Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 мая 2018 г. N Ф05-5459/18 по делу N А41-64678/2016

г. Москва

21 мая 2018 г.

Дело N А41-64678/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Нечаева С.В.

судей Денисовой Н.Д., Петровой Е.А.,

при участии в заседании:

от заявителя - ООО "Истранет" - Криштопа М.В., дов. от 29.03.2016

от ответчика - Управления Росреестра по Московской области - Аникеева А.И., дов. от 29.12.2017

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда, от 22 января 2018 года принятое судьями Диаковской Н.В., Марченковой Н.В., Панкратьевой Н.А.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Истранет"

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,

при участии в деле третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "СВЕ Компани" и Газаряна Анатолия Завеновича,

об оспаривании действий

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Истранет" (далее - ООО "Истранет", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление Росреестра по Московской области, регистрирующий орган, заинтересованное лицо), в котором с учетом принятых судом уточнений просило:

- признать незаконным погашение регистрационной записи о наличии договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 06 февраля 2015 года N 68 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:09:0060503:75, 50:09:0060503:79, 50:09:0060803:261, 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81, расположенных по адресу Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Луневское, деревня Черная Грязь;

- признать незаконным погашение регистрационной записи о залоге права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 50:09:0060503:75, 50:09:0060503:79, 50:09:0060803:261, 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области восстановить запись о государственной регистрации договора от 06 февраля 2015 года N 68 участия в долевом строительстве;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о правах общества с ограниченной ответственностью "Истранет" как залогодержателя права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 50:09:0060503:75, 50:09:0060503:79, 50:09:0060803:261, 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81.

Решением Арбитражного суда Московской области от 17 марта 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 января 2018 решение суда первой инстанции отменено, исковые требований удовлетворены.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, регистрирующий орган обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить указанный судебный акт, как принятый с нарушением норм материального и процессуального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В заседании суда кассационной инстанции представитель управления поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель заявителя против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания суда кассационной инстанции, представителей не направили, что согласно части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 06.02.2015 между ООО "СВЕ Компани", (застройщик) и ООО "Истранет" (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 68, который был зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 02.07.2015 за N 50-50/001-50/001/002/2015-2007/1 (л. д. 29 - 42, том 1).

Согласно пункту 3.1. договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Жилой комплекс и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию входящего в его состав корпуса, в котором находится объект, передать его участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим Договором цену и, после получения разрешения на ввод корпуса в эксплуатацию, принять объект.

Объектом долевого строительства является жилое помещение (квартира) и общее имущество в многоквартирном доме (корпусе), подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию корпуса и входящие в состав указанного корпуса, строящегося (создаваемого) с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Описания квартир в составе объекта приведено в приложения N 1-4 к договору долевого участия (пункт 1.1 договора долевого участия).

В соответствии с приложениями N 1-4 к договору долевого участия, участнику долевого строительства должны быть переданы следующие квартиры: N 186, корпус 2, подъезд 7, 1 этаж, на площадке 1, 2-комнатная, площадь 71,9 кв. м; N 189, корпус 2, подъезд 7, 1 этаж, на площадке 4, 3-комнатная, площадь 107,3 кв. м; N 209, корпус 2, подъезд 7, 6 этаж, на площадке 4, 3-комнатная, площадь 108,9 кв. м; N 6, корпус 4, подъезд 1, 2 этаж, на площадке 2, 2-комнатная, площадь 72,9 кв. м.

Согласно пункту 1.1. договора жилой комплекс возводится на земельных участках, принадлежащих Застройщику на правах аренды по договорам: N 17-05/13 от 17.05.2013 года, зарегистрированному управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 02.07.2013 за N 50-50-09/052/2013-045; N 17-05/13 от 17.05.2013 года, зарегистрированному управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 11.07.2013 за N 50-50-09/052/2013-048; N 4-04/14 от 14.04.2014 года, зарегистрированному управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 06.06.2014 за N 50-50-09/052/2014-292; N 25-07/14 от 25.07.2014 года, зарегистрированному управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 11.08.2014 за N 50-50-09/084/2014-44.

