Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28 января 2020 г. N Ф05-24413/19 по делу N А40-280524/2018

город Москва

28 января 2020 г.

Дело N А40-280524/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 января 2020 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Бочаровой Н.Н., Петровой В.В.,

при участии в заседании:

от истца: Департамента городского имущества города Москвы - Полещук С.С. по дов. от 28.11.2019,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "БЭЛРАЙС" - Лебедева Ю.А. по дов. от 21.01.2020, Копытина О.Т. по дов. от 21.01.2020, Вахтинский В.В. по дов. от 21.01.2020,

от третьего лица: Правительства Москвы - Полещук С.С. по дов. от 19.12.2019,

рассмотрев 22 января 2020 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "БЭЛРАЙС"

на постановление от 02 октября 2019 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к обществу с ограниченной ответственностью "БЭЛРАЙС"

о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

третье лицо: Правительство Москвы,

УСТАНОВИЛ: Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БЭЛРАЙС" (далее - ответчик, ООО "БЭЛРАЙС") о взыскании по договору аренды от 21.10.2003 N М-03-020972 задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2016 года по 30.06.2018 в размере 3 645 288,87 руб. и пени по состоянию на 30.06.2018 в размере 259 113,72 руб..

Решением Арбитражного суда города Москвы 04 февраля 2019 года заявленные требования удовлетворены.

Девятый Арбитражный апелляционный суд, установив, что суд первой инстанции рассмотрел настоящее дело в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, определением от 29.04.2019 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодеком Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 октября 2019 года решение суда отменено, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу постановлением суда апелляционной инстанции, ООО "БЭЛРАЙС" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названное постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на нарушение и неправильное применение апелляционным судом норм права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что судом не применены подлежащие применению статьи 1, 10,12, 421, 450, 451, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 2, 2.1. Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве". Судом не проверена обоснованность и законность изменения вида разрешенного использования арендованного земельного участка, а также распоряжения Департамента от 05.03.2015 N 2937, на основании которого изменен вид разрешенного использования земельного участка, не учтена судебная практика, а также не учтено, что договором аренды от 21.10.2003 N М-03-020972 и соглашением о вступлении в договор не предусмотрена возможность одностороннего изменения целей использования и назначения земельного участка, соответствующие изменения должны быть оформлены в письменной форме путем заключения дополнительного соглашения к договору, ответчик не направлял истцу предложений об изменении условий договора аренды и соглашения о вступлении в договор. Земельный участок предоставлен ответчику на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, в том числе, и в спорный период земельный участок использовался арендатором, являющимся собственником распложенного на земельном участке здания, в целях, установленных в договоре аренды (для эксплуатации помещений в здании под административно-производственные цели), материалами дела подтверждено, что здание фактически не используется для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания о бытового обслуживания, уведомлений о нарушении ответчиком условий использований земельного участка истец ответчику не направлял. В связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка арендная плата за спорный период увеличена в несколько раз без согласия арендатора на такое увеличение. Судом не дана оценка доводам ответчика о том, что арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменить вид разрешенного использования земельного участка, поскольку это противоречит условиям договора и требованиям вышеприведенных норм права. Судом также не дана оценка доводам ответчика о том, что какая-либо оценка кадастровой стоимости земельного участка повторно не проводилась, акт утверждения кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 896 391 428,08 руб. не был официально опубликован, в законную силу не вступил и в материалах настоящего дела отсутствует. Судом не учтены обстоятельства, установленные постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2018 по делу N А40-167701/2017 по иску Департамента к ООО "БЭЛРАЙС" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 21.10.2003 N М-03-020972 за период со 2 квартала 2015 года по 30.09.2016. Суд не дал оценки доводам ответчика о том, что изменение вида разреженного использования земельного участка и его кадастровой стоимости с 02.04.2015 в любом случае не влечет изменение размера арендной платы для ответчика в 2016-2018 годах в силу положений пункта 2.7 постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", правила которого не применяются при определении размера арендной платы по договорам аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. По мнению ответчика, расчет арендной платы за период 2016-2018 годы в любом случае должен производиться на основании пункта 2.7 Постановления от 25.04.2006 N 273-ПП, Постановления Правительства Москвы от 21.11.2014 N 687-ПП, отчета об оценке N 79/16.

Отзывы на кассационную жалобу не поступали.

