Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 марта 2018 г. N Ф05-1487/18 по делу N А40-81581/2017

город Москва

26 марта 2018 г.

Дело N А40-81581/17

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 марта 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Бочаровой Н.Н., Кольцовой Н.Н.,

при участии в заседании:

от истца: Федерального государственного унитарного предприятия "Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны" - Косогова О.В. по дов. от 03.08.2017,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Клео" - неявка, извещено,

рассмотрев 21 марта 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - Федерального государственного унитарного предприятия "Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны" (ФГУП "Росразмещение")

на решение от 09 августа 2017 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Скачковой Ю.А.,

и постановление от 21 ноября 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Векличем Б.С., Савенковым О.В., Сумароковой Т.Я.,

по иску Федерального государственного унитарного предприятия "Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны"

к обществу с ограниченной ответственностью "Клео"

о взыскании задолженности и пени,

УСТАНОВИЛ: Федеральное государственное унитарное предприятие "Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны" (далее - истец, ФГУП "Росразмещение") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Клео" с иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере 218 077, 7 руб. за период с 01.08.2016 по 10.09.2016, пени 391 743, 30 руб. за период с 03.08.2016 по 28.04.2017 с последующим начислением пени на сумму долга по ставке 0,7% за каждый день просрочки с момента вступления решения суда в законную силу по день фактической оплаты; о расторжении договора аренды объектов федерального недвижимого имущества от 11.07.2016 N Р16-А/473.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09 августа 2017 года заявленные требования удовлетворены в части взыскания 40 000 руб. пени, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2017 года решение суда в части взыскания с ООО "Клео" в доход федерального бюджета государственной пошлины по иску в размере 15 196 руб. отменено. С ООО "Клео" взысканы судебные расходы в размере 15 196 руб. в пользу ФГУП "Росразмещение". В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ФГУП "Росразмещение" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, указывая на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истец указывает, что судами не учтены положения пунктов 2.2.3, 2.2.4, 6.2, 6.2.3. 6.2.8 договора аренды, которыми установлены обязательства ответчика и основания для досрочного расторжения договора аренды. Задолженность по арендной плате погашена ответчиком после обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. Судами не принято во внимание нарушение ответчиком условий договора аренды, влекущее его досрочное расторжение. Ответчик пользовался имуществом и обязан был исполнить принятые на себя обязательства по договору аренды до 04.08.2016, до подписания Акта о временном возврате недвижимого имущества от 10.09.2016. Подписав договор аренды, ответчик согласился с его условиями, в том числе в части размера пени.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержала доводы кассационной жалобы.

Ответчик, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечил, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 11.07.2016 с согласия Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество), в соответствии с протоколом аукциона от 23.06.2016 N 1 и пунктом 15 части 1 статьи 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" между ФГУП "Росразмещение" (арендодатель) и ООО "Клео" (арендатор) заключен договор аренды объектов федерального недвижимого имущества от 11.07.2016 N Р16-А/473, принадлежащих предприятию на праве хозяйственного ведения.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объекты федерального недвижимого имущества, общей площадью 744,1 кв. м, в том числе:

- памятник истории и культуры Бастион "Обертайх": редюит "Бастиона Обертайх", Литер А, общей площадью: 632,6 кв. м, этажность: 2, подземная этажность: 1, (свидетельство о государственной регистрации права выдано 04.03.2015, серия 39-АБ N 473906, номер регистрации права хозяйственного ведения 39/001-39-39-01/381/2014- 405/1 от 04.03.2015);

- памятник истории и культуры Бастион "Обертайх": каземат редюита "Бастиона Обертайх", Литер Б, общей площадью: 55,6 кв. м, этажность: 1 "Свидетельство о государственной регистрации права выдано 04.03.2015, серия 39-АБ N 473908, номер регистрации права хозяйственного ведения 39-39/001-39-39- 01/381/2014-407/1 от 04.03.2015);

- памятник истории и культуры Бастион "Обертайх": полукапонир "Бастиона Обертайх", Литер В, общей площадью: 55,9 кв. м, этажность: 1 (свидетельство о государственной регистрации права выдано 04.03.2015, серия 39-АБ N 473907, номер регистрации права хозяйственного ведения 39-39/001-39-39-01/381/2014-406/1 от 04.03.2015); являющиеся объектами культурного наследия регионального значения и находящиеся в хозяйственном ведении ФГУП "Росразмещение", расположенные по адресу: г. Калининград, ул. Литовский вал, д. 5, назначение: нежилые.

