Статья 17. Градостроительные регламенты и их применение

Статья 17. Градостроительные регламенты и их применение

1. Решения по вопросам землепользования и застройки принимаются в соответствии с документами территориального планирования, генеральным планом сельского поселения Мамонтовское, документацией по планировке территории и на основе установленных настоящими Правилами градостроительных регламентов, которые действуют в пределах территориальных зон и распространяются в равной мере на все расположенные в одной и той же территориальной зоне земельные участки, иные объекты недвижимости, независимо от форм собственности.

Действие градостроительных регламентов не распространяется на земельные участки:

- в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;

- в границах территорий общего пользования;

- предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;

- предоставленные для добычи полезных ископаемых.

2. На карте градостроительного зонирования сельского поселения Мамонтовское выделены территориальные зоны (статья 15) и границы зон с особыми условиями использования территорий поселения, зоны действия ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия (статья 18), санитарно-защитные зоны (статья 19), водоохранные зоны (статья 19), а также ограничения по использованию воздушного пространства (статья 20).

3. Для каждой территориальной зоны сельского поселения Мамонтовское прописаны градостроительные регламенты по видам и предельным параметрам разрешённого использования земельных участков и иных объектов недвижимости.

Границы территориальных зон должны отвечать требованию однозначной идентификации принадлежности каждого земельного участка (за исключением земельных участков линейных объектов) только одной из территориальных зон, выделенных на карте градостроительного зонирования. В случаях, когда в пределах планировочных элементов (кварталов, микрорайонов) не выделены земельные участки, допускается установление территориальных зон применительно к действиям по выделению земельных участков (совершаемые после введение в действие настоящих Правил):

а) производятся с учётом установленных границ территориальных зон;

б) являются основанием для внесения изменений в настоящие Правила в части изменения ранее установленных границ территориальных зон.

Один и тот же земельный участок не может находиться одновременно в двух или более территориальных зонах, выделенных на карте градостроительного зонирования, за исключением случаев, когда не завершены действия, определенные абзацем 2 части 3 настоящей статьи.

Границы территориальных зон устанавливаются с учётом:

- возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;

- функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом сельского поселения (за исключением случая, установленного частью 6 статьи 18 Градостроительного Кодекса);

- определенных Градостроительным Кодексом территориальных зон;

- сложившейся планировки территории и существующего землепользования;

- планируемых изменений границ земель различных категорий;

- предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

Границы территориальных зон могут устанавливаться по:

- красным линиям;

- границам земельных участков;

- границам населенных пунктов, в пределах сельского поселения;

- естественным границам природных объектов;

- иным границам.

4. На карте градостроительного зонирования - зоны действия ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия отображаются в соответствии с разработанными предложениями по зонам охраны объектов культурного наследия в составе проекта Генерального плана поселения (которые должны уточняться в последующем проекте зон охраны).

Указанные ограничения действуют в пределах указанных зон и относятся к:

- высотным, силуэтным параметрам планируемых к созданию, реконструкции объектов недвижимости исторически сложившейся среде (существующим зданиям, строениям, сооружениям);

- особенностям оформления фасадов вновь создаваемых, реконструируемых зданий в соответствии с исторически сложившимся архитектурным окружением.

В пределах границ зон охраны объектов культурного наследия градостроительные регламенты применяются с учётом ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия, изложение которых включается в статью 18 настоящих Правил.

5. На карте градостроительного зонирования - зоны действия ограничений по экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям отображаются установленные в соответствии с федеральными законами зоны, к которым приписаны ограничения на использование земельных участков и иных объектов недвижимости в целях охраны и рационального использования окружающей природной среды, обеспечения экологической безопасности и охраны здоровья населения. Изложение указанных ограничений содержится в статье 19 настоящих Правил.

6. К земельным участкам, иным объектам недвижимости, расположенным в пределах зон ограничений, отображенных на картах градостроительного зонирования, градостроительные регламенты, определенные применительно к соответствующим территориальным зонам, применяются с учётом ограничений, описание которых содержится в статьях 18, 19 настоящих Правил.

