Приложение 1. Положение о порядке зачета в счет арендной платы затрат арендатора на проведение капитального ремонта, создание неотделимых улучшений арендуемых нежилых объектов, находящихся в собственности муниципального образования муниципального района "Сосногорск"

Утверждено
постановлением администрации
муниципального района "Сосногорск"
от 28 февраля 2017 г. N 132

(Приложение 1)

Положение
о порядке зачета в счет арендной платы затрат арендатора на проведение капитального ремонта, создание неотделимых улучшений арендуемых нежилых объектов, находящихся в собственности муниципального образования муниципального района "Сосногорск"

1. Общие положения

1.1. Положение о порядке зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования муниципального района "Сосногорск" (далее - Положение), определяет процедуру и условия получения арендатором согласия на проведение работ по капитальному ремонту арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования муниципального района "Сосногорск" (далее - имущество), арендодателем по которому выступает Комитет по управлению имуществом (далее - Арендодатель) и зачета средств за выполненный капитальный ремонт арендуемого имущества.

1.2. Положение определяет условия и порядок зачета в счет арендной платы стоимости капитального ремонта, создания неотделимых улучшений, произведенных арендаторами на нежилых объектах.

1.3. Для целей настоящего Положения под капитальным ремонтом нежилого объекта подразумевается комплекс ремонтно-строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа помещения (здания), его элементов и систем инженерно-технического оборудования, направленных на улучшение эксплуатационных показателей и не связанных с изменением его функционального назначения.

Отношения по капитальному ремонту объектов капитального строительства, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируются градостроительным и жилищным законодательством Российской Федерации.

1.4. Зачет осуществляется, если капитальный ремонт вызван не по вине арендатора.

2. Комиссия по согласованию проведения капитального ремонта Арендаторами нежилых объектов

2.1. Зачет затрат Арендатора по капитальному ремонту, созданию неотделимых улучшений нежилого объекта в счет арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат осуществляется по решению постоянно действующей Комиссии по вопросам капитального ремонта нежилых объектов (далее - Комиссия).

2.2 Состав Комиссии, в том числе председатель Комиссии утверждается и изменяется распоряжением администрации муниципального района "Сосногорск" (далее - администрация МР "Сосногорск").

В состав комиссии включаются:

Первый заместитель руководителя администрации МР "Сосногорск"

Председатель Комитета по управлению имуществом администрации МР "Сосногорск" - председатель комиссии

Заместитель председателя Комитета по управлению имуществом администрации МР "Сосногорск" - заместитель председателя комиссии

главный специалист Комитета по управлению имуществом администрации МР "Сосногорск",

начальник МКУ "Управление капитального строительства г. Сосногорска",

начальник "Управления жилищно-коммунального хозяйства".

2.3. Руководство деятельностью Комиссии осуществляет ее председатель, а в случае его отсутствия по его поручению - заместитель председателя Комиссии.

2.4. Организационно-техническое обеспечение работы Комиссии осуществляет отдел имущественных и арендных отношений комитета по управлению имуществом администрации МР "Сосногорск".

2.5. Заседания Комиссии проводятся по мере необходимости. Срок принятия решения Комиссией не может превышать 20 рабочих дней с момента представления арендатором документов в Комитет по управлению имуществом администрации МР "Сосногорск".

2.6. Комиссия для осуществления возложенных на нее задач имеет право:

- запрашивать и получать в установленном порядке от органов местного самоуправления, учреждений и предприятий муниципального образования муниципального района "Сосногорск" материалы, необходимые для деятельности Комиссии;

- приглашать на заседания Комиссии экспертов, специалистов структурных подразделений Администрации муниципального района "Сосногорск", не вошедших в состав Комиссии.

2.7. Решения Комиссии принимаются на ее заседании большинством голосов членов Комиссии, принявших участие в заседании. При равенстве голосов решающим является голос председателя Комиссии.

2.8. Результаты работы Комиссии оформляются заключением о согласовании проведения капитального ремонта, которое подписывается всеми членами Комиссии. В случае несогласия с принятым решением члены Комиссии вправе выразить свое особое мнение в письменной форме и приложить его к заключению.

Принятое Комиссией решение согласовывается руководителем администрации муниципального района "Сосногорск".

