Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 мая 2018 г. N Ф05-6554/18 по делу N А40-90016/2017

город Москва

22 мая 2018 г.

Дело N А40-90016/17

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Бочаровой Н.Н., Кольцовой Н.Н.,

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью "К-6" - Медушевская Т.В. по дов. от 22.03.2018,

от ответчиков: Департамента городского имущества города Москвы - Аляутдинова Э.Н. по дов. от 25.12.2017,

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - неявка, извещено,

рассмотрев 16 мая 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "К-6"

на решение от 21 августа 2017 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Пуловой Л.В.,

и постановление от 16 января 2018 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Лящевским И.С., Сумароковой Т.Я., Бондаревым А.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "К-6"

к Департаменту городского имущества города Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды, признании договора аренды действующим на неопределенный срок,

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью "К-6" (далее - истец, ООО "К-6") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - ответчик, Управление Росреестра по Москве) с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды нежилого объекта (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 22.10.2003 N 3-698/03, оформленного претензиями от 26.04.2016 N 33-6-14388/16-(0)-1 и N 33-6-14388/16-(0)-2; о признании договора от 22.10.2003 N 3-698/03 действующим на неопределенный срок.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 августа 2017 года в удовлетворении требований к Департаменту отказано. Производство по делу в части требований к Управлению Росреестра по Москве прекращено в связи с принятием судом отказа истца от иска в указанной части.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2018 года решение суда оставлено без изменения

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "К-6" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, указывая, что судами не дана оценка письму Департамента в адрес общества от 18.01.2017, свидетельствующему о том, что спорный договор аренды является действующим. Претензии ответчика от 26.04.2016 и вышеуказанное письмо подписаны от имени Департамента одним и тем же лицом. Оспариваемые претензии не содержали однозначного волеизъявления арендатора на расторжение договора. После направления претензий стороны длительное время находились в прежних правоотношениях без каких-либо возражений со стороны ответчика. Уведомление о расторжении договора, содержащее отказ от него, ответчиком истцу не направлялось. На настоящий момент истец продолжает использовать помещение, вносит арендную плату, оплачивает коммунальные услуги, акт приема-передачи по возврату помещения сторонами не подписан, договор аренды является действующим в силу положений пункта 5 статьи 451.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поведение ответчика является злоупотреблением правом. Истец не был извещен об одностороннем отказе от договора аренды надлежащим образом в соответствии с положениями статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Спорные претензии ответчика от 26.04.2016 подписаны от имени Департамента неуполномоченным лицом.

Отзыв на кассационную жалобу не поступал.

Явившаяся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель истца поддержала доводы и требования кассационной жалобы, представитель ответчика против доводов жалобы возражала, указывая на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Ответчик - Управление Росреестра по Москве, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку своего представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между сторонами заключен договор аренды помещения от 22.10.2003 N 3-698/03 по адресу: Москва, ул. Бориса Галушкина, д.18, со сроком действия до 21.10.2013 (с учетом дополнительного соглашения от 21.10.2008). По окончании указанного срока договор продолжал свое действие на тех же условиях на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество 15.02.2017 обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении согласия на сдачу в субаренду части помещения площадью 10,3 кв.м. субарендатору ООО ЧОП "Офицерское Братство", на что письмом от 22.02.2017 N 33-5-28201/17-(0)-1 было отказано в приеме документов на согласование сдачи в субаренду части помещения, с указанием на то, что договор аренды от 22.10.2003 N 3-698/03 является прекращенным на основании претензии от 26.04.2016 N 33-6-14388/16-(0)-1 в соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, 02.11.2016 в ЕГРП внесена запись о прекращении договора аренды.

