Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 ноября 2011 г. N Ф08-6408/2011 по делу N А63-56/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 9 ноября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе:

председательствующего Плотниковой Л.Н.,

судей Мещерина А.И. и Назаренко И.П.,

при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Траст-М" (ИНН 2634051062, ОГРН 1022601972381) - Рубинского О.Ю. (доверенность от 31.03.2011), от третьего лица - индивидуального предпринимателя Дорошенко С.В. Жукова Е.В. (доверенность от 15.09.2010), в отсутствие истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), третьего лица - администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901), извещенных о времени и месте судебного заседания,

рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Траст-М" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2011 по делу N А63-56/2011 (судьи Джамбулатов С.И., Казакова Г.В., Марченко О.В.), установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском об обязании ООО "Траст-М" (далее - общество) освободить и возвратить незаконно занимаемый земельный участок площадью 14 717 кв. м. с кадастровым номером 26:12:020904:0001, находящийся по улице Чапаева, 35-а, в городе Ставрополе.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Дорошенко С.В. (далее - предприниматель) и администрация города Ставрополя (далее - администрация).

Решением от 16.06.2011 (судья Капункин Ю.Б.) в удовлетворении исковых требований отказано. Суд посчитал, что договор аренды от 30.12.2005 N 4920 возобновлен в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на тех же условиях на неопределенный срок. Суд указал, что на спорном земельном участке находится имущество с признаками начатого строительством капитального объекта, удовлетворение требования об освобождении земельного участка влечет снос указанных строений, что не предусмотрено условиями договора аренды.

Постановлением апелляционного суда от 22.08.2011 решение отменено, заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован соблюдением комитетом установленного порядка отказа от договора аренды земельного участка и его прекращения. Срок действия договора аренды спорного земельного участка истек, комитет отказался заключать его с обществом на новый срок, доказательств освобождения земельного участка в материалы дела не представлено. Кроме того, постановлением от 13.04.2011 N 977 о предоставлении в аренду на новый срок (10 лет) земельного участка площадью 14 717 кв. м (в том иле 270 кв. м с особым режимом использования) для продолжения строительства комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры по улице Чапаева, 35 а, в квартале 427, категория земель - земли населенных пунктов, обществу вновь был предоставлен спорный участок.

Постановлением администрации от 01.08.2011 N 2072 вышеуказанное постановление отменено. Вывод суда первой инстанции о нахождении на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества опровергается представленными в материалы дела актами проверки земельного законодательства и ответом прокуратуры от 27.10.2010 N 7/3-1075/2010, из которых следует, что на земельном участке находятся фундаментные блоки, наличие объектов незавершенного строительства, указанных в выданных ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Ставропольскому краю 14 технических паспортах, по результатам проверки не выявлено.

В кассационной жалобе общество просит апелляционное постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на то, что в период действия договора обществом были возведены на участке ленточные фундаменты 14 индивидуальных жилых домов. До истечения срока действия договора аренды ответчиком было подано заявление в администрацию г. Ставрополя о продлении срока аренды земельного участка для продолжения строительства. Оформление документов о продлении арендных отношений на протяжении 2008 - 2010 годов затягивалось под предлогом наличия у общества задолженности по арендной плате. На момент рассмотрения спора у ответчика задолженность отсутствует, арендная плата оплачена до 31 декабря 2012. По мнению общества, арендодатель не может отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в период, когда арендатор предпринимает действия по продлению договора аренды и до окончания строительства зданий, строений, сооружений. Заявитель указывает, что договор аренды и документы к нему находятся на исполнении и согласовании в комитете по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя. Администрацией принято постановление от 13.04.2011 N 8977 о продлении срока действия договора аренды земельного участка, которое в связи с принятием оспариваемого постановления апелляционного суда отменено. Отмена указанного постановления обжалована в арбитражный суд. Общество предоставило свидетельства о праве собственности на незавершенные строительством объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Дорошенко С.В. просит оставить судебный акт без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представители ответчика и третьего лица поддержали доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы города Ставрополя от 16.09.2005 N 3197 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 30.12.2005 N 4920, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору за плату земельный участок с кадастровым номером 26:12:02 09 04:0001 площадью 14 717 кв. м (в том числе 270 кв. м с особым режимом использования), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Чапаева, 35 -а, в квартале 426, для проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры. В пункте 2.1 установлен срок договора 3 года с 16.09.2005 по 15.09.2008. Договор 12.04.2006 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю за N 26-26-12/027/2006-026. Согласно пункту 6.3 договора при истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным.

Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что при прекращении и расторжении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

Комитет направил обществу претензию от 13.11.2010 с требованием о погашении образовавшейся задолженности за пользование земельным участком и освобождении земельного участка и передаче его по акту приема-передачи в тридцатидневный срок с момента получения претензии (т. 1, л. д. 16).

Поскольку ответчик не освободил земельный участок и не передал его арендодателю, комитет обратился в арбитражный суд с иском.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Земельный участок имеет вид разрешенного использования (назначение) для проектирования и строительства (т. 2, л. д. 82).

Согласно пункту 1.1 договора аренды от 30.12.2005 N 4920 земельный участок сроком на три года предоставлен для проектирования и строительства индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры (т. 1, л.д. 61-65).

