Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 мая 2018 г. N Ф05-4244/18 по делу N А40-90199/2017

г. Москва

24 мая 2018 г.

Дело N А40-90199/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Латыповой Р.Р.,

судей: Ананьиной Е.А., Каменской О.В.,

при участии в заседании:

от заявителя: общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Яр-Банк" - Соустина Н.А., доверенность от 16 января 2017 года;

от заинтересованного лица: общества с ограниченной ответственностью "БК-3"- Митяева А.И., доверенность от 21 июня 2017 года;

рассмотрев 21 мая 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БК-3"

на решение от 21 августа 2017 года,

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Пуловой Л.В.,

на постановление от 25 декабря 2017 года,

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Алексеевой Е.Б., Векличем Б.С., Александровой Г.С.,

по делу N А40-90199/17,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Яр-Банк"

к обществу с ограниченной ответственностью "БК-3"

о понуждении заключить основной договор купли-продажи, взыскании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Яр-Банк" (далее - истец, банк, ООО КБ "Яр-Банк") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "БК-3" (далее - ООО "БК-3", ответчик) о понуждении заключить договор купли-продажи земельных участков на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи земельных участков от 20 мая 2016 года.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 августа 2017 года, оставленным в силе постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2017 года, заявленные требования удовлетворены. Суд обязал ООО "БК-3" заключить с ООО КБ "ЯР-БАНК" договор купли-продажи земельных участков на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи земельных участков от 20 мая 2016 года, а именно, включая, но не ограничиваясь: - в отношении земельных участков, указанных в Приложении N 1 к предварительному договору, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: дачное строительство, расположенных по адресу: Московская обл., Щелковский район, вблизи деревни Старая Слобода; - стоимость земельных участков указана в Приложении N 1 к предварительному договору, общая стоимость составляет 141 000 000 руб.; порядок оплаты: сумму в размере 70 500 000 руб. в дату подписания основного.

Не согласившись с выводами судов, ООО "БК-3" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты первой и апелляционной инстанции как принятые с нарушением норм права. По мнению заявителя кассационной жалобы, наличие ограничений (Режим использования земель в границах охранной зоны "Усадьбы Гребнево" для всех участков запрещает строительство капитальных зданий и сооружений, прокладку новых трасс дорог, изменение рельефа местности, возведение заборов и т.д.) полностью исключает возможность использования участков целях дачного строительства, а именно такой вид разрешенного использования прямо указан в договоре; судами не применен к спорным отношениям пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации; истец умышленно сокрыл от ответчика существенную информацию об ограничениях использования земельных участков, в связи с чем, ответчик в значительной мере лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы. Представитель ответчика доводы кассационной жалобы поддержал.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная коллегия пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как установлено судами, ООО КБ "Яр-Банк" обратилось в суд с исковым заявлением к ООО "БК-3" о понуждении заключить договор купли-продажи земельных участков на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи земельных участков от 20 мая 2016 года.

Судами установлено, что вопреки условиям предварительного договора, основной договор купли - продажи земельных участков не заключен по причине уклонения ООО "БК-3" от заключения сделки. Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что предварительный договор сторонами не оспорен, ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, истец имеет право требовать понуждения ответчика к заключению основного договора.

При этом, судами не опровергнуты доводы ответчика об обстоятельствах препятствующих заключению основного договора купли-продажи, в связи с тем, что земельные участки, являющиеся предметом предварительного договора купли-продажи, располагаются в зоне охраны объекта культурного наследия федерального значения "Усадьба Гребнево, XVIII - XIX в.в., утвержденной постановлением Правительства Московской области от 16 декабря 2014 года N 1117/49, что исключает возможность использования земельных участков по целевому назначению - дачное строительство. Отказ от заключения договора купли-продажи, мотивирован предоставлением истцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

Так, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии нарушения прав покупателя ООО " БК-3", поскольку наличие в составе земельных участков зоны с особыми условиями использования, поскольку это не является препятствием для оборотоспособности спорных земельных участков. Заключая предварительный договор купли-продажи, ответчик как субъект предпринимательской деятельности, действуя разумно и добросовестно, должен был принять меры к получению сведений о потребительских свойствах земельных участков, которые имелись на тот момент. Информация об имеющихся на земельных участках охранных зонах не является закрытой.

