Приложение. Методические рекомендации по инспектированию жилищного фонда и придомовых территорий

Приложение
к приказу
Государственной жилищной
инспекции Санкт-Петербурга
от 31 декабря 2004 года N 37

Методические рекомендации
по инспектированию жилищного фонда и придомовых территорий

Методические рекомендации по проведению инспекционных обследований Государственной жилищной инспекцией Санкт-Петербурга разработаны для проверки любого подконтрольного объекта, независимо от его ведомственной подчиненности и формы собственности, на основании Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-02.1, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, Методических рекомендаций от 29.03.95 МДС N 13-17.2000, утвержденных приказом Минстроя России от 29.03.95 N 8, других строительных и санитарных норм и правил при эксплуатации жилищного фонда и с учетом требований Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 26.09.94 N 1086, и Положения о Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.11.2004 N 1849. В ходе применения Методических рекомендаций следует учитывать проведение реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации с учетом рекомендаций, изложенных в Концепции реформы ЖКХ, одобренной Указом Президента РФ от 28.04.97 N 425.

В Методических рекомендациях приведены:

- основные нормативные требования по использованию, содержанию и ремонту жилищного фонда, придомовых территорий и объектов коммунального назначения, за соблюдением которых осуществляет контроль Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга;

- технические мероприятия по устранению выявленных нарушений, которые не исчерпывают возможных способов и носят рекомендательный характер;

- технические рекомендации по инспектированию жилищного фонда;

- рекомендованные сроки устранения выявленных нарушений.

Общие положения по инспектированию жилищного фонда

Основной задачей Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга является осуществление контроля за использованием, содержанием, ремонтом жилищного фонда, придомовых территорий, объектов коммунального назначения, независимо от их принадлежности и форм собственности, в части обеспечения защиты прав и законных интересов граждан и государства.

Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга выполняет обследование технического состояния жилищного фонда, его инженерного оборудования, придомовой территории; осуществляет контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, придомовых территорий, объектов коммунального назначения.

Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга следит:

- за своевременным выполнением работ по содержанию и ремонту жилищного фонда в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами;

- за обоснованностью устанавливаемых нормативов на потребление жилищно-коммунальных услуг;

- за санитарным состоянием помещений и территорий жилищного фонда;

- за своевременной и качественной подготовкой жилищного фонда к сезонной эксплуатации;

- за соблюдением нормативного уровня, режима и рационального обеспечения жителей коммунальными услугами (отопление, электро-, водо-, газоснабжение и водоотведение, вывоз отходов, образующихся в жилищном фонде);

- за осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации;

- за соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, перевода помещений жилых домов в нежилые и жилые;

- за выполнением жилищно-коммунальных услуг по заявкам и письменным обращениям населения;

- за избранием домовладельцами способа управления жилыми домами;

- за выполнением в срок выданных предписаний.

Инспекционные проверки выполняются в плановом порядке исходя из сроков службы конструктивных элементов, инженерного оборудования; периодичности проведения текущих и капитальных ремонтов; сроков подготовки жилых домов к сезонной эксплуатации; режимов обслуживания жилищного фонда и других вопросов.

Специальные инспекции и внеплановые проверки проводятся по обращению владельцев (пользователей) жилищного фонда, руководителей организаций, обслуживающих жилищный фонд, по требованию арбитража, суда, по жалобам жителей, появлении аварийных ситуаций или стихийных бедствий. Выборочные проверки выполняются по ограниченному перечню подконтрольных объектов при проведении и завершении ремонтных работ по отдельным конструктивным элементам жилых зданий, нарушением сроков и качества содержания жилищного фонда и др.

Состав участников инспекционных обследований определяется из необходимости предоставить возможность заявить претензии и предложить свои аргументы всем без исключения заинтересованным сторонам. Обязательными участниками являются владельцы жилых домов или лица, ими уполномоченные, и представители обслуживающих организаций. Приглашенными к участию в инспектировании могут быть заявители и представители общественности или ответственной организации. В зависимости от конкретных условий в случае неявки или отказа в участии заинтересованных сторон инспектор может выполнить контроль единолично, поставив в известность заинтересованных лиц о результатах проведенного контроля.

