|
05 июля 2019 г.
|
Дело N А40-9157/2017
|
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2019 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2019 года.
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Крекотнева С.Н., Кобылянского В.В.,
при участии в заседании: от истца: открытого акционерного общества "Распорядительная дирекция Министерства культуры Российской Федерации" (ОАО "Распорядительная дирекция Минкультуры России") - Солод Р.Р., дов. от 03.09.018, от ответчика: закрытого акционерного общества "Историко-архитектурный комплекс "Никольское-Урюпино" (ЗАО "Историко-архитектурный комплекс "Никольское-Урюпино") - Жаров Р.Е., дов. от 06.05.2019, Писков И.П., дов. от 06.05.2019, Соковиков С.В., дов. от 19.01.2019, Михоник И.Ю., ген. директор, решение от 21.05.2017,
рассмотрев 02 июля 2019 года в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "Историко-архитектурный комплекс "Никольское-Урюпино" на решение от 30 октября 2018 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Чекмаревой Н.А на постановление от 20 февраля 2019 года Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Кораблевой М.С., Алексеевой Е.Б., Проценко А.И.,
по иску ОАО "Распорядительная дирекция Минкультуры России"
к ЗАО "Историко-архитектурный комплекс "Никольское-Урюпино"
о взыскании задолженности по договору аренды и по встречному иску о расторжении договора аренды
УСТАНОВИЛ:
Открытое акционерное общество "Распорядительная дирекция Минкультуры России" (далее - истец, ОАО "Распорядительная дирекция Минкультуры России") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО Историко-архитектурный комплекс Никольское-Урюпино (далее - ответчик, ЗАО "Историко-архитектурный комплекс "Никольское-Урюпино") о взыскании долга по договору аренды земельного участка от 03.08.2006 г. N 53/07 в размере 6 404 250 руб. 00 коп., с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 14 февраля 2018 года в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для совместного рассмотрения с первоначальным и иском принят встречный ЗАО "Историко-архитектурный комплекс "Никольское-Урюпино" к ОАО "Распорядительная дирекция Минкультуры России" о расторжении договора аренды земельного участка от 03.08.2006 г. N 53/07.
Решением Арбитражного суда города Москвы суда от 30 октября 2018 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2019 года, требования по первоначальному иску удовлетворены, с ЗАО "Историко-архитектурный комплекс "Никольское-Урюпино" в пользу ОАО "Распорядительная дирекция Минкультуры России" взыскана задолженность в размере 6 404 250 руб., в удовлетворении встречного иска отказано.
Законность принятых судебных актов проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ЗАО "Историко-архитектурный комплекс "Никольское-Урюпино", которое полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем просит принятые по делу судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить в полном объёме.
В кассационной жалобе заявитель указывает, что судами неправильно применены положения стать 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, неверно истолкованы пункты 5.3 и 7.1 Договора аренды земельного участка, в связи с чем судами сделан неверный вывод о праве арендодателя на одностороннее увеличение размера арендной платы посредством направления уведомления арендатору. Ответчик указывает, что договором установлена нерегулируемая арендная плата и сделана оговорка о возможности внесения изменения в договор в случае определения законодателем иного порядка исчисления арендной платы. Вместе с тем, договором не предусмотрен порядок одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы. Судами неправильно определен размер арендной платы в связи с использованием в расчетах неточных исходных данных об объекте недвижимости, непосредственно влияющих на правильность оценки. По мнению заявителя, судами не принято во внимание, что в рамках дела N А41-77834/14 принято решение о разделе земельного участка, в связи с незаконностью включения в его состав 4 земельных участков, находящихся в федеральной, собственности, кроме того в рамках экспертного заключения от 22.06.2018 неверно установлено фактическое назначение и использование земельного участка. Судами неправильно применены положения статей 22, 65, 39,7 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие вопросы определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности при том, что земельный участок с кадастровым номером 550:11:0040109:0037 находится в частной собственности АО "Распорядительная дирекция Минкультуры России", которое возникло 18.10.2011. Ответчик также указывает на наличие в действиях ОАО "Распорядительная дирекция Минкультуры России" злоупотребления правом, что является неправомерным в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Московского округа от 05.03.2019 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Бочаровой Н.Н. на судью Кобылянского В.В.
