Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29 апреля 2019 г. N Ф05-5624/19 по делу N А40-164471/2017

г. Москва

29 апреля 2019 г.

Дело N А40-164471/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24.04.2019.

Полный текст постановления изготовлен 29.04.2019.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Федуловой Л.В., Аталиковой З.А.,

при участии в заседании:

от ООО "Аризема-НВ" - Демьянов П.О.- доверен. от 25.08.18г.

от Департамента городского имущества города Москвы - Блистанова О.А.- доверен. от 29.11.18г.

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 23.07.2018,

принятое судьей Е.В. Немтиновой,

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2018,

принятое судьями В.Р. Валиевым, Т.В. Захаровой, Д.В. Пирожковым,

по иску ООО "Аризема-НВ"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

ООО "Аризема-НВ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 124,4 кв. м с кадастровым номером 77:07:0014001:19776 (подвал, пом. VI, комн. 1-12) и нежилого помещения площадью 102 кв. м с кадастровым номером 77:07:0014001:19775 (этаж I, пом. II, комн. 1-9), расположенного по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16, в том числе на объект 1, площадью 124,4 кв. м с кадастровым номером 77:07:0014001:19776 (подвал, пом. VI, комн. 1-12), расположенных по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16, путем изложения пунктов 1.1, 3.1, 3.4 договора в следующей редакции:

"1.1 Продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости (далее - объект), расположенный по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16, с кадастровым номером 77:07:0014001:19776 общей площадью 124,4 кв. м (подвал, пом. VI, комн. 1-12), а покупатель принять и оплатить это имущество.".

"3.1 Цена объекта составляет 7 758 000 (семь миллионов семьсот пятьдесят восемь тысяч) руб. 00 коп. в соответствии заключением судебной экспертизы N 28 по делу N А40-164471/17. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.".

"3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 129 300 (сто двадцать девять тысяч триста) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга";

на объект - 2 общей площадью 102 кв. м с кадастровым номером 77:07:0014001:19775 (этаж I, пом. II, комн. 1-9), расположенный по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16,

путем изложения пунктов 1.1, 3.1, 3.4 в следующей редакции:

"1.1 Продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости (далее - объект), расположенный по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16, с кадастровым номером 77:07:0014001:19775 общей площадью 102 кв. м (этаж I, пом. II, комн. 1-9), а покупатель принять и оплатить это имущество."

"3.1 Цена объекта составляет 9 109 000 (девять миллионов сто девять тысяч) руб. 00 коп. в соответствии заключением судебной экспертизы N 28 по делу N А40-164471/17. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется."

"3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 151 816 (сто пятьдесят одна тысяча восемьсот шестнадцать) руб. 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 июля 2018 года по делу N А40-164471/17, суд урегулировал разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и обществом с ограниченной ответственностью "Аризема-НВ" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 124,4 кв. м с кадастровым номером 77:07:0014001:19776 (подвал, пом. VI, комн. 1-12) и нежилого помещения площадью 102 кв. м с кадастровым номером 77:07:0014001:19775 (этаж I, пом. II, комн. 1-9), расположенного по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16,

на объект 1, площадью 124,4 кв. м с кадастровым номером 77:07:0014001:19776 (подвал, пом. VI, комн. 1-12), расположенный по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16, изложив пункты 1.1, 3.1, 3.4 договора в следующей редакции:

"1.1 Продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости (далее - объект), расположенный по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16, с кадастровым номером 77:07:0014001:19776 общей площадью 124,4 кв. м (подвал, пом. VI, комн. 1-12), а покупатель принять и оплатить это имущество.".

"3.1 Цена объекта составляет 7 758 000 (семь миллионов семьсот пятьдесят восемь тысяч) руб. 00 коп. в соответствии заключением судебной экспертизы N 28 по делу N А40-164471/17. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.".

"3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 129 300 (сто двадцать девять тысяч триста) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

На объект - 2 общей площадью 102 кв. м с кадастровым номером 77:07:0014001:19775 (этаж I, пом. II, комн. 1-9), расположенный по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16,

изложив пункты 1.1, 3.1, 3.4 в следующей редакции:

"1.1 Продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости (далее - объект), расположенный по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16, с кадастровым номером 77:07:0014001:19775 общей площадью 102 кв. м (этаж I, пом. II, комн. 1-9), а покупатель принять и оплатить это имущество.".

"3.1 Цена объекта составляет 9 109 000 (девять миллионов сто девять тысяч) руб. 00 коп. в соответствии заключением судебной экспертизы N 28 по делу N А40-164471/17. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.".

"3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 151 816 (сто пятьдесят одна тысяча восемьсот шестнадцать) руб. 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2018 решение Арбитражного суда города Москвы от 23.07.2018 по делу N А40-164471/17 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 23.07.2018 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2018 по делу N А40-164471/17 отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, предложенной Департаментом.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки помещения, суды неправомерно обязали заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил решение Арбитражного суда города Москвы от 23.07.2018 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2018 по делу N А40-164471/17 отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, предложенной Департаментом.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "Аризема-НВ" является арендатором нежилого помещения площадью 124,4 кв. м с кадастровым номером 77:07:0014001:19776 (подвал, пом. VI, комн. 1-12) и нежилого помещения площадью 102 кв. м с кадастровым номером 77:07:0014001:19775 (этаж I, пом. II, комн. 1-9), расположенных по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16, на основании договора аренды от 27.12.2006 N 08-00681/06 (в редакции дополнительных соглашений от 19.08.2011 и от 30.09.2015).

27.02.2017 общество обратилось в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений в порядке норм Закона N 159-ФЗ.

Департамент направил в адрес общества проект договора купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стоимость выкупаемых помещений (общей площадью 226,4 кв. м) установлена в размере 20 351 000 руб. (пункт 3.1), на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 21.03.2017 N Д-858-0169/17, выполненного ООО "МБЦ" и положительного экспертного заключения от 04.04.2017 N ГК/858/17-159, подготовленного МСНО - НП "Общество профессиональных экспертов и оценщиков".

Посчитав цену выкупаемого объекта завышенной, общество обратилось к независимому оценщику.

Согласно отчету ООО "ППО-КОНСАЛТ" от 09.06.2017 N 1706072 по состоянию на 27.02.2017 цена нежилого помещения площадью 124,4 кв. м составила 5 779 000 руб., цена нежилого помещения площадью 102 кв. м составила 6 648 000 руб.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, суд первой инстанции назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту ООО "Агентство судебных экспертов" Кирилловой Екатерине Владимировне.

Согласно экспертному заключению от 19.03.2018 N 28 по делу N А40-164471/17-142-1369, по состоянию на 27.02.2017 рыночная стоимость исследуемых объектов - нежилого помещения общей площадью 124,4 кв. м с кадастровым номером 77:07:0014001:19776 (подвал, пом. VI, комн. 1-12), расположенного по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16, составила 7 758 000 руб., нежилого помещения общей площадью 102 кв. м с кадастровым номером 77:07:0014001:19775 (этаж I, пом. II, комн. 1-9), расположенного по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16, составила 9 109 000 руб.

Оценив экспертное заключение ООО "Агентство судебных экспертов", суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.

Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.

Доводы заявителя о том, что суд неправомерно обязал стороны заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта ООО "Агентство судебных экспертов" соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене за объект 1 - 7 758 000 руб., за объект 2 - 9 109 000 руб.

Суд кассационной инстанции обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570 по делу N А63-3604/2015.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23.07.2018 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2018 по делу N А40-164471/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

Л.В. Федулова З.А. Аталикова