Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28 июня 2019 г. N Ф05-9911/19 по делу N А40-65056/2017

г. Москва

28 июня 2019 г.

Дело N А40-65056/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26.06.2019.

Полный текст постановления изготовлен 28.06.2019.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Красновой С.В.

судей Аталиковой З.А. и Нечаева С.В.

при участии в заседании:

от истца - Александров О.Ю., ген.директор, решение от 28.12.2018, Березнев С.В. по дов. от 10.01.2018;

от ответчика - Иванова Е.В. по дов. от 29.11.2018 N 33-Д-1024/18;

рассмотрев в судебном заседании 26.06.2019 кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (истца) постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2019, принятое судьями Трубицыным А.И., Расторгуевым Е.Б., Садиковой Д.Н.,

по иску общества с ограниченной ответственностью Фирма "Карбомед"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий и об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО Фирма "Карбомед" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) об обязании заключить договор купли-продажи нежилых зданий по адресам: г. Москва, 1-я Напрудная ул., д. 19, стр. 2, площадью 125 кв. м; г. Москва, 1-я Напрудная ул., д. 19, стр. 3, площадью 63,2 кв. м. (дело N А40-65056/17-35-602)

Также ООО Фирма "Карбомед" обратилось в Арбитражный суд города Москвы иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий между ООО фирма "Карбомед" и Департаментом городского имущества города Москвы по проекту договора купли-продажи (оферте) отдельно стоящего нежилого здания общей площадью 125,0 кв. м с кадастровым номером 77:02:0010003:1056, находящегося по адресу: город Москва, улица 1-ая Напрудная, дом 19, строение 2, и земельного участка с кадастровым номером 77:02:0010003:6922. (дело N А40-45596/18-180-323).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 15.08.2018 вышеуказанные дела объедены в одно производство с присвоением делу единого номера N А40-65056/17-35-602.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.12.2018 урегулированы разногласия между ООО Фирма "Карбомед" и Департаментом городского имущества города Москвы по проекту договора купли-продажи (оферте) отдельно стоящего нежилого здания общей площадью 125,0 кв. м, с кадастровым номером 77:02:0010003:1056, находящегося по адресу: город Москва, улица 1-ая Напрудная, дом 19, строение 2, и земельного участка с кадастровым номером 77:02:0010003:6922.

Пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции:

Цена Объектов составляет 4 330 576 рублей 00 коп. НДС в соответствии с пунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется Пункт 3.6 договора изложить в следующей редакции: Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

За Объект 1 в размере 3 306 059 рублей все ежеквартальные платежи состоят оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 165 302 руб. 95 коп. и процентов за предоставленную рассрочку на остаток от основного долга.

За Объект 2 в размере 1 024 517 все ежеквартальные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 51 225 руб. 85 коп. проценты за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2019 решение суда отменено в части отказа в удовлетворении требования в отношении недвижимого имущества по адресу: город Москва, улица 1-я Напрудная, дом 19, строение 3, общей площадью 63,2 кв. м. Суд обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с обществом договор купли-продажи недвижимости в месячный срок со дня изготовления настоящего постановления в полном объеме на условиях, определенных в резолютивной части постановления суда.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 13.12.2018 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2019 по делу N А40-65056/17 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в заявленных требованиях.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, истец не правомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, суд неправомерно обязал заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил решение Арбитражного суда города Москвы от 13.12.2018 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2019 по делу N А40-65056/17 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в заявленных требованиях.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить без изменения, представил отзыв.

Поскольку решение суда первой инстанции отменено в части, суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность постановления суда апелляционной инстанции.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения постановления суда апелляционной инстанции, а именно:

Как следует из материалов дела и установлено судами, истец на основании договора от 30.08.1993 N 03-793/93 и договора от 30.08.1993 N 3-794/93 является арендатором нежилых зданий по адресам: Москва, улица 1-я Напрудная, дом 19, строение 2 и Москва, улица 1-я Напрудная, дом 19, строение 3.

22.12.2011 истец направил в адрес Департамента письмо N 21/2 с предложением о приобретении в собственность ООО "Фирма "Карбомед" арендуемых объектов недвижимости.

13.07.2012 Департамент письмом N 05-05-18474 сообщил, что право истца на приватизацию не может быть реализовано, поскольку распоряжением Департамента N 1663-р от 11.06.2011 объект по адресу город Москва, ул. 1-я Напрудная, дом 19, строение 3, передан в хозяйственное ведение ГУП города Москвы "Дирекция гаражного строительства".

