стороны установили в разделе 3 договора, в соответствии с пунктом 3.1 которого базовая ставка арендной платы составляет 3 004 руб. 09 коп. за 1 кв. м в год без учета НДС. Сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению, определяется расчетом стоимости, указанной в приложении N 1 к договору, и составляет 1 203 439 руб. в месяц без учета НДС.

При этом 29.07.2016 сторонами было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 29.07.2016 N 009/16-А, зарегистрированное в установленном законом порядке (регистрационный номер 14:0000000:121071-50/014/2017-1), в котором стороны предусмотрели, что арендная плата начисляется с момента государственной регистрации договора аренды, а также сторонами была изменена редакция пункта II приложение 1 к договору ("Расчет арендной платы"), согласно которой (с учетом внесенных изменений) арендодатель возлагает на арендатора обязанность осуществить ремонт (реконструкцию) нежилого здания; возмещение затрат по ремонту, подтвержденных актом выполненных работ, засчитывается в качестве внесения арендных платежей. При этом решение о возмещении затрат по ремонту считается подтвержденным и зачтенным арендодателем, в случае, если в течение 5 рабочих дней с момента передачи арендатору акта выполненных работ (КС-2), последний не выразил своих обоснованных возражений".

В пункте 1 акта стороны установили, что общее состояние недвижимого имущества неудовлетворительное, требует капитального ремонта, Администрация г не исполнила обязанности произвести до передачи в аренду нежилого помещения его капитальный ремонт, что указано в акте приема-передачи недвижимого имущества от 29.07.2016 N 009/16-А.

ООО "Феникс", обращаясь с настоящим иском, указало, что 19.12.2016 направило в адрес арендодателя письмом N 13/3 локальную смету расчетов на работы по ремонту нежилого здания "Торговый центр" и акт (КС-2) для согласования и зачета в качестве внесения арендных платежей, согласованные документы либо обоснованный отказ от Администрации не поступали в их адрес, а в последующем, 28.02.2017 (письмо N 15-ЗГ) ООО "Феникс" направило в адрес Администрации акт КС-2 на сумму 13 937 708 руб. для согласования и зачета в качестве внесения арендных платежей, а 06.03.2017 - акт КС-2 по ремонту кровли, парапетов и фасада.

Между тем, 06.03.2017 комиссия Администрации по контролю за проведением ремонтных работ муниципальной недвижимости, сданной в аренду, установила, что за исключением замечаний виды и объемы работ соответствуют действительности, ввиду чего, в этот же день (письмо N 17-ЗГ) ООО "Феникс" направило в адрес Администрации акт КС-2 с учетом устраненных замечаний комиссии на общую сумму 12 576 079 руб. для согласования и зачета в качестве внесения арендных платежей.

Арендодатель данное требование оставил без рассмотрения, ввиду чего 14.03.2017 письмом N 26-ЗГ ООО "Феникс" направило в адрес Администрации требование произвести зачет денежной суммы 12 576 079 руб. в счет погашения арендных платежей за нежилое здание "Торговый центр" на основании согласованного акта выполненных работ. Как указало ООО "ФЕНИКС", по спорному договору аренды арендная плата составляет 1 203 439 руб. в месяц без учета НДС, ввиду чего размер арендной платы за период с 29.07.2016 по 01.03.2017 (7 месяцев) составил 8 424 073 руб.

Возражая против удовлетворения первоначального иска, Администрация обратилась в суд со встречным исковым заявлением, в обоснование которого указала, что пунктом 8.3 проекта договора аренды, размещенного в документации об аукционе, определено, что неотъемлемыми частями договора являются следующие приложения: акт приема-передачи и протокол аукциона. Так, в пункте 2 акта приема-передачи указано, что все расходы по ремонту берет на себя арендатор с учетом зачета стоимости затрат на реконструкцию в арендной плате. Как полагает Администрация, при заключении договора на право аренды муниципального имущества на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, правовых оснований для зачета заявленной обществом суммы не имеется, поскольку реконструкция объекта не проводилась.

В целях установления стоимости фактически выполненных ремонтных работ и установления размера подлежащего зачету обязательства, определением Арбитражного суда Московской области от 27.06.2017 назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНО "МСК-ЭКСПЕРТ".

Согласно заключению экспертов от 31.07.2017 N 55-2017, расчет сметной стоимости работ, указанных в акте о приемке выполненных работ от 06.03.2017 N 1, определялся составлением сметы в базисных ценах на 01.01.2001 с переводом в текущую стоимость. Сметная стоимость работ, указанных в акте о приемке выполненных работ от 06.03.2017 N 1, определенная экспертами, составляет 7 937 431 руб. Различия в указанной стоимости и стоимости, заявленной обществом, вызваны применением некорректных коэффициентов перевода в текущую стоимость (полный расчет сметной стоимости работ, указанных в акте о приемке выполненных работ от 06.03.2017 N 1, представлен в исследовании по вопросу N 1 данного заключения).

