Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 марта 2020 г. N Ф05-25518/19 по делу N А40-108549/2019

г. Москва

13 марта 2020 г.

Дело N А40-108549/19-148-674

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 марта 2020 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Ананьиной Е.А.,

судей Кузнецова В.В., Шевченко Е.Е.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) АО "АБ "РОССИЯ": Дерябиной Ю.В. (дов. от 13.04.2018 г.);

от ответчика (заинтересованного лица) Департамента городского имущества города Москвы: Алиевой Х.Н. (дов. N 33-Д-1307/19 от 25.12.2019 г.);

рассмотрев 11 марта 2020 г. в судебном заседании кассационную жалобу АО "АБ "РОССИЯ"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 23 июля 2019 г.,

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2019 г.

по делу N А40-108549/19-148-674

по заявлению акционерного общества "Акционерный банк "РОССИЯ"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании незаконными решений,

УСТАНОВИЛ: согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных правах на объекты недвижимости 23 августа 2018 г. за акционерным обществом "Акционерный банк "РОССИЯ" (далее - АО "АБ "РОССИЯ", общество, заявитель) зарегистрировано право собственности на нежилое здание площадью 2 324,2 кв.м, кадастровый номер 77:01:0004031:1085, расположенное по адресу: г. Москва, переулок Капранова, д. 3, стр. 4.

АО "АБ "РОССИЯ" обратилось в Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) с заявлением об оказании государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды" в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004031:50, расположенного по адресу: Москва, ул. Капранова, вл. 3.

Письмами Департамента городского имущества города Москвы от 07 февраля 2019 г. N 33-5-151284/18-(0)-1, от 10 апреля 2019 г. N 33-5-28825/19-(0)-1 заявителю отказано в предоставлении государственной услуги со ссылкой на пункт 2.10.1.8 соответствующего Административного регламента, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. N 199-ПП.

В обоснование указанных отказов Департаментом указано на следующее.

На земельный участок с кадастровым номером 77:01:0004031:50 площадью 5 700 кв.м, расположенный по адресу: г. Москва, пер. Капранова, вл. 3 с ОАО "Восток" оформлен договор аренды от 31 октября 2001 г. N М-01-019767 для эксплуатации зданий и территории под административные - 0,189 га, торговые - 0,035 га и производственные цели - 0,346 га сроком до 14 февраля 2051 г.

В границах испрашиваемого земельного участка расположены нежилые здания по адресам: г. Москва, пер. Капранова, д. 3, стр. 1, 2, 3, 4, 6.

В соответствии с Актами об отсутствии/подтверждении факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка от 17 ноября 2015 г. N 9017718; о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта от 03 декабря 2015 г. N 9017718/1 и от 01 февраля 2016 г. N 9018335, выданными Госинспекцией по недвижимости установлено, что на испрашиваемом земельном участке на здании по адресу: пер. Капранова, д. 3, стр. 2 возведены шестой этаж (1 163 кв.м) и надстройка (67.1 кв. м), а к зданию по адресу: пер.Капранова д. 3, стр. 1 возведена четырехэтажная пристройка и углублен подвал.

В этой связи оформление каких-либо дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка от 31 октября 2001 г. N М-01-019767 в настоящее время не представляется возможным.

Считая свои права нарушенными, АО "АБ "РОССИЯ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы о признании незаконными указанных решений и обязании Департамента городского имущества города Москвы оказать государственную услугу и выдать дополнительное соглашение заявителю на аренду земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, как собственнику строения 4, расположенного по адресу: пер. Капранова, вл. 3, г. Москва, к договору аренды земельного участка от 31 октября 2001 г. N М-01-019767.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 июля 2019 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2019 г., в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе АО "АБ "РОССИЯ" просит об отмене принятых судебных актов, полагая, что судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношение, поскольку акты Госинспекции по недвижимости составлены в отношении строений 1 и 2 по указанному адресу, тогда как заявитель является собственником строения 4. Кроме того, заявителем указано на то, что он обращался за оформлением дополнительного соглашения со множественностью лиц на стороне арендатора, однако суды исходили из того, что банк обратился за оформлением всего земельного участка площадью 5 700 кв.м. Также указано на необоснованность вывода судов о том, что заявитель согласно статьям 35 Земельного кодекса Российской Федерации и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации уже является арендатором земельного участка и оснований для оформления земельно-правовых отношений не имеется.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В заседании кассационной инстанции представитель АО "АБ "РОССИЯ" поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель Департамента городского имущества города Москвы возражал против ее удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что в рамках Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного размещения объектов недвижимости, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 10 декабря 2013 г. N 819-ПП, Департаментом был получен Акт Госинспекции по недвижимости от 03 декабря 2015 г. N 9017718/1 и от 01 февраля 2016 г. N 9018335 о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта, в которых содержалась информация о том, что на испрашиваемом земельном участке на здании по адресу: пер. Капранова, д. 3, стр. 2 возведены шестой этаж (1163 кв. м) и надстройка (67.1 кв. м), а к зданию по адресу: пер. Капранова д. 3, стр. 1 возведена четырехэтажная пристройка и углублен подвал.

Основание, явившееся причиной отказа в выдаче соответствующего распорядительного акта Департамента, установлено как федеральным законодательством (часть 31 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный Кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"), так и Законом города Москвы (статья 4.1 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. N 48 "О землепользовании в городе Москве").