Полагая, что претензии Департамента от 26.04.2016 N 33-6-14388/16-(0)-1 и N 33-6-14388/16-(0)-2 являются незаконными и не содержат однозначного волеизъявления на расторжение договора, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, указав при этом, что истец не получал претензию от 26.04.2016.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что претензии Департамента от 26.04.2016 N 33-6-14388/16-(0) 1 и N33-6-14388/16-(0)-2 содержат волеизъявление на прекращение арендных отношений; уведомление о прекращении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных отношений между обществом и Департаментом; факт направления уведомления о расторжении договора аренды подтвержден, при этом законом не установлена обязанность арендодателя проверять получение арендатором направленных в его адрес почтовых отправлений; на дату предъявления иска установленные договором аренды основания использования ответчиком арендованного помещения отпали в любом случае, поскольку к тому моменту истек установленный статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации трехмесячный срок предупреждения арендатора недвижимого имущества о прекращении обязательства.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Между тем, судами обеих инстанций не учтено следующее.

Согласно части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена (пункт 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

По своей юридической природе односторонний отказ от исполнения обязательства представляет собой одностороннюю сделку (статьи 53, 156 Кодекса). Эта сделка прекращает обязательство на будущее время.

Односторонний отказ от договора должен быть выражен в утвердительной форме и однозначно свидетельствовать о волеизъявлении арендодателя против продолжения арендных отношений, при этом действующее законодательство и сложившаяся судебная практика не ограничивают возможность реализации права на односторонний отказ от исполнения договора лишь формой единого письменного документа. В частности, отказ может быть выражен и путем совершения действий, однозначно направленных на такой отказ.

Как следует из материалов дела, в претензиях от 26.04.2016 N 33-6-14388/16-(0) 1 и N 33-6-14388/16-(0)-2 указывалось на расторжение договора аренды в трехмесячный срок в случае неоплаты истцом задолженности по арендной плате, то есть расторжение договора аренды ставилось в зависимость от погашения соответствующей задолженности, из указанных претензий не следует безусловный отказ арендодателя от договора аренды в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как следует из материалов дела, почтовая корреспонденция с оспариваемыми претензиями возвращена отправителю с отметкой отделения связи "за истечением срока хранения". При этом попытки вручения оспариваемых претензий их адресату (ООО "К-6") производились с нарушением срока их хранения и требований, предусмотренных пунктом 20.17 Порядком приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденным приказом федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 17.05.2012 N 114-п, а именно: почтовые извещения не были доставлены ООО "К-6" дважды, о чем свидетельствуют представленные истцом в материал дела выписки с сайта Почты России об отслеживании почтовой корреспонденции.

Учитывая изложенное, факты отказа от договора арендодателем и доведения данной информации об отказе от договора до арендатора в установленном законом порядке нельзя признать установленными судами.

Кроме того, как следует из материалов дела, истец в исковом заявлении, при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций приводил доводы о том, что после направления оспариваемых претензий в его адрес, истечения установленного в претензиях трехмесячного срока, стороны своими конклюдентными действиями подтвердили намерение сохранить правоотношения в рамках договора аренды, договор исполняется сторонами до настоящего времени, ответчик пользуется арендованным помещением, требования об освобождении помещения и их передаче ответчику истцу не поступали, арендная плата уплачивается истцом и принимается ответчиком, истцом оплачиваются коммунальные расходы, между сторонами проводились сверки расчетов по договору по состоянию на 11.11.2016, 24.03.2017, 25.04.2017, 10.05.2017; ответчик представлял справки о состоянии финансово-лицевого счета по договору аренды по состоянию на 15.11.2016, 31.12.2016, указывая на отсутствие задолженности по арендной плате, при этом в письме от 18.01.2017 ответчик подтвердил факт наличия между сторонами арендных отношений и действия договора аренды.

В текстах обжалуемых судебных актов юридическая оценка указанным обстоятельствам судами не дана и, кроме того, судами не проверены доводы истца о том, что оспариваемые претензии подписаны от имени Департамента неуполномоченным лицом.

В связи с изложенным, кассационная коллегия приходит к выводу, что выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение и постановление в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, в соответствии с правилами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дать оценку всем, представленным в материалы дела доказательствам, установить все фактические обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, в том числе, соответствие/несоответствие оспариваемых претензий требованиям закона, определить, сохранены ли между сторонами арендные правоотношения и, является ли в настоящее время договор аренды от 22.10.2003 N 3-698/03 действующим. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 августа 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2018 года по делу N А40-90016/17 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

Н.Н. Бочарова Н.Н. Кольцова