Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 мая 2018 г. N Ф05-5956/18 по делу N А40-147441/2017

г. Москва

17 мая 2018 г.

Дело N А40-147441/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14.05.2018.

Постановление в полном объеме изготовлено 17.05.2018.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего - судьи Петровой Е.А.

судей Красновой С.В. и Денисовой Н.Д.

при участии в заседании:

от истца - Кадлубинская М.А. по дов. от 10.01.2018, ген.директор Ахияров Ф.М., решение N 1 от 01.03.2018;

от ответчика - Брагина В.М. по дов. от 25.12.2017 N 33-Д-1222/17,

рассмотрев в судебном заседании 14.05.2018 кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Фирма "Мадлена" (истца) на решение от 24.11.2017 Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Голоушкиной Т.Г., и постановление от 13.02.2018 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Головкиной О.Г., Пирожковым Д.В., Расторгуевым Е.Б,

по иску Общества с ограниченной ответственностью Фирма "Мадлена"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании исполненным обязательства за период с 12.08.2019 по 12.07.2021,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Фирма "Мадлена" (далее - ООО Фирма "Мадлена" или истец) обратилось 09.08.2017 в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) о признании исполненными обязательства ООО Фирма "Мадлена" перед Департаментом по оплате выкупных платежей по договору купли продажи нежилого помещения от 12.07.2016 N 59-3520 за период с 12.08.2019 по 12.07.2021 на сумму 12 344 205 руб. 20 коп.

Исковые требования были заявлены на основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что условиями договора аренды недвижимого имущества от 14.04.1994 N 0-191/94 (пунктом 1 статьи 2), заключенного между правопредшественником ООО Фирма "Мадлена" и Департаментом, истцу было установлено гарантированное право выкупа помещения сроком не менее чем через год после заключения данного договора путем зачета стоимости арендной платы в счет выкупа.

ООО Фирма "Мадлена" также указало, что на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 06.10.2015 по делу N А40-180852/2014 между ООО Фирма "Мадлена" и Департаментом был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, ул. Бойцовая, д. 2/30, общей площадью 352,5 кв. м, номера комнат согласно экспликации 1 этаж, помещение V ком., N 1-9, 11-13, 13а, 14-19, от 12.07.2016 N 59-3520, по цене объекта 31 450 000 руб., однако в последующем, когда истец обратился к ответчику с просьбой признать частично исполненными обязательства истца по оплате выкупных платежей в соответствии с условиями договора аренды и произвести зачет в части данного исполнения в размере арендных платежей, внесенных за выкупленную площадь (43,76%), Департамент отказал истцу в проведении зачета, что явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.11.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2018, в удовлетворении исковых требований было отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец не указал оснований, по которым у ответчика имеется обязанность по зачету арендных платежей в счет выкупных, а также исходил из того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований, дополнительно отметил, что по договорам аренды, заключенным до 03.07.1991, выкуп государственной и муниципальной недвижимости, сданной в аренду, осуществлялся лишь при наличии в договорах аренды права на выкуп объекта аренды, а начиная с 04.07.1991 по 27.07.1997 (окончание действия Закона N 1531-1) выкуп арендованной государственной и муниципальной недвижимости был возможен только по договорам аренды с правом выкупа, заключенным на конкурсе или аукционе, и в других случаях, предусмотренных Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01.07.1994, утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.1994 N 1535 (далее - Положения Государственной программы приватизации), тогда как договор аренды был заключен между сторонами позднее - 14.04.1994.

Поскольку действующее законодательство в период заключения договора аренды Российской Федерации предусматривало заключение договоров без права выкупа, то учиненная вручную в тексте договора аренды запись о возможности выкупа через год зачетом стоимости арендной платы, была признана судом апелляционной инстанции не соответствующей нормам права, в связи с чем суд пришел к выводу о ничтожности указанного условия.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО Фирма "Мадлена" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам и указывает, что ссылка суда апелляционной инстанции на пункт 4.5 Положений Государственной программы приватизации, принятых 01.07.1994, то есть после заключения договора аренды (14.04.1994), является неправомерной; судами не исследованы обстоятельства того, на каких основаниях был заключен договор аренды; вывод суда первой инстанции об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права является необоснованным, поскольку в судебной практике применяется по различным категориям споров такой способ защиты как признание обязанности исполненной.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы была размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".

