Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 мая 2020 г. N Ф05-4525/20 по делу N А40-250128/2018

г. Москва

25 мая 2020 г.

Дело N А40-250128/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 18.05.2020.

Полный текст постановления изготовлен 25.05.2020.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Федуловой Л.В.,

судей Белова А.Р. Дунаевой Н.Ю.,

при участии в судебном заседании:

от ООО "Атуэй" - Эргюева Ю.В, (доверенность от 18.10.2018);

от Департамента городского имущества города Москвы - Шинкарюк А.Ю. (доверенность от 12.05.2020);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.09.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2019

по делу N А40-250128/18 по иску

ООО "Атуэй"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об обязании заключить договор купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Атуэй" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском, с учетом принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи недвижимости - нежилого помещения площадью 102, 3 кв. м с кадастровым номером 77:01:0006020:4263 по адресу: г. Москва, ул. Народная, д. 4, стр. 1 (этаж 1, пом. IV, комн. 1-10, антресоль, пом. I, комн. 1), - по цене, установленной заключением эксперта, составленным по результатам повторной судебной экспертизы, с учетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.09.2019, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2019, требования удовлетворены, цена объекта установлена в размере 6 220 000 руб.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил вышеуказанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что истцом не заявлялось о зачете неотделимых улучшений при обращении с заявлением о выкупе в 2016, 2018 годах. Кроме того, указывает, что согласие Департамента на проведение перепланировки не получено. Отмечает, что судами необоснованно отклонена первоначальная экспертиза, судами не принято во внимание, что право на повторное обращение с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества у истца на момент обращения не возникло

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы опубликована на общедоступном сайте http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от Общества поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

14.05.2020 от Общества поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи со сложной эпидемиологической обстановкой в условиях пандемии короновируса COVID-19.

Однако, 14.05.2020 также поступило ходатайство Общества об участии в судебном заседании с использованием информационной системы "Картотека арбитражных дел" (судебные онлайн-заседания), которое судом удовлетворено.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы жалобы, представитель Общества возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, обратилось в Департамент имущества города Москвы с заявлением от 25.03.2016.

14.07.2016 истцом получен проект договора купли-продажи недвижимости, который истец в установленный срок не подписал.

14.08.2018 истец повторно обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако письмом от 24.08.2018 г. N 33-5-91601/18-(0)-1 Департамент отказал в предоставлении государственной услуги, сославшись на то, что истец утратил преимущественное право.

17.09.2018 истец направил ответчику проект договора купли-продажи нежилого помещения, в котором цена объекта установлена в размере 7 271 187 руб., из проекта договора следует, что эта цена определена отчетом об оценке рыночной стоимости от 20.08.2018 г. N С-1808-1/1, составленным ИП Донсковым О.Д.

Поскольку ответчиком проект договора не подписан, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку между сторонами, в том числе возник спор по разногласиям по цене при заключении договора, а в материалы дела Департамент и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе.

Как установлено судом, при проведении экспертизы были нарушены базовые принципы судебно-экспертной деятельности, установленные ст. 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ. В связи с чем, в соответствии с ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом правомерно назначена повторная экспертиза, результаты которой были исследованы, оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом, принимая результаты повторной экспертизы, суды учитывали, что объект исследования представляет собой здание 1915 года постройки, физический износ здания по состоянию на 2009 год составлял 65 %, доказательством чего является технический паспорт на здание, при повторной экспертизе эксперт в качестве объектов-аналогов подобрал помещения в зданиях 1930, 1939, 1960, 1962 годов постройки с износом 46 %, 51 %, 21 %, 35 %, то есть объекты, наиболее близкие объекту исследования по дате постройки.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Суды пришли к выводу о том, что заключение эксперта, представленное при проведении повторной экспертизы, соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 6 220 000 руб., определенной в указанном заключении.

Довод заявителя о том, что право на повторное обращение с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества у истца на момент обращения не возникло, противоречит внесенным Федеральным законом от 03.07.2018 г. N 185-ФЗ в Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ изменениям, согласно которым субъект малого или среднего предпринимательства получил право повторно обратиться с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества при условии, что на день подачи этого заявления арендуемое имущество находится в его временном владении и (или) временном пользовании в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Доводы Департамента о том, что требования истца о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет цены выкупа имущества являются необоснованными, не могут быть приняты по следующим основаниям.

Статьи 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулируют отношения между арендодателем и арендатором в части производства капитального ремонта и неотделимых улучшений арендованного имущества.

В силу ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В силу статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1). В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Учитывая особые условия к договору аренды от 06.07.2000 N 1-1129/00 о необходимости письменного разрешения арендодателя только на такие перепланировки и переоборудования, которые затрагивают несущие конструкции (капитальные) и изменяют функциональное назначение помещения, а также полученное истцом Управой Таганского района разрешения на перепланировку нежилого помещения, суды пришли к обоснованному выводу о наличии необходимых согласований со стороны Арендатора.

Доводы ответчика о том, что в заявлении истца о выкупе помещения не было указано о намерении выкупить арендуемое помещение, с учетом стоимости произведенных неотделимых улучшений, верно отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку не могут служить основанием к отказу в удовлетворении иска.

Проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления Общества.

Доводы заявителя кассационной жалобы направлены на несогласие с выводами судов и связаны с переоценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судами обстоятельств, что находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Судами правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.09.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2019 по делу N А40-250128/18 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Л.В. Федулова

Судьи

А.Р. Белова Н.Ю. Дунаева