Явившиеся в судебное заседание суда кассационной инстанции представители ответчика поддержали доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца и третьего лица возражал против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что принятое по делу постановление подлежит отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 21.10.2003 между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ФГУП "Научно-производственное предприятие "Геофизика-Космос" (арендатор) заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, объектом аренды является земельный участок площадью 58 568 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Иркутская, вл. 11/17, предоставленный в пользование для эксплуатации административно-производственных зданий.

Договор заключен на срок до 21.05.2018 (пункт 2 договора).

Поскольку после истечения срока действия договора, ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом, при отсутствии возражений со стороны истца, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с дополнительным соглашением от 19.12.2014 к договору, в связи с реорганизацией ОАО "Научно-технический производственный комплекс "ГеофизикаАРТ 200" в форме выделения из него ЗАО "БЭЛРАЙС", права и обязанности по договору перешли к ЗАО "БЭЛРАЙС (в настоящее время - АО "БЭЛРАЙС") с 18.09.2014.

На основании пункта 3.2. договора арендатор обязался вносить арендную плату за пользование земельным участком.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате за период с 4 квартала 2016 года по 30.06.2018 года составила 3 645 288,87 руб.

На основании пункта 3.2. Приложения N 1 к дополнительному соглашению от 19.12.2014, истец начислил пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 259 113,72 руб. за период с 4 квартала 2016 года по 30.06.2018.

Претензия истца в адрес ответчика с требованием оплатить задолженность, оставлена последним без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что наличие задолженности по арендной плате за заявленный в иске период, начисленной исходя из кадастровой стоимости земельного участка, согласно акту определения кадастровой стоимости земельного участка, составленного ФГБУ "ФКП Росреестра", подтверждено документально, доказательств погашения задолженности ответчиком не представлено, представленной истцом расчет задолженности и начисленной на нее на основании пункта 3.2. Приложения N 1 к дополнительному соглашению от 19.12.2014 к договору неустойки проверен судом и признан верным.

Отклоняя доводы ответчика о том, что кадастровая стоимость земельного участка с 01.01.2015 установлена в размере 550 762 344,08 руб., с 01.01.2017 по 29.11.2018 - 1 717 635 449,60 руб., исходя из которой ответчик в 2015-2016 годах уплачивал арендную плату в размере 227 312,54 руб. в квартал, о необоснованном изменении вида разрешенного использования земельного участка с 02.04.2015, суд исходил из информации Управления Росреестра по Москве о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002006:26 в размере 550 762 344,08 руб. утверждена Постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы". Перечень объектов недвижимости для целей государственной кадастровой оценки был сформирован на основании сведений ГКН по состоянию на 01.01.2014, и сведения об указанном земельном участке в него вошли с видом разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, материально-технического снабжения (1.2.9)".

На основании распоряжения Департамента от 05.03.2015 N 2937 в ГКН 02.04.2015 внесены следующие сведения о виде разрешенного использования земельного участка "Деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)); легкая промышленность (6.3) (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2L9)); обеспечение научной деятельности (3.9) (земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (1.2.17))", т.е. указанные изменения содержат расширенное количество видов разрешенного использования.

Пунктами 2.1.16, 2.3.2, 2.3.7 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12.08.2006 N 222 (утратил силу 01.03.2019), предусмотрено: в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка; в случае расширения количества видов разрешенного использования земельного участка его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель (далее - УПКСЗ) того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка.

Для вида разрешенного использования в кадастровом квартале 77:03:0002006 Постановлением N 687-ПП установлено наибольшее значение УПКСЗ в размере 32 379,31 рублей за кв.м., таким образом, 02.04.2015 в ГКН были внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 896 391 428,08 руб.

Распоряжением Департамента от 05.03.2015 N 2937 вид разрешенного использования земельного участка изменен на: деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)); легкая промышленность (6.3) (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9)); обеспечение научной деятельности (3.9) (земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (1.2.17)).

В уведомлении от 18.05.2016 N 33-А-5198/16-(0)-0 истец указал ответчику, что в связи с внесением изменений в сведения государственного кадастра недвижимости в части разрешенного использования земельного участка на основании указанного распоряжения с 02.04.2015 годовая арендная плата составляет 3 130 740,91 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 896 391 428,08 руб.

Между тем, апелляционным судом не учтено следующее.

В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются Правительством Москвы, размер ежегодной арендной платы за указанные участки устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП установлены ставки арендной платы за земельные участки в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка.