На кадастровый учет земельный участок поставлен только 28.02.2006. Договор аренды зарегистрирован, о чем внесена запись в ЕГРП в апреле 2006 года. В силу гражданского законодательства, договор аренды считается заключенным с момента государственной регистрации.

Градостроительный план земельного участка утвержден 27.08.2008. Разрешение N RU26309000-391-С на строительство комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры выдано в сентябре 2008 года сроком до 04.09.2018.

На земельном участке, с ведома арендодателя, без правовых оснований были размещены временные объекты (теплицы для выращивания цветов), принадлежащие предпринимателю Дорошенко С.В.

На момент рассмотрения спора предприниматель считает себя собственником объектов недвижимости и претендует на земельный участок, предоставленный обществу и, по его утверждению, занятый принадлежащими ему теплицами. Доказательства выделения в установленном порядке земельного участка для строительства теплиц либо для их размещения на временных условиях предприниматель в процессе рассмотрения спора не предоставил.

При межевании обществом земельного участка в 2005 году и согласовании акта уполномоченным лицом выбора земельного участка строений и зеленых насаждений на участке установлено не было (т. 2, л.д. 80, 102).

Факт нахождения на подлежащем застройке земельном участке теплиц третьего лица (предпринимателя Дорошенко И.В.), ведения обществом на этом участке работ по отвалу грунта для укрепления участка, подтвержден письмами комитета от 13.08.2010 N У-203-09/07-19Н, от 02.11.2009 N УК-146-09/07-19/1 (т. 2, л.д. 172; т. 3, л. д. 19).

Документально подтверждено, что общество обращалось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий по отмене разрешения на строительство (дело N А63-10692/2010), а также в суд общей юрисдикции - с заявлением об отмене ареста земельного участка (запрета на нем строительства) по иску предпринимателя Дорошенко И.В.

Решением арбитражного суда от 25.11.2008 по делу А63-2350/2008 комитету отказано в расторжении договора аренды земельного участка, заключенного с обществом.

Изложенное свидетельствует о том, что общество не имело возможности беспрепятственно пользоваться земельным участком; требование комитета об освобождении земельного участка противоречит выданному обществу и действующему разрешению на строительство объектов, виду разрешенного использования и всей разрешительной документации о согласовании на участке строительства комплекса жилых домов.

Обязанность общества в трехлетний срок завершить строительство комплекса жилых домов с инфраструктурой ни договором аренды земельного участка, ни иными доказательствами либо правоустанавливающими документами не установлена.

Апелляционный суд оставил без внимания то обстоятельство, что в период трехлетнего периода, истекшего после подписания договора аренды, общество не имело реальной возможности осуществлять в течение срока аренды строительные работы.

Доказательства не освоения застройщиком земельного участка для целей, предусмотренных в кадастровом паспорте, комитетом в дело не предоставлено.

Наличие на участке фрагментов фундаментов строящихся зданий, вне зависимости от степени их готовности, свидетельствует о целевом использовании земельного участка и невозможности применения к ответчику норм подпункта 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из содержания статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что получению разрешения на строительство предшествует разработка документации, указанной в пункте 7, получение которой возможно после утверждения акта выбора земельного участка и согласования места размещения объекта. Сроки строительства определяются не сроком первоначального договора аренды земельного участка, а сроком, предусмотренным пунктом 19 данной статьи.

Содержание пункта 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации относительно трехлетнего срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта не означает установление предельных нормативных сроков завершения строительства объектов на земельном участке. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для принятия последующего решения о предоставлении земельного участка для строительства (пункт 1 статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации).

Комитет не обосновал иные причины предъявления иска об освобождении обществом земельного участка, невозможность продления с обществом договора аренды.

Вывод суда первой инстанции о том, что срок действия договора аренды земельного участка не истек, противоречит условиям данного договора. Вместе с тем, истечение срока договора аренды не является безусловным основанием для истребования земельного участка, предоставленного землепользователю для строительства конкретных объектов недвижимости.

Доводы суда апелляционной инстанции об ошибочности выводов, содержащихся в решении Арбитражного суда Ставропольского края от 16.06.2011 относительно того, что ненормативный акт о предоставлении земельного участка для строительства, акт выбора земельного участка, разрешение на строительство не отменены, а на земельном участке имеются незавершенные строительством объекты, противоречат материалам дела.

Постановление главы города Ставрополя от 16.09.2005 N 3197 является одновременно как решением об утверждении акта выбора земельного участка, предварительном согласовании объекта и предстоящем формировании земельного участка с постановкой на его кадастровый учет (пункты 6, 7, 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации), так и решением о предоставлении земельного участка для строительства (статья 32 Земельного кодекса Российской Федерации), поэтому довод комитета об истечении срока использования земельного участка обществом на праве аренды должен быть мотивирован ссылками на закон.

В суд кассационной инстанции предоставлены доказательства регистрации права собственности ответчика на недостроенные объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке. Данные доказательства в суда апелляционной инстанции не исследовались.

В силу статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе давать оценку не исследованным судами доказательствам, исследовать новые доказательства по делу.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2011 по делу N А63-56/2011 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в тот же апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Н. Плотникова

Судьи

А.И. Мещерин

И.П. Назаренко