Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 ноября 2019 г. N Ф05-17659/18 по делу N А40-216512/2016

г. Москва

13 ноября 2019 г.

Дело N А40-216512/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07.11.2019.

Полный текст постановления изготовлен 13.11.2019.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Закутской С.А.,

судей Михайловой Л.В., Зеньковой Е.Л.,

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего ООО "Санто-холдинг" Щукина А.О. - Аксенова Л.В., по доверенности от 04 марта 2019 года;

от Перекрестовой Л.С. - Яминова М.Р., Осташенкова И.В., по доверенности от 15 февраля 2019 года;

рассмотрев 07.11.2019 в судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего ООО "Санто-холдинг" Щукина А.О.

на определение от 31 мая 2019 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Пахомовым Е.А.,

на постановление от 28 августа 2019 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Порывкиным П.А., Шведко О.И., Масловым А.С.,

по заявлению конкурсного управляющего ООО "Санто-холдинг" о признании недействительной сделки по отчуждению земельного участка с кадастровым номером 54:33:050101:118, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Искитим, ул. Пушкина, д.20, и о применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Москвы от 06 февраля 2018 года общество с ограниченной ответственностью "Санто-холдинг" (ООО "Санто-холдинг", ОГРН 1067746594288, ИНН 7727575928) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим должника утвержден Щукин А.О.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 31 мая 2019 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2019 года, конкурсному управляющему Щукину А.О. отказано в удовлетворении заявления о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:33:050101:118, адрес местонахождения: Новосибирская область, г. Искитим, ул. Пушкина, д. 20, N ИС/118 от 26.12.2016 г. недействительной сделкой и применении последствий ее недействительности.

Не согласившись с принятыми судебными актами, конкурсный управляющий ООО "Санто-холдинг" Щукин А.О. обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил отменить определение суда первой инстанции от 31 мая 2019 года и постановление суда апелляционной инстанции от 28 августа 2019 года и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

31 октября 2019 года в адрес суда поступил отзыв Перекрестовой Л.С. на кассационную жалобу, который судом округа приобщен к материалам дела в порядке ст. 279 АПК РФ.

Как установлено судами, 26 декабря 2016 года ООО "Санто-Холдинг" и Перекрестова Л.С. заключили договор N ИС/118 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому общество продало Перекрестовой Л.С. земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов - для производственной деятельности, площадью 1 197 кв. м, адрес (местоположение): Новосибирская область, г. Искитим, ул. Пушкина, 20, кадастровый (или условный) номер: 54:33:050101:118.

Согласно п. 2.1 договора стоимость отчуждаемого имущества установлена сторонами в размере 120 000 руб.

Конкурсный управляющий в обоснование заявленных требований указал, что вышеуказанный договор является недействительной сделкой на основании п. 1 ст. 61.2. Закона о банкротстве, поскольку стоимость земельного участка сторонами занижена, исходя из его кадастровой стоимости и Отчета N 19/032/8 об определении рыночной стоимости имущества.

Также заявитель ссылался на недействительность сделки на основании п. 2 ст. 61.2. Закона о банкротстве, поскольку сделка совершена в период неплатежеспособности общества с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов.

Суды обеих инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указали, что конкурсным управляющим должника не представлено доказательств, что ответчик знал или должен был знать о неплатежеспособности должника, при этом суд указал, что характер оспариваемой сделки не предполагал проверку таких сведений о должнике.

Также суды пришли к выводу, что заявителем не доказана цель причинения вреда имущественным правам кредиторов, поскольку в материалы дела ответчиком представлено заключение об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 19.12.16 от 19.12.2016 г., оплата имущества была произведена, при этом согласно представленным документам, а именно, актам выполненных работ, ответчиком были понесены расходы в размере более 1 114 000 рублей на улучшение полученного имущества.

Конкурсный управляющий должника, оспаривая принятые судебные акты, ссылался на неправомерный отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости отчужденного должником объекта при наличии существенных расхождений между стоимостью, указанной в отчете, и кадастровой стоимостью объекта, указывая на правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, отраженную в Определении от 05.12.2016 N 05-ЭС16-11170.

Конкурсный управляющий полагает, что представленный ответчиком отчет об оценке не соответствует обязательным требованиям ФСО N 7, при этом недостатки имущества, которые повлияли на его стоимость, не являются скрытыми и могли быть выявлены сторонами в процессе осмотра имущества.