Судами также указано на то, что у общества возникло право на оформление земельно-правовых отношений под строением 4, а заявленные требования о наличии права на земельный участок площадью 5 700 кв.м, на котором расположено ряд иных строений, собственником которых не является общество, не обоснованы.

На участке по адресу: ул. Капранова, вл. 3 с кадастровым номером 77:01:0004031:50 расположены строения 1, 2, 3, 4, 6. В собственности заявителя находится стр. 4 (одно строение из 5).

В этой связи на земельный участок с кадастровым номером 77:01:0004031:50 должен быть заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Вместе с тем, договор аренды N М-01-019767 от 31 октября 2001 г. не содержит условия о множественности лиц на стороне арендатора.

Данное обстоятельство также препятствует предоставлению государственной услуги обществу.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с приведенными выводами судов по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Из части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 2 той же статьи в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 25 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. N 199-ПП для внесения изменений в существующий договор аренды земельного участка и вступления в него иных лиц в целях возникновения множественности лиц в правоотношении, на территории города Москвы предоставляется государственная услуга "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве".

Как установлено судами, на земельный участок с кадастровым номером 77:01:0004031:50 площадью 5 700 кв.м, расположенный по адресу: г. Москва, пер. Капранова, вл. 3 с ОАО "Восток" оформлен договор аренды от 31 октября 2001 г. N М-01-019767 для эксплуатации зданий и территории под административные - 0,189 га, торговые - 0,035 га и производственные цели - 0,346 га сроком до 14 февраля 2051 г.

В границах испрашиваемого земельного участка расположены нежилые здания по адресам: г. Москва, пер. Капранова, д. 3, стр. 1, 2, 3, 4, 6.

АО "АБ "РОССИЯ" является собственником нежилого здания площадью 2 324,2 кв.м, кадастровый номер 77:01:0004031:1085, расположенного по адресу: г. Москва, переулок Капранова, д. 3, стр. 4.

Указывая на наличие актов Госинспекции по недвижимости от 03 декабря 2015 г. N 9017718/1 и от 01 февраля 2016 г. N 9018335 о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта, в которых содержалась информация о том, что на испрашиваемом земельном участке на здании по адресу: пер. Капранова, д. 3, стр. 2 возведены шестой этаж (1163 кв. м) и надстройка (67.1 кв. м), а к зданию по адресу: пер. Капранова д. 3, стр. 1 возведена четырехэтажная пристройка и углублен подвал, судами не учтено, что АО "АБ "РОССИЯ" не является собственником указанных строений 1 и 2, а является собственником строения 4, в отношении которого указанные акты не содержат каких-либо данных.

При этом АО "АБ "РОССИЯ" лишено возможности устранять какие-либо нарушения в отношении не принадлежащих ему объектов недвижимости, а являясь участником правоотношений, возникших из договора аренды с момента регистрации за ним права собственности на указанное выше строение, заявитель вправе требовать их документального оформления, которое должно служить для любых участников гражданского оборота подтверждением наличия у общества соответствующих прав на земельный участок.

Таким образом, являясь собственником нежилого здания площадью 2 324,2 кв.м, кадастровый номер 77:01:0004031:1085, расположенного по адресу: г. Москва, переулок Капранова, д. 3, стр. 4, АО "АБ "РОССИЯ" имеет право на оформление земельно-правовых отношений под указанным строением.

Принимая во внимание, что договор аренды от 31 октября 2001 г. N М-01-019767 заключен с ОАО "Восток" на площадь 5 700 кв.м, в том числе и под нежилым зданием, принадлежащем АО "АБ "РОССИЯ", сроком до 14 февраля 2051 г., его следует признать заключенным на условиях множественности лиц на стороне арендатора.

На данные обстоятельства было указано и в письме Департамента городского имущества города Москвы от 20 сентября 2018 г. N 33-5-98068/18-(0)-1, однако судами это обстоятельство не принято во внимание.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды также указали на необоснованность заявленных требований в отношении земельного участка площадью 5 700 кв.м, на котором расположено ряд иных строений, собственником которых не является общество.

Между тем, в письменных пояснениях (т. 2 л.д. 103-105) общество просило обязать Департамент городского имущества города Москвы оказать государственную услугу и выдать дополнительное соглашение заявителю на аренду земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, как собственнику строения 4, расположенного по адресу: пер. Капранова, вл. 3, г. Москва, к договору аренды земельного участка от 31 октября 2001 г. N М-01-019767.

В этой связи вывод судов о необоснованности заявленных требований в отношении земельного участка площадью 5 700 кв.м, на котором расположено ряд иных строений, собственником которых не является общество, не может быть признан законным.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований у судов не имелось.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты приняты при неправильном применении норм материального права.

Учитывая, что дополнительного выяснения фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, в данном случае не требуется, кассационная инстанция считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 23 июля 2019 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2019 г. по делу N А40-108549/19-148-674 отменить.

Признать незаконными решения Департамента городского имущества города Москвы от 07 февраля 2019 г. N 33-5-151284/18-(0)-1 и от 10 апреля 2019 г. N 33-5-28825/19-(0)-1 об отказе в предоставлении государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве" в отношении договора аренды земельного участка от 31 октября 2001 г. N М-01-019767.

Обязать Департамент городского имущества города Москвы устранить допущенное нарушение прав заявителя в течении десяти дней со дня принятия настоящего постановления.

Председательствующий судья

Е.А.Ананьина

Судьи

В.В.Кузнецов Е.Е.Шевченко