Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 апреля 2019 г. N Ф05-4283/19 по делу N А41-46239/2018

город Москва

25 апреля 2019 г.

Дело N А41-46239/18

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Беловой А.Р., Бочаровой Н.Н.,

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью "АВ-инвест" - Ахмадгазизов И.С. по дов. от 10.01.2019,

от ответчика: Администрации Щелковского муниципального района Московской области (новое наименование - Администрация городского округа Щелково Московской области) - Маханек И.П. по дов. от 28.03.2019,

от третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Гранд" - Чернышева Т.П. по дов. от 28.11.2018,

рассмотрев 03 апреля 2019 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "АВ-инвест"

на решение от 26 ноября 2018 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Гриневой А.В.,

и постановление от 12 февраля 2019 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Боровиковой С.В., Немчиновой М.А., Семушкиной В.Н.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "АВ-инвест"

к Администрации Щелковского муниципального района Московской области

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Гранд",

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью "АВ-инвест" (далее - истец, ООО "АВ-инвест") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Щелковского муниципального района (далее - ответчик, Администрация) с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды N 16-1696/18-Т земельного участка площадью 1671 кв.м., кадастровый номер 50:14:0050503:150, расположенного по адресу: обл. Московская, г. Щелково, ул. Краснознаменская, около д. 6, предоставленного для строительства офисного здания с помещениями для размещения АТС, по итогам аукциона от 23.03.2018 N АЗ-Щелк/18-143 на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, путем принятия даты и пунктов 2.1, 2.4 Приложения к договору следующей редакции:

1) "п.2.1. Срок аренды Участка устанавливается на 10 (Десять) лет с даты фактической передачи арендатору земельного участка на основании акта приема-передачи, но не ранее вступления в законную силу решения суда по делу N А41-46239/18";

2) "п.2.4. Стороны устанавливают, что условия настоящего Договора применяются к правоотношениям, возникшим с даты фактической передачи арендатору земельного участка на основании акта приема-передачи, но не ранее вступления в законную силу решения суда по делу N А41-46239/18";

3) Приложение к договору аренды земельного участка N 16-1696/18-Т от 13.04.2018 шестой абзац "Размер арендной платы за период: с даты фактической передачи арендатору земельного участка на основании акта приема-передачи, но не ранее вступления в законную силу решения суда по делу N А41-46239/18 по 31.12.2018".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Гранд" (далее - третьи лицо, ООО "Гранд").

Решением Арбитражного суда Московской области от 26 ноября 2018 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2019 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "АВ-инвест" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истец указывает, что доводы ответчика и третьего лица о том, что протокол о результатах аукциона от 23.03.2018 в любом случае имеет силу договора противоречат положениям пункта 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, при этом возможность применения пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам аренды земельных участков, заключенным на торгах, подтверждена судебной практикой. Судами не принято во внимание, что направляя протокол разногласий к представленному ответчиком проекту договора, истец не изменял условия договора, имевшие существенное значение при определении цены на торгах, а лишь просил установить даты заключения договора и акта приема-передачи земельного участка, соответствующие фактическим датам подписания договора и получения земельного участка, при этом указанные фактические даты находились в пределах 30-ти дневного срока на подписание договора (часть 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации). Ответчик не представил в материалы дела доказательств того, что информация о начале арендных отношений содержалась в аукционной документации: ни в проекте договора аренды, ни в иных условиях аукционной документации дата начала арендных правоотношений отсутствовала. Подавая заявку на участие в аукционе, общество не могло предположить, что арендные отношения возникнут с даты подписания протокола по результатам аукциона, и в силу положений 435, 438 Гражданского кодекса Российской Федерации не могло акцептовать отсутствующие в аукционной документации условия. Администрацией нарушен срок направления истцу проекта договора аренды, установленного частью 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации. Судами не учтены положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, изложенные в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктах 8, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", не дана оценка доводам истца о том, что общество являлось слабой стороной сделки, Администрация злоупотребила своими правами. Суд первой инстанции не обсуждал со сторонами применимые нормы права и надлежащий способ защиты права, не предлагал истцу уточнить исковые требования, апелляционный суд также не рассмотрел указанный вопрос.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представители ответчика и третьего лица возражали против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 23.03.2018 Государственным казенным учреждением Московской области "Региональный центр торгов" в интересах арендодателя - Администрации Щелковского муниципального района Московской области проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, площадью 1671 кв.м., кадастровый номер 50:14:0050503:150, расположенного по адресу: обл. Московская, г. Щелково, ул. Краснознаменская, около д. 6, предоставленного для строительства офисного здания с помещениями для размещения АТС.

Победителем аукциона признано ООО "АВ-инвест" на основании протокола от 23.03.2018 о результатах аукциона N АЗ-Щелк/18-143 на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

Администрация 24.04.2018 вручила ООО "АВ-инвест" как победителю аукциона для подписания проект договора аренды земельного участка N 16-1696/18-Т, при этом проект договора датирован 13.04.2018, а в соответствии с пунктом 2.1 проекта договора срок аренды участка устанавливается на 10 лет с 23.03.2018 по 23.03.2028. Согласно пунктам 2.3 и 2.4 проекта договора участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с даты, указанной в пункте 2.1 настоящего договора (23.03.2018), без оформления акта приема-передачи. Стороны устанавливают, что условия настоящего договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего договора, начиная с 23.03.2018.

