Приложение 2. Требования к бизнес-плану и финансовой модели создания и (или) развития индустриального парка, частного промышленного парка и (или) технопарка

Приложение 2
к Порядку...

Требования
к бизнес-плану и финансовой модели создания и (или) развития индустриального парка, частного промышленного парка и (или) технопарка

1. Бизнес-план создания и (или) развития индустриального парка, частного промышленного парка и (или) технопарка (далее - бизнес-план) должен включать следующие разделы:

1) резюме проекта создания и (или) развития индустриального парка, частного промышленного парка и (или) технопарка (далее - проект);

2) описание проекта;

3) информация об основных участниках проекта;

4) описание услуг управляющей компании;

5) анализ рынка в сферах деятельности индустриального парка, частного промышленного парка и (или) технопарка;

6) организационный план-график создания и (или) развития индустриального парка, частного промышленного парка и (или) технопарка;

7) маркетинговый план;

8) финансовый план;

9) анализ проектных рисков;

10) прогноз денежных потоков проекта;

11) расчет показателей экономической и бюджетной эффективности проекта.

2. Формат и структура бизнес-плана могут варьироваться в зависимости от характера проекта, но разделы, указанные в пункте 1 настоящих Требований, должны быть включены в бизнес-план в обязательном порядке.

3. Информация, включенная в бизнес-план, должна быть объективной, основываться на обоснованных данных и не противоречащих им разумных предположениях. Все числовые данные и ключевые предположения должны сопровождаться ссылками на источники информации с указанием даты, по состоянию на которую приведена информация.

4. Информация об основных участниках проекта должна включать следующие сведения:

1) об управляющей компании индустриального парка, частного промышленного парка и (или) технопарка, ее опыте реализации проектов девелопмента и управления аналогичными объектами;

2) об инвесторах проекта, в том числе о величинах инвестиций в проект, подтверждении готовности осуществить инвестиции в проект;

3) о резидентах (в том числе предполагаемых) индустриального парка, частного промышленного парка и (или) технопарка, подтвердивших готовность разместить производства на территории индустриального парка, частного промышленного парка и (или) технопарка, в том числе о размерах их инвестирования в проект.

В составе суммы инвестиций резидентов индустриального парка, частного промышленного парка и (или) технопарка указываются отдельно: инвестиции в выкуп и (или) строительство зданий (строений) на территории промышленного парка, приобретение оборудования, прочие статьи.

5. Раздел "Анализ рынка" должен включать:

1) анализ рынка производственно-складской недвижимости в Ленинградской области (муниципальном образовании, расположенном на территории Ленинградской области), в том числе определение диапазона ставок арендной платы и цен продажи за помещения производственно-складского назначения и за земельные участки промышленного назначения;

2) сравнительный анализ деятельности конкурентных промышленных парков и ценовой анализ их предложений резидентам.

6. Раздел "Маркетинговый план" должен включать:

1) определение целевых отраслей, на компании которых ориентирован индустриальный парк, частный промышленный парк и (или) технопарк, обоснование выбора таких отраслей; определение сегмента компаний в рамках списка определенных отраслей (в том числе по виду выпускаемой продукции, величине выручки, количеству работников, территориальному аспекту размещения до момента запуска проекта индустриального парка, частного промышленного парка и (или) технопарка);

2) определение конкретных компаний - потенциальных резидентов;

3) обоснование ценовых условий на услуги управляющей компании индустриального парка, управляющей компании и (или) застройщика частного промышленного парка и (или) технопарка с учетом проведенного анализа рынка, в том числе цены продажи объектов недвижимости (земельных участков) и ставки арендной платы за объекты недвижимости (земельные участки) в индустриальном парке, частном промышленном парке и (или) технопарке;

4) план мероприятий по привлечению резидентов в индустриальный парк, частный промышленный парк и (или) технопарк с указанием планируемого бюджета на такие мероприятия.

7. Раздел "Финансовый план" должен включать в том числе план финансирования проекта.

7.1. В подразделе "Финансовый план" представляется следующая информация:

1) основные исходные данные, допущения и предпосылки, использованные для построения финансовых прогнозов;

2) ключевые статьи доходов и затрат (в том числе инвестиционных и эксплуатационных) по годам реализации проекта;

3) результаты оценки воздействия изменений ключевых факторов риска на финансовые прогнозы;

4) иная информация, в том числе графический материал, иллюстрирующий и детализирующий результаты финансовых прогнозов.

7.2. Подраздел "План финансирования проекта" должен содержать следующую информацию:

1) общая потребность в финансировании (в разбивке по основным категориям инвестиционных затрат);

2) предполагаемая структура источников финансирования;

3) размер и форма участия управляющей компании;

4) график предоставления, обслуживания и возврата заемных средств управляющей компанией;

5) размер, форма и условия предоставления финансирования иными участниками проекта.