3. Порядок согласования проведения капитального ремонта

3.1. Для получения арендатором согласия на проведение капитального ремонта (реконструкции) арендуемого им имущества арендатор направляет Арендодателю следующие документы:

1) заявление о согласовании проведения капитального ремонта арендуемого имущества;

2) проектно-сметная документация на выполнение капитального ремонта арендуемого имущества, выполненная организацией, осуществляющей свою деятельность в соответствии с действующим законодательством и согласованная с МКУ "Управление капитального строительства г. Сосногорска";

3) план-график проведения работ;

4) техническое заключение по результатам обследования арендуемого имущества, подтверждающее необходимость капитального ремонта, выполненное специализированной (имеющей лицензию на данный вид деятельности) организацией.

3.2. Все расходы по составлению и согласованию проектно-сметной документации на капитальный ремонт и проведению ее государственной экспертизы при определении стоимости затрат на капитальный ремонт, подлежащей зачету в счет арендной платы, несет арендатор.

3.3. В течение пяти рабочих дней с момента представления арендатором документов в Комитет по управлению имуществом администрации МР "Сосногорск", указанных в пункте 3.1 настоящего Положения, создается Комиссия.

3.4. Результат работы Комиссии оформляется протоколом, который подписывается всеми членами Комиссии.

3.5. Комиссия в срок, не превышающий 20 рабочих дней со дня подачи заявления, принимает одно из следующих решений:

- о согласовании проведения капитального ремонта (реконструкции) арендуемого имущества;

- об отказе согласования проведения капитального ремонта (реконструкции) арендуемого имущества.

3.6. Основаниями для принятия решения об отказе согласования проведения капитального ремонта арендуемого имущества являются:

1) представление арендатором неполного перечня документов, указанных в пункте 3.1 настоящего Положения;

2) наличие у арендатора на момент подачи заявления о согласовании проведения капитального ремонта (реконструкции) задолженности по арендным платежам;

3) наличие в проектно-сметной документации работ, связанных с непосредственной деятельностью арендатора и его специфическими потребностями (перепланировка помещений, дополнительное тепло-, энерго-, водоснабжение, вентиляция, обустройство дополнительных входов или проемов и др.), а также работ, выполненных из дорогостоящих материалов и не связанных с улучшением технического состояния объекта (подвесные потолки, декоративные панели, мраморные полы, паркетные полы, оконные рамы, дверные полотна и др.).

3.7. При принятии комиссией положительного решения о согласовании проведения капитального ремонта арендуемого имущества проект решения о согласовании проведения капитального ремонта арендуемого имущества готовит отдел имущественных и арендных отношений Комитета по управлению имуществом и арендатор может приступить к проведению капитального ремонта арендуемого имущества.

3.8. К возмещению в зачет арендной платы стоимости работ по капитальному ремонту, созданию неотделимых улучшений нежилого объекта принимаются затраты Арендатора на следующие виды работ:

1) ремонт фасада и кровли;

2) усиление или замена несущих конструкций;

3) полная замена основных элементов конструкций (полы, оконные и дверные блоки, перекрытия, стены, перегородки);

4) полная замена инженерного оборудования, систем водо-, тепло- и энергоснабжения, вентиляции, канализации и общестроительные работы, сопровождающие этот ремонт;

5) иные ремонтно-строительные работы, отнесенные действующим законодательством Российской Федерации к капитальному ремонту.

3.9. Стоимость произведенных Арендатором в ходе капитального ремонта затрат, не указанных в заключение Комиссии о необходимости проведения капитального ремонта и не включенных в дополнительное соглашение к договору аренды нежилого объекта, зачету в счёт арендной платы не подлежит.

3.10. В случае признания Комиссией необходимости проведения капитального ремонта и получения Арендатором согласия Арендодателя на проведение капитального ремонта нежилого объекта с последующим зачётом понесённых затрат в счёт арендной платы, Арендатор:

3.10.1. Собственными силами или (и) с привлечением третьих лиц проводит работы по капитальному ремонту нежилого объекта.

3.10.2. После завершения ремонтно-строительных работ обязан документально подтвердить стоимость и сертификаты соответствия приобретенных материалов, указанных в утверждённой смете, а также составить и подписать с Арендодателем акт приемки-сдачи выполненных работ.

3.11. После проведения капитального ремонта Арендатор предоставляет Комиссии акты приемки-сдачи с полным перечнем выполненных работ, подписанные Арендатором и подрядчиком, фото-видео подтверждение выполненных работ, а также финансовые документы, подтверждающие оплату выполненных работ, оплату материалов, предусмотренных в смете. Все расходы, связанные с оформлением данных документов, возлагаются на Арендатора. Далее, заключается дополнительное соглашение о зачете стоимости выполненных работ в счет арендной платы.