При этом, судом первой инстанции не дано должной оценки предварительному договору, содержащему основные условия использования спорных земельных участков, под дачное строительство, указание на отсутствие зарегистрированных ограничений и обременений.

Апелляционный суд, напротив, сделал вывод об отсутствии сведений об обременении спорных земельных участков или расположении их в какой-либо охранной зоне. При этом, мотивов и доказательств на основании которых апелляционный суд пришел к противоположному выводу об отсутствии ограничений в пользовании земельными участками не приведено.

Соответственно при отсутствии бесспорных доказательств о местонахождении спорных земельных участков, а именно отсутствие кадастровых паспортов, позволяющих определить местонахождение участков, являющихся предметом купли - продажи, при условии, что предварительный договор не содержит координат земельных участков, иных доказательств позволяющих проверить доводы и возражения сторон, суд кассационной инстанции лишен возможности признать выводы как суда первой инстанции, так и апелляционного суда обоснованными и подтвержденными надлежащими доказательствами.

Между тем, постановлением Правительства Московской области от 16 декабря 2014 года N 1117/49 "Об утверждении границ зон охраны объекта культурного наследия федерального значения "Усадьба Гребнево, XVIII - XIX в.в.", изданного в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия федерального значения "Усадьба Гребнево, XVIII-XIX вв." (далее - Усадьба "Гребнево") в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются следующие зоны охраны: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Графическое изображение и Перечень координат характерных (поворотных) точек границ зон охраны Усадьбы "Гребнево" представлены соответственно в приложениях N 1 и N 2 к настоящим зонам охраны Усадьбы "Гребнево".

Пунктом 2 раздела 1 указанного Постановления режим использования земель в границах охранной зоны Усадьбы "Гребнево"1) для всех участков запрещает строительство и реконструкцию капитальных зданий и сооружений, размещение объектов, создающих грузовые потоки, загрязняющих воздушный и водный бассейны, опасных в пожарном отношении, взрывоопасных; строительство объектов с активным силуэтным завершением; применение блестящих и яркоокрашенных кровельных и стеновых покрытий; хозяйственную деятельность, ведущую к значительному изменению рельефа местности (срезка, подсыпка более 0,5 м); разведение костров вне специально отведенных и оборудованных мест; прокладку наземных инженерных коммуникаций и иные ограничения в зависимости от зоны охраны.

Суд установил, что условия предварительного договора купли-продажи согласованы сторонами, а доводы ответчика о невозможности использования земельных участков в соответствии с целями своей деятельности (осуществление строительства) не соответствуют действительности. Между тем, выводы судов первой и апелляционной инстанции преждевременны, сделаны на основании неполного исследования фактических обстоятельств по делу, имеющих принципиальное значение для правильного разрешения спора.

Частью 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с предварительным договором купли-продажи земельных участков 71 земельный участок передается без каких-либо обременении (пункт 3.1.4 Договора), разрешенное использование - дачное строительство (пункт 1.1. Договора).

Таким образом, в случае вхождения спорных земельных участков в зону охраны памятника культурного наследия, исключается возможность использования земельных участков в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Учитывая, что обременение земельного участка, а равно нахождение земельного участка в зоне с особыми условиями использования, может существенно влиять как на фактическую возможность использования объекта недвижимости, так и на его стоимость, судам необходимо было установить, имеет ли место такое обременение или ограничение в конкретном случае.

Согласно частям 1 и 2 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

Поскольку установление ограничений в пользовании земельными участками имеет существенное значение для рассмотрения настоящего дела, судам следовало назначить по делу судебную экспертизу для выяснения вопроса о вхождении спорных земельных участков в охранную зона памятника культурного наследия, а также исследовать в этих целях иные имеющиеся в деле доказательства.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ввиду того, что для принятия законного и обоснованного решения требуется установление обстоятельств, исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, предусмотренные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, принятые судами по данному делу решение и постановление подлежат отмене, а дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы, установить наличие ограничений в пользовании земельными участками, правильно применив нормы материального права принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 21 августа 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2017 года по делу N А40-90199/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

Р.Р. Латыпова

Судьи

О.В. Каменская Е.А. Ананьина