Согласно пункту 2.7 Постановления от 25.04.2006 N 273-ПП ежегодная арендная плата за земельный участок с более чем одним видом разрешенного использования определяется в порядке, указанном в пункте 2.1 настоящего Постановления, на основании максимального значения кадастровой стоимости. В случае если для вида разрешенного использования земельного участка установлено несколько ставок, для расчета арендной платы применяется максимальная ставка из соответствующих указанному виду разрешенного использования земельного участка.

Правило настоящего пункта не применяется при определении арендной платы по договорам аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Судом не установлено, подлежит ли применению к спорным отношениям пункт 2.7 Постановления от 25.04.2006 N 273-ПП, принимая во внимание, что судом установлено, что договор аренды от 21.10.2003 N М-03-020972 является договором аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 2 статьи 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 при изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, согласно пункту 1.2 договора аренды от 21.10.2003 N М-03-020972 установленное в пункте 1.1 договора целевое назначение земельного участка определяется сторонами и может быть изменено в порядке, установленном пунктом 8.1 договора, в соответствии с которым изменения могут быть сделаны в письменной форме и оформляются дополнительным соглашением.

Судом не проверены доводы ответчика о том, что истец не направлял в адрес ответчика предложений об изменении условий договора, в том числе, в отношении целевого использования земельного участка, судом не установлено, заключено ли сторонами дополнительное соглашение к договору аренды в отношении изменения целевого назначения земельного участка и вида разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 2.1 статьи 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования, установленному в договоре аренды земельного участка. В случае несоответствия вида фактического использования объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка, вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в установленном порядке в соответствие с видом фактического использования объекта недвижимости.

Судом не установлено, соответствовало ли в спорный период функциональное назначение здания, расположенного на спорном земельном участке, ранее установленному в договоре аренды виду разрешенного использования земельного участка, судом не исследован вопрос о том, на каком основании распоряжением Департамента от 05.03.2015 N 293702.04.2015 внесены изменения в отношении вида разрешенного использования земельного участка, соответствует ли указанное распоряжение требованиям законодательства.

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, установлено, что при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Порядок определения кадастровой стоимости, в случае изменения вида разрешенного использования земельных участков, регулируется Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12.08.2006 N 222, утратившим силу с 01.03.2019.

При этом кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости.

Пунктом 1.4 Методических указаний установлено, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков отражаются в Акте определения кадастровой стоимости земельных участков.

Как следует из материалов дела, определением от 30.07.2019 по настоящему делу апелляционным судом истребован из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве акт определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002006:26 площадью 58 568 кв.м., имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Иркутская, вл.11, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 896 391 428,08 руб.

В ответ на запрос суда Управлением Росреестра по Москве была предоставлена информация о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002006:26 в размере 550762344,08 руб. была утверждена Постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы".

Между тем, вышеупомянутый акт определения кадастровой стоимости земельного участка в материалах дела отсутствует.

Судом не дана оценка доводам ответчика о том, что Департамент при начислении ответчику арендной платы за спорный период оценку кадастровой стоимости спорного земельного участка не проводил, вышеупомянутый акт определения кадастровой стоимости земельного участка официально опубликован не был и в законную силу не вступил, дата, с которой подлежит перерасчету арендная плата за заявленный в иске период в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, судом не определена.

Кроме того, судом не учтены обстоятельства, установленные в судебных актах по делу N А40-167701/2017 по иску Департамента городского имущества города Москвы к ЗАО "БЭЛРАЙС" о взыскании долга и пени по договору аренды от 21.10.2003 N М-03-020972 за период с 2 квартала 2015 года по 30.09.2016.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что апелляционным судом, рассматривавшим дело по правилам суда первой инстанции, не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, а выводы суда, указанные в обжалуемом постановлении, не основаны на имеющихся в деле доказательствах, в связи с чем, обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, проверить представленный истцом расчет задолженности на предмет его соответствия/несоответствия требованиям нормативно-правовых актов, действовавших в спорный период, исходя из характеристик земельного участка, в том числе его кадастровой стоимости, определенной в установленном законом порядке; определить подлежащие применению к спорным правоотношениям нормы материального права; наличие/отсутствие задолженности у ответчика по арендной плате по договору от 21.10.2003 N М-03-020972 за спорный период; установить, подлежат ли применения к спорным правоотношениям положения пункта 2.7 постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве".

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 октября 2019 года по делу N А40-280524/2018 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

Н.Н. Бочарова В.В. Петрова