1. Технические рекомендации по инспектированию жилищного фонда

Техническая эксплуатация зданий определяется и регламентируется рядом нормативных документов. Основными из них являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, ГОСТ Р 51617-2000 "Жилищно-коммунальные услуги", ВСН 58-88 "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", СанПиН 42-128-4690-88 "Санитарные правила содержания территории населенных мест", СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" (СНиП 2.08.01.-89* "Жилые здания"), Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и др.

Целью соблюдения правил технической эксплуатации жилых зданий является обеспечение исправного состояния конструкций и инженерного оборудования дома и выполнение всех видов ремонта.

К основным работам, обеспечивающим нормативный срок службы зданий, относятся:

- проведение периодических капитальных ремонтов;

- осуществление текущего ремонта и периодических осмотров зданий и их элементов.

Нормативно-технической документацией установлены сроки проведения текущего и капитального ремонтов и осмотров зданий и их элементов, отдельных конструкций, инженерного оборудования, территорий домовладения, а также порядок и сроки подготовки зданий к эксплуатации в зимний период, включая наладочно-регулировочные и ремонтные работы инженерного оборудования, в том числе систем теплоснабжения.

В нормативных документах приведены также технические рекомендации по уходу за зданиями, постоянному поддержанию конструкций в исправном состоянии, соблюдению требуемого температурно-влажностного режима в помещениях, обеспечению нормативных требований помещений, конструкций и инженерного оборудования для создания условий проживания жителей, а также ответственность жителей и владельцев жилищного фонда за его сохранность и бережное отношение, использование по назначению.

ГАРАНТ:

Нумерация пунктов приводится в соответствии с источником

1. Наиболее подвержены разрушительным воздействиям:

- на крышах - места сопряжения кровли с трубами и другими выступающими конструкциями, с воронками внутреннего водостока, карнизы, ендовы, защитное покрытие кровли;

- в стенах - стыки панелей, закладные детали и связи, утеплитель трехслойных панелей, простенки и перемычки, места прохождения водостоков, окраска фасадов;

- в цоколях - места сопряжения стен с отмосткой, облицовочный или защитный слой, горизонтальная гидроизоляция;

- в перекрытиях - середина пролета, опорная часть зоны увлажнения и сосредоточения нагрузок, швы между панелями, места прохождения труб;

- в окнах, дверях - коробки, петли и запоры нижней обвязки, наличие и состояние уплотняющих прокладок, окраска;

- в колоннах - места опоры балок и настилов, вертикальные грани (ребра);

- в фундаментах - места сопряжения с отмосткой, зона увлажнения и зона промерзания грунта;

- на прилегающей территории - зона застоя или притока воды, увлажнения и вымывания основания.

2. При осмотре территории домовладения следует обращать внимание на обеспечение беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от зданий, спусков (входов) в подвал, оконных приямков и водоотводящих устройств.

Стенки оконных приямков должны возвышаться над тротуаром или отмосткой на один-два кирпича и во избежание несчастных случаев закрываться съемными или открывающимися металлическими решетками, прикрепленными к стене штырями.

Отмостки вокруг зданий должны иметь уклон от здания не менее 0,03. На отмостке против водосточных труб должны быть устроены водоотводные лотки.

В целях недопущения увлажнения и промерзания цоколя, что приводит к образованию трещин и повреждению защитного слоя (облицовки, штукатурки), выступы цоколя должны быть не менее 3 см и поверху заканчиваться откосом из цементного раствора или покрытием из кровельной стали с уклоном не менее 5% для стока воды.

Деревья, находящиеся ближе 5 м от отмостки, и кустарники - ближе 2 м, подлежат вырубке для недопущений дополнительного увлажнения фундаментов. Должна быть выполнена планировка придомовой территории с уклоном от здания не менее 5%.