ОАО "Распорядительная дирекция Минкультуры России" представило отзыв на кассационную жалобу, в котором выразило несогласие с доводами кассационной жалобы, считает принятые акты законными и обоснованными.
В судебном заседании кассационной инстанции представители от участвующих в деле лиц поддержали свои позиции по делу, возражая против доводов другой стороны, изложенные соответственно в кассационной жалобе и отзыве на нее.
Заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права, а также соответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции находит принятые по делу судебные акты подлежащими отмене в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 53/07 от 03 августа 2007 г., с кадастровым номером 50:11:0040109:0037, площадью 146 000 кв. м, расположенного по адресу Московская область, Красногорский район, вблизи с. Николо-Урюпино, с учетом договора б/н от 29 октября 2007 г. уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 53/07 от 03.08.2007.
Земельный участок был передан ответчику по Акту приема-передачи земельного участка от 29 октября 2007 г.
По условию сделки (п. 5.1, 5.4 договора) арендатор обязан вносить арендную плату своевременно, за каждый квартал вперед, не позднее 10 числа текущего месяца квартала. Размер годовой арендной платы составлял 1 958 166 руб. 60 коп.
На основании п. 5.3, 7.1 договора аренды истец 17.06.2015 г. направил ответчику уведомление N 181-15 об изменении размера арендной платы, которая с 01.07.2015 года составила 74 583 600 рублей, в том числе НДС 18% 11 377 159 рублей 32 копейки в год.
За один квартал арендная плата составляет 18 645 900 рублей, в том числе НДС 18% 2 844 289 рублей 83 копейки. В связи с чем, задолженность ответчика за третий квартал 2015 г. составила 18 645 900 рублей.
Истец направлял в адрес ответчика претензию с требованием оплатить задолженность.
Обращаясь со встречным иском о расторжении договора, ответчик указал на обстоятельство того, что 14.02.2017 ЗАО "Историко-архитектурный комплекс "Никольское-Урюпино" направило в адрес Дирекции претензию с требованием внести изменения в спорный Договор аренды и отозвать письмо (уведомление) N 181-15 от 17.06.205 г.
Не получив ответа, 07.04.2017 г. ЗАО "Историко-архитектурный комплекс "Никольское-Урюпино" направило в адрес Дирекции претензию с требованием досрочно прекратить действие (расторгнуть) Договора аренды. Ответа на данную претензию также получено не было.
В обоснование встречного иска ЗАО "Историко-архитектурный комплекс "Никольское-Урюпино" ссылается на обстоятельства того, что общество не предполагало, что ставка арендной платы по Договору аренды земельного участка увеличится в 38 раз до 74 583 600 рублей в год, площадь арендуемого земельного участка уменьшится на 3 257 кв. м, а по Договору аренды недвижимости N 01-30/76 будут заявлены требования о взыскании убытков в 3 раза превышающие стоимость работ, предусмотренных договором.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что изменение арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости на основании пункта 5.3. договора аренды и по инициативе арендодателя, не противоречит Основным принципам и Правилам определения арендной платы, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, а также согласуется с разъяснениями пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73.
Судами также сделан вывод о том, само по себе увеличение рыночной стоимости объекта аренды, не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть, поскольку стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.
Между тем судами не учтено следующее.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).
Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом, по условию п. 5.3. договора размер арендной платы пересматривается при существенном изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не чаще одного раза в год.
Однако указанный пункт договора не содержит корреспондирующей данному праву арендодателя обязанности арендатора принять предложение об увеличении арендной платы, как и, наоборот, обязанности арендодателя принять предложение со стороны арендатора об уменьшении арендной платы.
Пункт п.7.1. договора, согласно которому изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, за исключением случаев, предусмотренных п.5.3. договора, также не предусматривает возможность одностороннего изменения арендодателем (арендатором) размера арендной платы.
Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена не чаще одного раза в год, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по изменению арендной платы по инициативе одной из сторон.
Такое договорное условие подчинено принципу свободы договора (статья 421 указанного Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
На основании изложенного, предложенное истцом в уведомлении изменение арендной платы с учетом изменения рыночной стоимости возможно посредством согласования сторонами размера