Пунктом 5.1. договора установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участника долевого строительства (залогодержателя) считаются находящимися в залоге: строящийся (создаваемый) корпус, в котором находится объект, указанный в приложениях N 1-4 к договору, и право аренды на предоставленные для строительства (создания) корпуса земельные участки, указанные в п. 1.1. договора.

Как следует из пункта 1.1. договора и приложений N 1-4 к договору, у заявителя считаются находящимися в залоге корпус 2 и 4, а также право аренды на предоставленные для строительства (создания) указанных выше корпусов земельные участки с кадастровыми номерами 50:09:0060503:75, 50:09:0060503:79, 50:09:0060803:261 (Корпус 2), 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81 (Корпус 4), расположенные по адресу Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Луневское, деревня Черная Грязь.

Заявителем 11.08.2016 в отношении указанных земельных участков получены выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 50/009/001/2016-2156, 50/009/001/2016-2162, 50/009/001/2016-2179, 50/009/001/2016-2164, 50/009/001/2016-2152, 50/009/001/2016-2165.

Из указанных выписок из ЕГРП следует, что какие-либо договоры долевого участия в строительстве, а также иные обременения на поименованные земельные участки отсутствуют.

Полагая, что погашение указанных выше регистрационных записей является незаконным и нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя с сфере предпринимательской деятельности, ООО "Истранет" обратилось в арбитражный суд.

Частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с частью 9 статьи 13 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса и Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных настоящим законом.

Согласно части 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В силу пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам либо решению суда.

Статьей 9 Закона N 214-ФЗ установлена обязанность застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случае одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия в строительстве в течение 10 (десяти) рабочих дней.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемые действия не основаны на положениях действующего законодательства, нарушают права и законные интересы заявителя.

При этом судом апелляционной инстанции установлено, что запись о договоре участия в долевом строительстве от 06 февраля 2015 года N 68 была погашена 18 февраля 2016 года на основании заявления ООО "СВЕ Компани" от 09 февраля 2016 года об одностороннем отказе от исполнения этого договора участия.

Приняв во внимание положения пункта 4 статьи 25.1 Закона о государственной регистрации, который устанавливает обязанность регистрирующего органа по уведомлению второй стороны договора участия в долевом строительстве в течение рабочего дня в случае одностороннего отказа от исполнения такого договора стороной, как части процедуры погашения регистрационной записи о договоре участия в долевом строительстве многоквартирных домов, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие в материалах дела доказательств направления такого уведомления в адрес заявителя по настоящем делу.

Доказательств наличия у Управления Росреестра по Московской области при проведении правовой экспертизы полученных от ООО "СВЕ Компани" документов об одностороннем отказе от исполнения договора заявлений двух сторон договора в материалах дела не имеется, равно, как не имеется и судебного акта, служившего бы основанием для признания договора прекратившимся.

На основании изложенного апелляционной суд правомерный пришел к выводу о том, что не уведомление регистрирующим органом заявителя о поступлении на регистрацию документов от застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 06 февраля 2015 г. N 68 является нарушением процедуры регистрации прекращения прав участника долевого строительства.

Кроме того, договор участия в долевом строительстве изначально заключается с застройщиком, но после его заключения он принимает статус отдельного, самостоятельного договора, правоотношения в котором, в том числе по его расторжению, регулируются специальным федеральным законом.

Поскольку в материалы дела не представлено доказательств возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что такие обязательства продолжают действовать и обеспечиваться залогом права аренды земельных участков, а, следовательно, оснований для исключения из ЕГРП записей о залоге права аренды у Управления Росреестра по Московской области не имелось.

Выводы суда основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.

Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.

Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 января 2018 года по делу N А41-64678/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

С.В. Нечаев

Судьи

Н.Д. Денисова Е.А. Петрова