7. Для каждого земельного участка, иного объекта недвижимости разрешённым считается такое использование, которое соответствует:

- градостроительным регламентам статьи 17 настоящих правил;

- ограничениям по условиям охраны объектов культурного наследия - в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в зоне охраны объектов культурного наследия;

- ограничениям по экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям - в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в зонах действия соответствующих ограничений;

- иным документально зафиксированным ограничениям на использование объектов недвижимости (включая нормативные правовые акты об установлении публичных сервитутов, договоры об установлении частных сервитутов, иные предусмотренные законодательством документы).

8. Градостроительный регламент в части видов разрешённого использования недвижимости включает:

- основные виды разрешённого использования недвижимости, которые, при условии соблюдения технических регламентов (а до принятия технических регламентов - строительных норм и стандартов безопасности, правил пожарной безопасности, требований гражданской обороны и предупреждения чрезвычайных ситуаций, иных обязательных требований) не могут быть запрещены;

- условно разрешённые виды использования, требующие получения разрешения, которое принимается с применением процедур публичных слушаний;

- вспомогательные виды разрешённого использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешённого использования и условно разрешённым видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Виды использования недвижимости, отсутствующие в списках статьи 17 настоящих Правил, являются не разрешёнными для соответствующей территориальной зоны и не могут быть разрешёны.

Для каждой территориальной зоны, выделенной на картах градостроительного зонирования, устанавливается, как правило, несколько видов разрешённого использования недвижимости.

9. Собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, иных объектов недвижимости, имеют право по своему усмотрению выбирать и менять вид/виды использования недвижимости, разрешённые как основные и вспомогательные для соответствующих территориальных зон при условии обязательного соблюдения требований законодательства в отношении обеспечения безопасности.

Порядок действий по реализации указанного права устанавливается законодательством, настоящими Правилами, иными нормативными правовыми актами сельского поселения Мамонтовское. Указанный порядок устанавливается применительно к случаям, когда:

- при изменении одного вида разрешённого использования недвижимости на другой разрешённый вид использования затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов недвижимости. В этих случаях необходимо специальное разрешение на строительство, предоставляемое в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса РФ настоящих Правил (за исключением случаев, изложенных в статьи 51 части 17 Градостроительного кодекса РФ);

- при изменении одного вида на другой вид разрешённого использования недвижимости не затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов недвижимости. В этих случаях собственник, пользователь, владелец, арендатор недвижимости направляет уведомление о намерении изменить вид использования недвижимости в Администрацию сельского поселения Мамонтовское, которая в установленном порядке и в установленный срок предоставляет заключение о возможности или невозможности реализации намерений заявителя без осуществления возможных преобразований. Порядок действий в указанных случаях определяется нормативным правовым актом сельского поселения Мамонтовское;

- собственник, пользователь, владелец, арендатор недвижимости запрашивает разрешение на изменение основного разрешённого вида использования на иной вид использования, требующий разрешения по специальному согласованию. В этих случаях применяются процедуры, изложенные в статье 10 настоящих правил.

10. Градостроительные регламенты в части предельных параметров разрешённого строительного изменения объектов недвижимости включают:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) иные показатели.

Сочетания указанных параметров и их предельные значения устанавливаются индивидуально применительно к каждой территориальной зоне, выделенной на карте градостроительного зонирования.

В пределах территориальных зон, выделенных по видам разрешённого использования недвижимости, могут устанавливаться несколько подзон с различными сочетаниями параметров разрешённого строительного изменения недвижимости, но с одинаковыми списками видов разрешённого использования недвижимости.

Количество видов предельных параметров с установлением их значений применительно к различным территориальным зонам может увеличиваться путём последовательного внесения изменений в настоящие Правила, в том числе с использованием предложений, подготовленных на основе утвержденной документации по планировке территорий.

11. Инженерно-технические объекты, сооружения и коммуникации, обеспечивающие реализацию разрешённого использования недвижимости в пределах отдельных земельных участков (электро-, водо-, газообеспечение, водоотведение, телефонизация и т.д.) являются всегда разрешёнными, при условии соответствия строительным и противопожарным нормам и правилам, технологическим стандартам безопасности.

Инженерно-технические объекты, сооружения, предназначены для обеспечения функционирования и нормальной эксплуатации объектов недвижимости в пределах территории одного или нескольких элементов планировочной структуры города, расположение которых требует отдельного земельного участка с установлением санитарно-защитных, иных защитных зон, являются объектами, для которых необходимо получение специальных согласований в порядке статьи 10 настоящих Правил.