Согласно условиям договора арендатор принимает на себя следующие обязательства:

- своевременно вносить арендную плату за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца в сумме, определенной пунктом 3.1. настоящего договора, на основании выставленного арендодателем счета, а при его отсутствии на основании договора (пункт 2.2.3);

- в течение 15-ти календарных дней с даты подписания настоящего договора заключить с эксплуатирующими организациями договоры на коммунальные услуги, с арендодателем - договоры на эксплуатационные и административно - хозяйственные услуги, а также на обслуживание и ремонт пожарных гидрантов, охранной и пожарной сигнализации, необходимые для содержания и технической эксплуатации арендуемого имущества на срок, указанный в главе 4 договора (с 11.07.2016 по 10.07.2041) (пункт 2.2.4).

В соответствии с пунктом 3.1. договора согласно расчету при подписании настоящего договора за указанное в пункте 1.1. имущество устанавливается годовая арендная плата в размере 1 962 699,90 руб. с учетом налога на добавленную стоимость.

Согласно пункту 6.2. договор подлежит досрочному расторжению и арендатор выселению если:

- арендатор не внес арендной платы в полном объеме более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 6.2.3);

- при умышленном или неосторожном ухудшении арендатором состояния арендуемого имущества, инженерного оборудования и прилегающих территорий либо невыполнении обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.4, 2.2.5, 2.2.6, 2.2.8, 2.2.9, 2.2.10, 2.11, 2.2.13, 2.2.16, 2.2.18, 3.2 договора (пункт 6.2.8).

Полагая, что имеются предусмотренные договором основания для его досрочного расторжения, а именно: сумма задолженности за период с 01.08.2016 года по 10.09.2016 года по состоянию на 28.04.2017 составляет 218 077,77 руб.; ответчик не заключил с эксплуатирующими организациями договоры на коммунальные и административно-хозяйственные услуги, а также на обслуживание и ремонт пожарных гидрантов, охранной и пожарной сигнализации, необходимые для содержания и технической эксплуатации арендуемого имущества, истцом в адрес ответчика направлена претензия - уведомление о расторжении договора от 25.11.2016 N 1265 с требованием в течение 30 дней с даты получения настоящей претензии, перечислить на счет предприятия задолженности по договору, пени в соответствии с пунктом 5.3 договора, освободить объекты, переданные по договору и передать их по акту приема-передачи.

Поскольку указанная претензия оставлена ответчиком без ответа, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требование истца в части взыскания неустойки в размере 40 000 руб. суды по заявлению ответчика применили положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, придя к выводу, что размер заявленной к взысканию неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

Отказывая в иске в части взыскания долга и расторжения договора аренды, суд первой инстанции исходил из следующего.

На дату рассмотрения искового заявления задолженность ответчика по оплате арендных платежей полностью погашена.

В результате совершения действий в рамках исполнительного производства действие договора аренды было приостановлено, о чем 10.09.2016 составлен Акт о временном возврате ответчиком истцу арендуемых объектов федерального недвижимого имущества. Между ФГУП "Росразмещение" и ООО "Клео" 10.09.2016 заключено дополнительное соглашение N Р16-С/698 к договору аренды от 31.10.2016, которым предусмотрено приостановление исполнения договора с 10.09.2016. Недвижимое имущество, являвшееся предметом договора аренды, возвращено арендодателю. По окончании приостановления действия договора стороны договорились: истец вернуть, а ответчик принять имущество в аренду.