Общество, не согласившись со сроками, установленными арендодателем в проекте договора аренды, 14.05.2018 направило ответчику протокол разногласий от 14.05.2018, в котором просило внести в проект договора аренды изменения в части срока и периода действия договора (10 лет с 14.05.2018 по 14.05.2028), начала действия договора (условия настоящего договора применяются к правоотношениям, возникшим с 14.05.2018).

Ответчиком 30.05.2018 истцу возвращен договор аренды и вручено сообщение об отклонении протокола разногласий (исх. N 172-01исх-7102И от 29.05.2018).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался частью 1 статьи 39.11, статьей 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку вся информация и условия договора аренды были опубликованы до проведения аукциона, указанные условия были известны истцу, поскольку являются приложением к извещению о проведении аукциона; истцом не представлены доказательства оспаривания результатов аукциона и признания аукциона недействительным.

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела поддержал выводы суда первой инстанции.

Между тем, судами обеих инстанций не учтено следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом (пункт 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции на дату заключения договора).

В силу пункта 22 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора аренды земельного участка.

В соответствии с положениями пункта 16 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Согласно положениям статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения; стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Из смысла пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что наличие в договоре условия о его ретроактивном действии не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным.

Исходя из положений главы 28 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей заключение договоров, договоры заключаются для достижения соглашения об урегулировании отношений сторон на будущее.

Распространение условий договора на период, предшествующий дате его заключения, является правом, а не обязанностью сторон.

Вместе с тем, в настоящем случае согласие общества на заключение договора к отношениям, возникшим до его заключения, с 23.03.2018 отсутствует.

В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Следовательно, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.

В соответствии с пунктом 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона.

При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

Предусмотренный в указанной норме десятидневный срок, ранее которого императивно не допускается заключение указанного договора аренды земельного участка, установлен, в том числе в целях защиты прав и законных интересов всех лиц, участвующих в аукционе, иных лиц, для реализации прав таких лиц, связанных с защитой от каких-либо нарушений, допущенных, по мнению таких лиц, при организации и проведении аукциона.

Таким образом, договор аренды по результатам аукциона не мог быть заключен ранее, чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте, протокол о результатах торгов в таком случае силы договора не имеет.

Учитывая изложенное, обязанность по уплате арендной платы за пользование земельным участком, право аренды которого приобретено истцом на аукционе, не могло возникнуть с даты подписания протокола о результатах аукциона по продаже права аренды, в том случае, если к указанной дате земельный участок фактически не был передан в пользование арендатора, и арендатор с условиями договора об уплате аренды за период, предшествующий фактической передаче земельного участка в пользование, не согласен.

Согласно пункту 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации подписанный лицом, выигравшим торги, и организатором торгов протокол торгов имеет силу договора лишь в случае, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, в соответствии с положениями статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации дата начала арендных правоотношений не может быть ранее даты заключения договора и фактической передачи земельного участка, а дата заключения договора не может быть раньше истечения десятидневного срока с даты подведения итогов аукциона.

Судами обеих инстанций не было принято во внимание, что в соответствии с положениями пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами, то есть, судами не учтено, что земельное законодательство по отношению к названным правоотношениям является специальным.

Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, в аукционной документации отсутствовала информация о том, что дата начала арендных правоотношений будет раньше даты заключения договора, следовательно, победитель аукциона об указанном обстоятельстве мог узнать не ранее получения проекта договора. В связи с этим у истца не имелось каких-либо оснований для оспаривания аукционной документации до получения проекта договора.

Выводы судов о том, что вся информация и оспариваемые истцом условия договора аренды были опубликованы до проведения аукциона и были известны истцу, не основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах.

Применительно к установленным судами обстоятельствам настоящего дела, направление победителем торгов протокола разногласий к проекту договора в соответствии с положениями пункта 8 статьи 448, статей 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации необоснованно расценено судами как отказ или уклонение покупателя (истца) от заключения договора, поскольку заключение договора по результатам торгов является обязательным для обеих сторон, и разногласия возникшие между ними относительно условий, предусмотренных пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, и направленных на установление в договоре условий, соответствующих императивным нормам специального (в данном случае земельного) законодательства, могут быть переданы на урегулирование их судом в качестве преддоговорного спора.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении иска, поскольку в силу части 4 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку в данном случае избранный истцом способ защиты его прав и законных интересов являлся надлежащим, суду следовало рассмотреть возникшие разногласия по существу.

Отказ в удовлетворении иска в данном случае не соответствует целям и задачам судопроизводства, указанным в статье 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, поскольку исходя из требований общества, заявленных по делу, возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях договора, подпадающих под действие пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, данный спор подлежал рассмотрению судом по существу в целях устранения имеющихся разногласий.

При принятии обжалуемых судебных актов судами были неправильно применены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное и рассмотреть возникший между сторонами преддоговорный спор по существу, установив все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора.

Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость и достоверность всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результат оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 26 ноября 2018 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2019 года по делу N А41-46239/18 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

А.Р. Белова Н.Н. Бочарова