8. Раздел "Прогноз денежных потоков проекта" должен быть выполнен с соблюдением следующих условий:

1) срок прогнозирования должен составлять 10 лет начиная с года подачи конкурсной заявки на участие в конкурсном отборе;

2) необходимо использовать индексы-дефляторы, рекомендованные Минэкономразвития России;

3) для индексации ставок арендной платы, цен продажи объектов недвижимости и земельных участков рекомендуется использовать прогнозируемые рыночные темпы роста цен на указанные объекты. При отсутствии такой информации необходимо привести расчет ретроспективных темпов роста указанных показателей за последние три года, предшествующие году подачи конкурсной заявки, с указанием источников информации;

4) для индексации тарифов на услуги организаций коммунального комплекса следует использовать прогнозные индексы на тарифы таких организаций, официально публикуемые Минэкономразвития России в прогнозах социально-экономического развития. На период за пределами прогнозов Минэкономразвития России следует использовать значение индекса последнего прогнозного года, по которому имеется прогноз Минэкономразвития России.

Указанные в данном разделе требования предъявляются к финансовой модели индустриального парка, частного промышленного парка и (или) технопарка.

9. Раздел "Расчет показателей экономической и бюджетной эффективности проекта" должен содержать:

1) расчет эффективности проекта: без привлечения средств субсидии; с привлечением средств субсидии;

2) расчет WACC - средневзвешенной стоимости капитала;

3) расчет критериев экономической и финансовой эффективности проекта:

чистая приведенная стоимость (NPV); внутренняя норма доходности (IRR);

4) рентабельность инвестиций (RI) как соотношение NPV проекта и суммарной недисконтированной величины инвестиций субъекта, с точки зрения которого составлен прогноз денежных потоков;

5) дисконтированный и недисконтированный сроки окупаемости проекта;

6) расчет бюджетной эффективности - прогноз денежных потоков с разбивкой на статьи затрат и доходов бюджетов каждого из уровней бюджетной системы Российской Федерации;

7) выводы об экономической целесообразности реализации проекта и обоснование использования средств субсидии.

10. Требования к форме представления финансовой модели проекта создания и (или) развития технопарка, финансовой модели создания и (или) развития индустриального парка и (или) частного промышленного парка.

Финансовую модель проекта создания и (или) развития технопарка, финансовую модель создания и (или) развития индустриального парка и (или) частного промышленного парка необходимо представлять в составе конкурсной заявки на электронном носителе в формате Excel.

Требования
к концепции создания и (или) развития индустриальных парков, частных промышленных парков и (или) технопарков

Концепция создания и (или) развития индустриального парка, частного промышленного парка и (или) технопарка включает в том числе следующие сведения:

1) цели, задачи, целесообразность и предпосылки создания индустриального парка, частного промышленного парка и (или) технопарка, показатели спроса на услуги индустриального парка, частного промышленного парка и (или) технопарка;

2) обоснование основных показателей индустриального парка, частного промышленного парка и (или) технопарка (включая обоснование характеристик земельных участков, объектов недвижимости, объектов инфраструктуры, специализации и зонирования территории);

3) анализ потребностей потенциальных резидентов индустриального парка, частного промышленного парка и (или) технопарка;

4) определение источников и условий финансирования создания и (или) развития индустриального парка, частного промышленного парка и (или) технопарка, оценка имеющихся и возможных рисков;

5) оценка результативности и эффективности создания и (или) развития индустриального парка, частного промышленного парка и (или) технопарка;

6) определение направлений расходования средств субсидии на создание и (или) развитие индустриального парка, частного промышленного парка и (или) технопарка (с указанием конкретных объектов недвижимости, в отношении которых будут осуществлены затраты, сумм и сроков осуществления инвестирования денежных средств по каждому объекту недвижимости индустриального парка, частного промышленного парка и (или) технопарка).

Требования
к пояснительной записке к мастер-плану территории частного промышленного парка, плану территории индустриального парка

Пояснительная записка к мастер-плану территории частного промышленного парка, плану территории индустриального парка включает в том числе следующие сведения:

1) общая площадь территории индустриального парка, частного промышленного парка;

2) общая площадь земельных участков, расположенных на территории индустриального парка, частного промышленного парка, предназначенных для размещения производств резидентов;

3) общая площадь зданий (строений), предполагаемых к строительству на территории индустриального парка, частного промышленного парка, включая общую площадь зданий (строений), предполагаемых для размещения производств резидентов.