По состоянию на дату судебного заседания договор аренды не возобновлен, недвижимое имущество, являвшееся предметом договора аренды, находится у арендодателя и ООО "Клео" не возвращено. Данные обстоятельства не позволили ООО "Клео" получить от рассматриваемого договора аренды тот экономический результат, на который ответчик рассчитывал при его заключении.

В соответствии с положениями дополнительного соглашения о 10.09.2016 к договору у ответчика отсутствовали основания для реализации положений пункта 2.2.4. договора о заключении договоров на обслуживание помещений ввиду их возврата арендодателю.

Неисполнение ответчиком обязательств, предусмотренных пунктом 2.2.4 договора аренды, связано с тем, что истец при заключении рассматриваемого договора аренды не проинформировал ответчика, действующего в качестве арендатора, об имеющихся притязаниях в отношении арендуемого недвижимого имущества со стороны третьих лиц, что привело к приостановлению действия заключенного сторонами договора аренды.

Нарушений ответчиком пунктов 2.2.5, 2.2.6, 2.2.8, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.11, 2.2.13, 2.2.16, 2.2.18 договора аренды судом не установлено.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции в указанной части.

При этом, отменяя решение суда в части взыскания с ООО "Клео" в доход федерального бюджета государственной пошлины по иску в размере 15 196 руб. и взыскивая с ответчика судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в указанном размере, апелляционный суд, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", исходил из того, что материалами дела подтверждается факт уплаты истцом государственной пошлины по иску.

Между тем, судами обеих инстанций не учтено следующее.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 6.2.3. договора аренды установлено, что договор подлежит досрочному расторжению и арендатор выселению, если арендатор не внес арендной платы в полном объеме более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления (тем более, в ходе судебного разбирательства) не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора.

Кроме того, пунктом 2.2.4 договора установлена обязанность арендатора в течение 15-ти календарных дней с даты подписания настоящего договора заключить с эксплуатирующими организациями договоры на коммунальные услуги, с арендодателем - договоры на эксплуатационные и административно - хозяйственные услуги, а также на обслуживание и ремонт пожарных гидрантов, охранной и пожарной сигнализации, необходимые для содержания и технической эксплуатации арендуемого имущества на срок, указанный в главе 4 договора (с 11.07.2016 по 10.07.2041).

Обязанность заключить указанные договоры должна была быть исполнена арендатором в срок до 27.07.2016.

Неисполнение указанной обязанности влечет досрочное расторжение договора (пункт 6.2.8).

Судами не установлено, пользовался ли ответчик спорным имуществом в период с даты заключения договора аренды (11.07.2016) до даты подписания Акта о временном возврате арендуемых объектов федерального недвижимого имущества (10.09.2016) и возврата имущества истцу.

Учитывая изложенное, выводы судов о том, что неисполнение ответчиком обязательств, предусмотренных пунктом 2.2.4 договора аренды, связано с приостановлением с 10.09.2016 действия заключенного сторонами договора аренды, и возвратом помещений арендодателю, нельзя признать обоснованными.

К тому же, основания иска определяются на момент поддачи искового заявления, и в динамике рассмотрения спора судом, могут быть изменены лишь в исключительных случаях, при возникновении обстоятельств, непосредственно влияющих на правоотношения сторон.

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.

Как разъяснено в абзацах втором-пятом пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Учитывая изложенное и фактические обстоятельства настоящего спора, судам необходимо было дать оценку поведению сторон, в том числе, на предмет наличия/отсутствия в них признаков злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судом не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, наличие/отсутствие обстоятельств, влекущих досрочное расторжение договора; дать оценку добросовестности действий сторон (статьи 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) с учетом разъяснений, данных в абзацах втором-пятом пункта 1 Постановления N 25.

Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09 августа 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2017 года по делу N А40-81581/17 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

Н.Н. Бочарова Н.Н. Кольцова