3. Проверку состояния подвальных помещений и технических подполий нужно проводить постоянно, так как там обычно размещены узлы и трубопроводы теплотехнических, водопроводных, канализационных сетей. Эти помещения должны быть сухими, чистыми и иметь освещение. Особое внимание при этом следует обращать на исправность конструкций фундаментов, гидроизоляции, стыков и сопряжений элементов фундаментов между собой и со смежными конструкциями; возможные трещины, мокрые пятна на конструкциях, отслаивание защитного слоя бетонных конструкций, коррозия арматуры и т.п.

Соблюдение нормального температурно-влажностного режима (температура воздуха не менее +5°С и влажность не более 60%) подвальных помещений и технических подполий достигается:

- плотностью притворов оконных и дверных проемов;

- плотностью закрывания загрузочных люков, дверей, мусоросборных камер;

- утеплением трубопроводов, входных дверей, постановкой пружин на входных дверях, частичным закрыванием на осенне-зимний период продухов в цоколях и утеплением дверей.

4. Для правильной эксплуатации стен необходимо обеспечить защиту их от увлажнения, причиной которого обычно является неисправность водоотводящих устройств, нарушение температурно-влажностного режима, наличие наледей и сосулек на спусках, свесах, воронках и желобах.

Отметы водосточных труб должны быть выше уровня отмостки не менее чем на 20 см, чтобы не образовывались ледяные пробки при стоке талых вод и не более 40 см, чтобы не отсыревал цоколь.

Если в предыдущий зимний период наблюдалось промерзание панелей, то их необходимо тщательно обследовать, выявить причину промерзания и выполнить дополнительное утепление.

5. Службы эксплуатации должны знакомить ответственных квартиросъемщиков с правилами содержания оконных переплетов и дверей, требовать их своевременного уплотнения и окраски. Для спаренных переплетов важно обеспечить плотность соединения наружных и внутренних переплетов. Необходимо следить за очисткой выпусков для конденсата из межрамного пространства. В случае проникновения атмосферной влаги в стену или помещение необходимо поставить оконный слив из оцинкованной стали, плотно прижать его к коробке, завести в борозды оконных откосов и затереть борозды цементным раствором.

Окна с раздельными переплетами утепляют следующим образом: в щелях между зимними переплетами и четвертями оконных со стороны помещения ставят уплотняющие прокладки (летние переплеты не утепляют).

Зазоры между зимними переплетами и четвертями оконных коробок (при раздельных переплетах) заклеивают полосками бумаги шириной 3-5 см на клейстере или крахмале. Зазоры между летними (наружными) переплетами в оконных коробках на зиму бумагой не заклеивают, чтобы предохранить стекла от намерзания в морозные дни.

Спаренные переплеты и балконные двери утепляют путем установки уплотняющих прокладок, которые не реже одного раза в пять-шесть лет следует заменять. Уплотняющие прокладки выполняют из полушерстяного шнура, губчатой резины, пенополиуретана (поролона).

Уплотняющие прокладки из поролона в притворах окон, форточек и балконных дверей наклеиваются после окончания отделки столярных изделий и полного высыхания последней окраски.

Наклеивание производят следующим образом. Раскрыв окно, дверь или форточку, тщательно протирают ветошью притворы створок, обнаруженные неровности очищают шпателем. Одновременно подготавливают поролоновые прокладки, склеивая их в кольца. Для этого концы поролоновых прокладок нагревают на пламени спички или горелки до оплавления и быстро соединяют между собой. Чтобы кольцо более плотно прилегало к притвору створки, его размер должен быть несколько меньше параметра створки. На поверхность притвора по всему периметру створки наносят кистью небольшой слой масляной краски (белил или клея), шириной, равной ширине прокладки. Затем прокладочное кольцо наклеивают на слой краски и прижимают его.