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда 04.03.2013 по делу N А40-67706/12, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 06.06.2013, отменено решение Арбитражного суда города Москвы от 19.10.2012. Суд признал распоряжение Департамента имущества города Москвы N 1663-р от 11.06.2011 в части включения в него объекта по адресу: Москва, ул. Напрудная 1-я, дом 19, строение 3, недействительным; признал недействительной сделку по закреплению строения по адресу: Москва, ул. Напрудная 1-я, дом 19, строение 3, за ГУП города Москвы "Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения города Москвы" на праве хозяйственного ведения. Суд обязал Управление Росреестра по Москве внести запись о признании недействительной ранее внесенной записи в ЕГРП N 77-77-02/019/2011-223 от 28.11.2011 о праве хозяйственного ведения на объект по адресу: Москва, ул. Напрудная 1-я, дом 19, строение 3. Суд признал незаконным бездействие Департамента в части нерассмотрения заявления и требований, содержащихся в письме ООО "Фирма "Карбомед" N 21/2 от 21.12.2012, дополненного письмом ООО "Фирма "Карбомед" N 07/02 от 07.02.2012. Суд обязал Департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО Фирма "Карбомед" путем принятия решения об условиях приватизации арендуемого ООО Фирма "Карбомед" имущества: помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Напрудная 1-я, дом. 19, стр.2, помещения площадью 63,2 кв. м., расположенного по адресу: Москва, ул. Напрудная 1-я, дом. 19, стр.3, а также направления в адрес ООО Фирма "Карбомед" проектов договоров купли-продажи арендуемого имущества.

31.12.2013 истец обратился в Департамент с проектами договоров купли-продажи по указанным адресам.

Департамент письмами от 27.07.2017 N ДГИ-И-36486/17 и от 21.07.2017 NДГИ-И-35428/17 направил в адрес истца проекты говоров купли-продажи нежилых зданий по адресам: г. Москва, 1-я Напрудная ул., д. 19, стр. 2, площадью 125 кв. м; г. Москва, 1-я Напрудная ул., д. 19, стр. 3, площадью 63,2 кв. м.

30.08.2017 истец, не согласившись с предложенной в проекте договора ценой выкупа недвижимого имущества, направил в адрес Департамента городского имущества города Москвы протокол разногласий к проекту договора купли-продажи отдельно стоящего нежилого здания общей площадью 125,0 кв. м, с кадастровым номере 77:02:0010003:1056, находящегося по адресу: город Москва, улица 1- Напрудная, до 19, строение 2, и земельного участка.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту НП "Федерация Судебных Экспертов" Федорову Александру Николаевичу.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 01.11.2017 была произведена замена экспертной организации с НП "Федерация Судебных Экспертов" на АНО "Центр оценки недвижимости и бизнеса".

Согласно заключению АНО "Центр оценки недвижимости и бизнеса" N 014575/5/77001/372017/А40-65056/17 от 15.04.2018 рыночная стоимость объектов по состоянию на 22.12.2011 и 01.10.2013 с указанием рыночной стоимости каждого из вышеперечисленных объектов, составляет: Отдельно стоящего здания общей площадью 63,2 кв. м, с кадастровым номером 77:02:0010003:1057, находящегося по адресу: г. Москва, ул. 1-ая Напрудная, д. 19, стр. 3- 1 671 544 руб., Земельный участок площадью 80 кв. м, с кадастровым номером 77:02:0010003:6972 - 921 372 руб., Земельный участок площадью 21 кв. м, с кадастровым номером 77:02:0010003:6987 - 241 860 руб., Отдельно стоящего здания общей площадью 125,0 кв. м, с кадастровым номером 77:02:0010003:1056, находящегося по адресу: г. Москва, ул. 1-ая Напрудная, д. 19, стр. 2 - 3 306 059 руб., Земельный участок площадью 96 кв. м, с кадастровым номером 77:02:0010003:6922 - 1 024 517 руб., а всего: 7 165 352 руб.

Оценив экспертное заключение АНО "Центр оценки недвижимости и бизнеса", суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела.

Отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования в отношении недвижимого имущества по адресу: город Москва, улица 1-я Напрудная, дом 19, строение 3, общей площадью 63,2 кв. м, суд апелляционной инстанции исходил из того, что длительное уклонение ответчика от заключения договора, совершене действий, препятствующих заключению договора в разумные сроки, нарушает законное право истца на преимущественный выкуп Здания 1, которое может быть обеспечено только путем понуждения Департамента к заключению договора в судебном порядке.

Учитывая изложенное, судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорные объекты, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорных объектов в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворил требования истца.

Доводы заявителя о том, что суд неправомерно обязал стороны заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта АНО "Центр оценки недвижимости и бизнеса" соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене определенной экспертом.

Суд кассационной инстанции обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570 по делу N А63-3604/2015.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены постановления апелляционной инстанции, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2019 по делу N А40-65056/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

С.В. Краснова

Судьи:

З.А. Аталикова С.В. Нечаев