Письменного отзыва на кассационную жалобу не поступало.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержала доводы кассационной жалобы, просила решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку судом не были определены спорные правоотношения сторон; на вопрос судебной коллегии о том, по какой причине истец, полагающий, что у него есть право выкупа с зачетом арендных платежей на основании договора аренды и в соответствии с законодательством о приватизации, принятым в 90-х годах, вместе с тем обращался в суд за выкупом арендованных помещений в рамках дела N А40-180852/2014 как субъект малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ и при рассмотрении дела не просил установить цену выкупа с учетом условий его договора аренды, пояснила, что условие о зачете имеет значение уже при реализации заключенного в соответствии с решением суда договора; на вопрос суда о том, по какой причине в договоре не имеется никаких других условий, корреспондирующих с вписанным от руки текстом о выкупе с зачетом и позволяющих установить механизм расчета выкупа, высказала мнение о достаточности вписанного условия; на вопрос судебной коллегии о том, как именно истец определил размер суммы платежей, пояснила, что поскольку по решению суда истец выкупил 43,76% арендованной им площади, то к зачету был заявлен размер арендных платежей, уплаченных с 1994 года за 43,76% площади; на вопрос судебной коллегии о причинах, по которым истец не реализовал право на выкуп в соответствии с вписанным в договор условием, то есть через год после заключения договора, ответить затруднилась.

Представитель Департамента возражала против удовлетворения кассационной жалобы, полагала обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными, поскольку истец реализовал в рамках дела N А40-180852/2014 другое право, предоставленное субъектам малого предпринимательства Федеральным законом N 159-ФЗ по выкупу арендованной ими площади, и на наличие у него права на выкуп по иным основаниям при рассмотрении предыдущего дела не ссылался, высказала мнение о ничтожности вписанного в договор аренды условия о выкупе с зачетом арендных платежей.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и устных возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов по заявленным в жалобе доводам, судебная коллегия суда кассационной инстанции пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции по доводам жалобы истца, поскольку считает, что вывод судов о недоказанности истцом наличия оснований для удовлетворения иска доводами жалобы не опровергнут.

Материалами дела подтверждено и судами обеих инстанций установлено, что между истцом и ответчиком 14.04.1994 был подписан договор аренды недвижимого имущества N 0-191/94, в соответствии с которым правопредшественнику истца было предоставлено в аренду под магазин 869 кв.м. нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, ул. Бойцовая, д. 2/30, сроком с 17.09.1992 по 17.09.2017.

Со ссылкой на указанный договор и свой статус субъекта малого предпринимательства истец обратился 27.06.2014 к Департаменту с заявлением о реализации права на приобретение части арендованного имущества (в размере 352,5 кв.м) в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ, а впоследствии предъявил в Арбитражный суд города Москвы требование об обязании Департамента заключить с арендатором договор купли-продажи нежилого помещения в размере 352,5 кв.м, которое решением Арбитражного суда города Москвы от 06.10.2015 по делу N А40-180852/2014 было удовлетворено, суд обязал Департамент заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения по цене, установленной судом по результатам проведения судебной экспертизы в размере 31 450 000 рублей (на дату обращения истца за выкупом по основаниям, предусмотренным Федеральным законом N 159-ФЗ).

Каких-либо условий о порядке исполнения договора (кроме ссылки на наличие у истца права на предоставление рассрочки платежа сроком на пять лет) судом при рассмотрении дела N А40-180852/2014 не устанавливалось, а участвующими в деле лицами доводов о наличии оснований для иного порядка определения суммы, подлежащей уплате истцом в счет выкупа нежилого помещения, не заявлялось.

Указанное решение суда сторонами было исполнено, заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 352,5 кв.м от 12.07.2016 N 59-3520.

На стадии исполнения новым собственником (истцом) обязательств по оплате определенной судом суммы выкупа истец обратился в Департамент с письмом от 14.06.2017 о признании исполненными обязательств истца по оплате выкупных платежей и о зачете ранее уплаченных за нежилое помещение арендных платежей в размере 12 344 204, 20 рублей в счет оплаты денежных средств по договору купли-продажи за период с 12.08.2019 по 12.07.2021.

При этом истец ссылался на наличие в договоре аренды от 14.04.1994 условия о том, что арендодатель предоставляет арендатору гарантированное право выкупа сроком не менее чем через год после заключения договора путем зачета стоимости арендной платы в счет выкупа.