При этом эксперты указали, что в результате визуально-инструментального обследования здания торгового центра, расположенного по адресу: Московская область, Щелковский район, зато п. Звездный городок, 23, экспертами определено, что работы, указанные в акте о приемке выполненных работ от 06.03.2017 N 1, являются фактически выполненными, однако работы по устройству фасада, указанные в Акте, выполнены не в полном объеме, а именно выполнено 639,7 кв. м вместо заявленных 1 100 кв. м, работы по устройству кровельного покрытия выполнены в большем объеме - уложен второй слой кровельного покрытия площадью 1 502,2 кв. м.

Установив наличия у ООО "ФЕНИКС" права на совершение спорного зачета стоимости выполненных ремонтных работ в счет погашения задолженности по арендной плате, осуществив при этом перерасчет стоимости фактически выполненных обществом ремонтных работ, суды первой и апелляционной инстанций приняли соответствующее требованиям статей 8, 166, 167, 309, 310, 410, 432, 606, 609, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации правильное решение о частичном удовлетворении заявленных требований ООО "ФЕНИКС" и отсутствии оснований для удовлетворения требования Администрации.

С учетом результатов судебной экспертизы, суды указали на то, что в результате проведенного исследования, сметная стоимость фактически выполненных работ составила 6 375 541 руб. (подробное описание фактических объемов и их стоимости представлено в исследовании по вопросу 2 данного заключения). Поскольку факт принятия объемов и стоимости работ по ремонту недвижимого имущества на сумму 6 375 541 руб., выполненных ООО "Феникс", подтверждены материалами дела, первоначальные требования обоснованно были частично удовлетворены.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в иске Администрации, исходили из того, что применительно к данному спору, в конкурсной документации, в частности (Приложение N 1) согласован зачет стоимости затрат на реконструкцию в арендной плате. Более того, уплата арендных платежей путем проведения зачета, в том числе и на капитальный ремонт, не свидетельствует об изменении условий спорного договора аренды в части размера арендных платежей. Кроме того, конклюдентными действиями сторон согласован объем работ, что подтверждается актом осмотра и подтверждения выполненных объемов от 22.11.2016 и от 15.08.2016, актом о приемке выполненных работ от 28.02.2017.

Судебная коллегия окружного суда, соглашаясь с выводами суда первой и суда апелляционной инстанций, принимает во внимание установленные судами фактические обстоятельства того, что в акте приема-передачи от 29.07.2016 перечислены технические недостатки имущества, а также указано на то, что инженерные коммуникации находятся в неудовлетворительном состоянии, а также в акте имеется ссылка на необходимость текущего и капитального ремонта и указано, что все расходы берет на себя арендатор с учетом зачета стоимости затрат на реконструкцию, текущего и капитального ремонта в арендной плате.

С учетом вышеуказанных обстоятельств, судами нижестоящих инстанций сделан правильный вывод о том, что ссылка в акте приема-передачи на неудовлетворительное состояния предмета аренды не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранять последствия возможных аварий и осуществить в случае необходимости за свой счет его капитальный ремонт.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Доводы Администрации со ссылкой на то, что акт осмотра и подтверждения выполненных объемов от 15.08.2016 подписан неуполномоченным лицом, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и отклонен, поскольку полномочия подписанта - Артюхина П.С. подтверждены распоряжением от 26.07.2016 N 228-к, в соответствии с которым на него возложено временное исполнение обязанностей руководителя администрации на период с 01.08.2016 по 19.08.2016. Само условие приложения N 2 к спорному договору аренды о зачете стоимости затрат на текущий и капитальный ремонт в арендной плате соответствует нормам действующего законодательства, и вне зависимости его предусмотрения в конкурсной документации подлежит применению как способ исполнения обязательств, предусмотренный действующим гражданским законодательством.

Первая и апелляционная инстанции, в соответствии с части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильно определили спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснили имеющие значение для дела обстоятельства. Выводы судов об этих обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы не могут быть положены в основу отмены обжалуемых судебных актов, так как заявлены без учета норм части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исключивших из полномочий суда кассационной инстанции установление обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешение вопросов достоверности или недостоверности доказательств, преимущества одних доказательств перед другими, а также переоценку доказательств, которым уже была дана оценка судом первой или апелляционной инстанции.

Неправильное применение норм материального права и нарушения норм процессуального права, которые могли бы послужить основанием для отмены принятых по делу судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в кассационной жалобе не указаны и судом кассационной инстанции не установлены, а потому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 4 сентября 2017 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2017 года по делу N А41-22003/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.Н.Крекотнев

Судьи

А.Р.Белова В.В.Петрова