4. Порядок зачета стоимости неотделимых улучшений и затрат капитального характера

4.1. Возмещение затрат Арендатору производится путем временного освобождения (уменьшения) арендной платы за арендованный нежилой объект.

4.2. Период освобождения от аренды, в течение которого производится зачет расходов по капитальному ремонту в счет арендных платежей, для Арендаторов, которые произвели капитальный ремонт объектов тепло- и водоснабжения, определяется по следующей формуле:

, где

Т - период освобождения от аренды, в течение которого производится зачет расходов по капитальному ремонту в счет арендной платы;

Sк - утвержденная сумма расходов на капитальный ремонт;

S - сумма арендной платы в месяц на момент проведения затрат на капитальный ремонт.

4.3. Период освобождения от аренды, в течение которого производится зачет расходов по капитальному ремонту в счет арендных платежей, для Арендаторов, которые произвели капитальный ремонт арендуемых нежилых помещений, определяется по следующей формуле:

Т - период освобождения от аренды, в течение которого производится зачет расходов по капитальному ремонту в счет арендной платы;

Sк - утвержденная сумма расходов на капитальный ремонт;

S0,5 - 0,5 месячной арендной платы

При предоставлении Арендатору освобождения от арендной платы на сумму произведенного капитального ремонта, реконструкции, размер подлежащих оплате арендных платежей будет равен 0,5 суммы ежемесячной арендной платы.

4.4. Если размер произведенного зачета стоимости затрат Арендатора в счет арендной платы на день окончания работ, превышает стоимость фактических затрат Арендатора на их проведение, принятых к зачету, Арендатор обязан в месячный срок погасить задолженность по арендной плате.

4.5. При изменении размера арендной платы период освобождения подлежит перерасчету Арендодателем в одностороннем порядке с последующим письменным уведомлением Арендатора.

5. Особые условия

5.1. Не подлежит зачету в счет арендной платы стоимость отделочных, а также иных работ, связанных с косметическим ремонтом, с потребностями Арендатора в перепланировке помещений нежилого объекта, устройстве дополнительных входов, выполнении мероприятий по обеспечению нормативной звукоизоляции, пожарной безопасности, работы по обеспечению дополнительным тепло-, энерго-, водоснабжением, технологическим оборудованием, благоустройство и озеленение прилегающей к нежилому объекту территории, устройство охранной сигнализации и т.п.

5.2. При включении затрат Арендатора на капитальный ремонт нежилого объекта в счет арендной платы, все произведённые им неотделимые и отделимые улучшения нежилого объекта становятся муниципальной собственностью муниципального района "Сосногорск".

5.3. Для проведения капитального ремонта и (или) неотделимых улучшений нежилого объекта, являющегося памятником истории и культуры, Арендатор дополнительно представляет Арендодателю задание, выданное соответствующим уполномоченным государственным органом по охране памятников истории и культуры, и согласовывает с данным органом проектную документацию на проведение указанных работ.

5.4. Утвержденная Комиссией сумма согласно смете представленная Арендатором к зачету затрат на капитальный ремонт нежилого объекта в счёт арендной платы не должна превышать сумму арендной платы за этот объект за один год.

5.5. Арендаторы, имеющие преференции по арендной плате, в случае необходимости проведения капитального ремонта арендуемого нежилого объекта, проводят его за счет собственных средств.

5.6. На момент проведения зачета затрат на капитальный ремонт нежилого объекта у арендатора должна отсутствовать задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) за данный нежилой объект.

5.7. В случае выкупа нежилого объекта, стоимость расходов на капитальный ремонт, зачтенных в счет арендной платы, при переходе права собственности на нежилой объект к новому собственнику, Арендатору не возмещается.

5.8. В случае расторжения или окончания действия договора аренды, оставшиеся не зачтенными суммы выполненного капитального ремонта Арендатору не компенсируются.

5.9. В случае проведения Арендатором капитального ремонта без принятия соответствующего решения Арендодателем, а также нарушения Арендатором порядка, сроков проведения ремонтных работ, возмещение затрат Арендатора на капитальный ремонт в зачёт арендной платы не производится. При этом начисление арендной платы возобновляется в полном объеме со дня, когда оно было приостановлено, с уплатой Арендатором установленной договором аренды пени за просрочку внесения арендной платы.