Поскольку Департамент отказал истцу в проведении такого зачета, сославшись на то, что договор купли-продажи от 12.07.2016 был заключен на основании решения суда и какие-либо изменения в него могут быть внесены только путем оформления дополнительного соглашения, то истец обратился с тем же требованием о признании его обязанности по оплате выкупных платежей исполненными в Арбитражный суд города Москвы.

При проверке доводов истца судами было установлено, что в договоре, представляющем собой типовой машинописный текст, имеется вписанное от руки в пункт 2 о сроке договора условие "с гарантированным правом выкупа через год зачетом стоимости арендной платы в счет выкупа".

Суд первой инстанции, отказывая истцу в удовлетворении иска, указал на недоказанность истцом, выкупившим часть арендованного им помещения на основании и в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, оснований для признания его обязанности по оплате выкупа исполненной, а суд апелляционной инстанции привел дополнительные мотивы о несоответствии вписанного вручную условия действовавшему на момент заключения договора аренды законодательству.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что выводы судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Материалами дела подтверждено, что правоотношения сторон по вопросам выкупа арендованного истцом нежилого помещения возникли в связи с реализацией истцом именно того права на выкуп арендованного помещения, которое было предоставлено субъектам малого предпринимательства Федеральным законом N 159-ФЗ, принятым 22.07.2008, то есть после того, как между истцом и ответчиком был заключен в 1994 году договор аренды нежилых помещений.

Поскольку Федеральный закон N 159-ФЗ предусматривает иной порядок определения цены выкупаемого субъектом малого предпринимательства и не устанавливает возможности зачета уплаченных арендатором арендных платежей в счет оплаты выкупа нежилого помещения, а истец при этом не обращался в Департамент с просьбой о реализации права на выкуп арендованного помещения в порядке, предусмотренном действующим на момент заключения договора аренды законодательством, то вывод суда первой инстанции о недоказанности истцом оснований для признания его обязанности по оплате выкупа исполненной является правильным.

Кроме того, ссылаясь на наличие вписанного от руки в договор аренды условия о праве на выкуп через год зачетом стоимости арендной платы в счет выкупа, истец никак не объяснил суду кассационной инстанции отсутствие в договоре аренды корреспондирующих условий, позволяющих определить порядок и размер выкупных платежей, не объяснил отсутствие в расчете арендных платежей, являющимся неотъемлемой частью договора аренды, каких-либо ссылок на то, что часть арендных платежей относится в счет будущего выкупа.

Более того, представляя в материалы дела свой расчет сумм, подлежащих, по мнению истца, зачету, истец указывает на то, что зачету подлежит сумма внесенных за весь период аренды (с 1994 по 2014 годы) платежей, соотносимая с размером выкупленной площади (выкуплено 43,76% арендуемых помещений, то есть 352,5 кв.м), соответственно, принятие правовой позиции истца приводит к выводу о том, что пользование 43,76% государственного имущества за весь период аренды осуществляется арендатором безвозмездно, что не было предусмотрено ни законодательством, действовавшим на момент заключения договора аренды в 1994 году, ни на момент реализации истцом в 2014 году права выкупа арендованного помещения, предусмотренного Федеральным законом N 159-ФЗ.

При таких обстоятельствах выводы суда апелляционной инстанции о несоответствии вписанного в договор аренды условия законодательству также являются обоснованными, а доводы кассационной жалобы о несогласии с выводами суда апелляционной инстанции направлены исключительно на переоценку исследованных судом апелляционной инстанции доказательств, что категорически исключено из полномочий суда кассационной инстанции, установленных в статье 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исключающих переоценку судом кассационной инстанции тех выводов суда апелляционной инстанции, которые были сформированы по результатам исследования доказательств (определение Верховного Суда Российской Федерации от 01.02.2017 N 305-КГ16-10901).

Доводы кассационной инстанции об ошибочности дополнительных мотивов суда первой инстанции относительно избрания истцом ненадлежащего способа защиты права не имеют правового значения и не могут служить основанием для отмены судебных актов, поскольку судами были рассмотрены требования истца по существу.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, судебная коллегия суда кассационной инстанции не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены состоявшихся по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы истца.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.11.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2018 по делу N А40-147441/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

Е.А. Петрова

Судьи

С.В. Краснова Н.Д. Денисова