Как указал заявитель, согласно п. 4.3 договора покупатель указанные объекты осмотрел, существенных ии явных недостатков не обнаружил, а, следовательно, фактически Перекрестова Л.С. приобрела земельный участок за 120 000 руб. с учетом его естественного износа, при этом при отсутствии в договоре условий о качестве товара, обязанность по доказыванию причин возникновения недостатков лежит на Перекрестовой Л.С.

В обоснование нерыночности сделки конкурсный управляющий представил сведения с сайта "https://rosreestr.ru", согласно которым кадастровая стоимость земельного участка составляет 558 436 руб., при этом согласно отчету N 19/032/8 об определении рыночной стоимости имущества стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:33:050101:118 на 26.12.2016 г. составляет 616 000 руб.

Поскольку земельный участок был приобретен по цене 120 000 руб., конкурсный управляющий считает, что стоимость земельного участка при заключении оспариваемого договора существенно занижена.

Представитель конкурсного управляющего должника в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель Перекрестовой Л.С. в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, арбитражный суд округа пришел к следующим выводам.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу части 1 статьи 61.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Таким образом, для признания сделки недействительной по основанию, указанному в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, конкурсному управляющему необходимо доказать, а суд должен установить следующие обстоятельства:

- сделка заключена в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления (данный срок является периодом подозрения, который устанавливается с целью обеспечения стабильности гражданского оборота);

- неравноценное встречное исполнение обязательств.

Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

В настоящем случае судами установлено, что заявление о признании должника банкротом принято к производству определением суда от 14.11.2016.

Оспариваемая сделка совершена 26.12.2015, то есть в течение срока подозрительности, установленного п. 1 ст. 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

В суде первой инстанции в возражениях на отзыв ответчика конкурсный управляющий в опровержение выводов представленного в материалы дела отчета об оценке указывал, что выводы оценщика не согласуются с кадастровой оценкой земельного участка, которая составляла 558 436 руб., и с Отчетом N 19/032/8 об определении рыночной стоимости имущества, согласно которому стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:33:050101:118 на 26.12.2016 г. составляет 616 000 руб., в то время как оценщиком рыночная стоимость объекта была определена и сторонами в договоре установлена в размере 120 000 руб.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.06.2013 N 10761/11, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Указанная правовая позиция соответствует изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 N 305-ЭС16-11170 и от 22.12.2016 308-ЭС16-11018.

Анализ соотношения кадастровой стоимости отчужденного земельного участка по сравнению с его рыночной ценой с учетом выработанных высшими судебными инстанциями рекомендаций по рассмотрению дел об оспаривании сделок судами сделан не был, не было проверено, какие индивидуальные особенности земельных участков, не учтенные при проведении оценки массовым методом (в ходе государственной кадастровой оценки), привели к значительному завышению кадастровой стоимости по отношению к рыночной цене.

Между тем, ни суд первой, ни суд апелляционной инстанции не указал, какие индивидуальные особенности земельных участков, не учтенные при проведении оценки массовым методом (в ходе государственной кадастровой оценки), привели к значительному завышению кадастровой стоимости по отношению к рыночной цене (в 3,3 раза).

Кадастровая стоимость участков вообще не получила какой-либо оценки со стороны судов.

Также суды не приняли во внимание, что в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ N 92 от 30.05.2005 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Между тем, суды при наличии двух разных отчетов об оценке рыночной стоимости отчужденного имущества вопрос о проведении экспертизы по делу не рассмотрели.

Арбитражный суд округа также считает необходимым отметить, что заслуживает внимания довод конкурсного управляющего о том, что оспариваемый договор не содержит каких-либо указаний на недостатки земельного участка и его неудовлетворительное состояние.

Кроме того, суды, ссылаясь на произведенные впоследствии ответчиком затраты на улучшение земельного участка, не проверили реальность произведенных работ, а также саму необходимость в их проведении, равно как не установили период проведения соответствующих работ.

Таким образом, нарушение норм процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, несоответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам в силу статьи 288, пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемых судебных актов с направлением обособленного спора на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, для чего исследовать и дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц и представленным ими доказательствам, учесть правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации о соотношении кадастровой и рыночной стоимости имущества, рассмотреть вопрос о назначении экспертизы по делу, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Москвы от 31 мая 2019 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2019 года по делу N А40-216512/2016 отменить, направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

С.А. Закутская

Судьи

Л.В. Михайлова Е.Л. Зенькова