6. От крыши в значительной степени зависит долговечность здания, поэтому необходимо следить за правильным содержанием и ремонтом, созданием нормального температурно-влажностного режима в чердачном помещении, при котором разность температур наружного воздуха и воздуха чердачного помещения не должна превышать 2-4°С. Такой режим способствует предотвращению образования конденсата на конструкциях, наледей и сосулек на свесах кровли.

Нарушение температурно-влажностного режима чердачного помещения происходит в основном из-за проникновения в него теплого воздуха и влаги, поэтому следует вести постоянный надзор за состоянием теплоизоляции чердачного перекрытия, вентиляционных каналов камер, шахт, исправным содержанием печных труб, боровов, теплоизоляцией трубопроводов центрального отопления и горячего водоснабжения.

Необходимо своевременно устранять различного рода течи в трубопроводах, провисание труб. Расстояние между подвесками должно быть не более 3 м. Следует иметь в виду, что канализационные стояки при прохождении через чердак соединяются раструбами вверх, чтобы конденсат, образующийся в трубах, не попадал через стыки на перекрытия.

Слуховые окна рекомендуется держать в открытом состоянии, оборудовать жалюзийными решетками. Продухи также должны быть открыты.

Двери и люки чердачных помещений обшивают кровельной сталью по асбесту или войлоку, смоченному в глине. Для плотного притвора обязательно нужны уплотняющие прокладки.

Особое внимание должно быть обращено на состояние и работоспособность крыш с теплым чердаком, т.к. от правильной его эксплуатации зависит сохранность кровли, работа вентиляции в доме, а также санитарно-гигиенические условия проживания жителей верхних этажей.

Чердачное пространство крыши с теплым чердаком должно быть сборной вентиляционной камерой статического давления, в которую открываются все вентиляционные каналы жилых помещений и воздух из которой удаляется через общую вытяжную шахту.

Чердачное пространство обогревается вентиляционным воздухом, поэтому к ограждающим конструкциям предъявляются требования теплозащиты и герметизации.

Чердачное пространство выполняется в виде единого объема в пределах планировочной секции дома. Все двери и люки в чердаке должны быть закрыты, для чего на них следует предусматривать специальные запирающие устройства.

Смежные секции разделяются сплошными несгораемыми, герметичными стенками, в которых устраивается герметичная дверь размером 1,50,8 м или люк размером 0,80,8 м.

Не допускается самовольная установка жильцами антенн на кровле.

7. Во время осмотра квартиры необходимо обращать внимание на состояние поверхностей стен, полов, потолков и санитарно-технических систем, герметизацию окон и дверей, температурно-влажностный режим и санитарное состояние жилых и подсобных помещений.

При наличии конденсата на трубах водопровода и канализации в санузлах нужно полностью открыть жалюзи вентиляционных отверстий, чаще проветривать помещения (особенно кухню), отрекомендовать квартиросъемщикам установку в вытяжных отверстиях вентиляторов ВО-45 или аналогичных. В случае необходимости утеплить трубопроводы.

Не рекомендуется устанавливать громоздкую мебель и предметы домашнего обихода (шкафы и др.) вплотную к наружным стенам и особенно к наружным углам.

Запрещается использовать газовые плиты для отопления помещений, так как при горении газа выделяется в воздух большое количество влаги и вредных веществ вследствие неполного сгорания газа.

8. При осмотре лестничных клеток необходимо обращать внимание на температурно-влажностный режим помещений лестниц и санитарно-технических систем, плотность притворов окон и дверей, состояние поверхностей полов, стен, потолков.

Температура на лестничных клетках в зимнее время года должна поддерживаться +16°С. На входных дверях жилого дома следует установить пружины, пневматические или другие закрывающие приспособления, обеспечивающие их плотное прикрывание. У наружных входных дверей рекомендуется устанавливать скребки и металлические решетки для очистки обуви от грязи и снега. На лестничных клетках запрещается хранить бытовые предметы.

При обследовании систем мусороудаления рекомендуется дополнительно использовать Свод правил СП 31-108-2002 "Мусоропроводы жилых и общественных зданий и сооружений".