Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 октября 2019 г. N Ф05-17377/19 по делу N А40-153645/2017

г. Москва

22 октября 2019 г.

Дело N А40-153645/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2019 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Красновой С.В.,

судей Дунаевой Н.Ю., Федуловой Л.В.,

при участии в заседании:

от ООО "ЭПРМ" -Козлов А.И. по дов. от 15.04.2019,

от Департамента городского имущества города Москвы-Бускин А.А. по дов. от 29.11.2018 N 33-Д-1028/18,

рассмотрев 17.10.2019 в судебном заседании кассационные жалобы

Департамента городского имущества города Москвы и ООО "ЭПРМ"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 15.03.2019,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2019,

по заявлению ООО "ЭПРМ"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании незаконным отказа, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЭПРМ" (далее - истец, ООО "ЭПРМ", общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы (далее -ответчик, Департамент) о:

- признании незаконным отказа в выкупе арендуемых нежилых помещений NДГИ-1-54682/17-1 от 21.07.2017,

- об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 92,6 кв. м и земельного участка общей площадью 294 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г, строение 15, на условиях договора в редакции истца,

- об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 90,5 кв. м и земельного участка общей площадью 224 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г, строение 14, на условиях в редакции истца,

- об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 198 кв. м и земельного участка общей площадью 235 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г, строение 7, на условиях в редакции истца.

Решением от 15.03.2019 Арбитражный суд города Москвы заявленные требования удовлетворил частично. Суд признал незаконным отказ Департамента городского имущества города Москвы в выкупе арендуемых нежилых помещений N ДГИ-1-54682/17-1 от 21.07.2017 в части нежилого здания общей площадью 90,5 кв. м и земельного участка общей площадью 224 кв. м, кадастровый номер 77:05:0003001:1866, расположенных по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г, строение 14; обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО "ЭПРМ" договор купли-продажи здания общей площадью 90,5 кв. м и земельного участка общей площадью 224 кв. м, кадастровый номер 77:05:0003001:1866, расположенных по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12Г, строение 14, на условиях указанных в решении суда. В остальной части заявленных требований отказал.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2019 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами в части отказа в иске, ООО "ЭПРМ" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами в части удовлетворения иска, Департамент обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска по цене, предложенной Департаментом.

В судебном заседании представители сторон настаивали на отмене принятых по делу судебных актов по доводам, изложенным в их кассационных жалобах соответственно, представитель общества заявил ходатайство о прекращении производства по кассационной жалобе Департамента, которое судом рассмотрено и отклонено. Отводов составу суда и отзыва на кассационные жалобы не поступило.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационных жалоб и возражений на них, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным им по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене оспариваемых судебных актов в части с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истец является арендатором зданий площадью 92,6 кв. м по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г, строение 15, площадью 90,5 кв. м по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г, строение 14, площадью 198 кв. м по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г, строение 7 на основании договоров N 06-01258/2004 от 02.12.2004, N 06-00623/2005 от 21.06.2005, N 06-01138/07 от 26.09.2007, соответственно.

Согласно п. 1.3 договоров аренды объекты аренды переданы обществу для использования в производственных целях.

Пунктами 2.1 договоров установлены сроки их действия по 03.09.2014, в связи с чем договоры в силу положений статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали государственной регистрации.

По окончанию срока их действия договоры возобновлены на тех же условиях на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

20.06.2014 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлениями о реализации преимущественного права выкупа арендуемых зданий, о чем в электронном журнале внесены записи за N 33-5-18289/14-(0)-0, N 33-5-18285/14-(0)-0, N 33-5-18287/14-(0)-0.

Письмам (исх. N 33-5-18285/14-(0)-1 от 23.12.2014, исх. N 33-5-18289/14-(0)-1 от 23.12.2014) ответчиком на основании п. 2.23.4 Административного регламента, отказано в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении зданий стр. 7 и стр. 15, указав на отсутствие государственной регистрации договоров аренды.

Письмом (исх. N 33-5-18287/14-(0)-1 от 13.01.2016) ответчиком на основании п. 2.10.1.2 Административного регламента отказано в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении здания стр. 14, указав на отсутствие сформированного для эксплуатации здания земельного участка.

Письмом (исх. N ДГИ-И-34702/16 от 11.08.2016) ответчиком сообщено истцу о разделе земельного участка и формировании земельных участков, в том числе для эксплуатации здания стр. 14; образованному земельному участку присвоен кадастровый номер 77:05:0003001:1866.

06.07.2017 заявитель обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением с приложением проектов договоров купли-продажи арендуемых зданий и занимаемых земельных участков по цене, определенной на основании отчета об оценке истца.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Удовлетворяя требования истца в части стр. 14, суд правомерно указал, что сам факт отсутствия поставленного на кадастровый учет земельного участка, необходимого для эксплуатации стр. 14, учитывая действия, необходимость совершения которых уполномоченным органом установлена ч. 3 ст. 9 Закона N159-ФЗ после получения заявления арендатора, не мог являться основанием отказа истцу в реализации преимущественного права выкупа здания.

Поскольку в отношении стр. 14 на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа все предусмотренные положениями ст. 3 Закона N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены, оснований принятия решения об отказе в предоставлении государственной услуги со ссылкой на п. 2.10.1.2 Административного регламента у ответчика не имелось.

Следовательно, бездействие ответчика, выразившееся в не заключении с истцом договора купли-продажи в отношении стр. 14, свидетельствует о воспрепятствовании обществу в реализации его прав как субъекта малого или среднего предпринимательства, и не соответствует положениям части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

При этом суд пришел к выводу о соответствии составленного по результатам судебной экспертизы в отношении данного объекта отчета ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ" N А40-153645/17-23-1359 от 15.10.2018 об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Отклоняя доводы Департамента об обратном, судебная коллегия исходит из того, что в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы Департамента об обратном судом рассмотрены и отклонены как несостоятельные.

Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Из материалов дела следует и установлено судами, что заключенные истцом (ООО "ЭПРМ") и ответчиком (Департамент) договоры аренды зданий (стр. 7 и стр.15) процедуру государственной регистрации не прошли. В этой связи суды пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ Департамента в отношении данных объектов является правомерным.

Между тем, судами не учтены разъяснения, содержащиеся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством.

Принимая во внимание, что в отношении указанных объектов суд не определял условия договора, не давал оценку результатам проведенной по делу судебной экспертизы, с учетом мнений участвующих в деле лиц, дело в указанной части подлежит направлению в суд первой инстанции.

Указанное процессуальное нарушение носит существенный, неустранимый характер, поскольку судом не были установлены обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному спору, не определены нормы права подлежащие применению при разрешении заявленных требований - не установлена возможность урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи относительно тех условий, по которым у сторон возникли разногласия, а следовательно не была достигнута цель обращения общества в суд (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Исходя из содержания пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 15.03.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2019 по делу N А40-153645/2017 отменить в части отказа в удовлетворении требований ООО "ЭПРМ" о выкупе нежилых помещений по адресу: г.Москва, Нагорный проезд, д.12 Г, строения 7 и 15.

Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В остальной части судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Краснова

Судьи

Н.Ю. Дунаева Л.В. Федулова