Приложение. Методика определения норматива стоимости одного квадратного метра и средней рыночной стоимости общей площади жилого помещения по муниципальному образованию Кавказский район

Приложение

Утверждена
постановлением администрации
муниципального образования
Кавказский район
от 20.10.2017 N 1597

Методика
определения норматива стоимости одного квадратного метра и средней рыночной стоимости общей площади жилого помещения по муниципальному образованию Кавказский район

1. Настоящая Методика предназначена для определения норматива стоимости одного квадратного метра и средней рыночной стоимости общей площади жилого помещения по муниципальному образованию Кавказский район, используемой при расчете размера социальных выплат, предоставляемых гражданам из средств бюджетов всех уровней на приобретение жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома.

2. Определение норматива стоимости одного квадратного метра и средней рыночной стоимости общей площади жилого помещения по муниципальному образованию Кавказский район осуществляется в следующем порядке:

2.1. Проводится сбор исходных данных для определения средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по муниципальному образованию Кавказский район. Для этого используются следующие исходные данные (показатели):

а) средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилья на территории муниципального образования Кавказский район.

Средней фактической стоимостью строительства является сумма фактически произведенных застройщиками капитальных затрат, приходящихся на один квадратный метр общей площади законченных строительством за отчетный период жилых домов (без пристроек, надстроек и встроенных помещений и без жилых домов, построенных индивидуальными застройщиками) независимо от даты начала строительства, включая дома, строительство которых осуществлялось с нарушением нормативных сроков.

б) средняя рыночная цена одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья муниципального образования Кавказский район.

Под первичным рынком жилья понимается рынок жилых помещений, на котором осуществляется передача в собственность нового (вновь построенного или реконструированного) жилья на возмездной основе, правами на реализацию которого обладают: государство в лице федеральных, территориальных и местных органов исполнительной власти; фирмы-застройщики, осуществляющие строительство (реконструкцию) объектов недвижимости; юридические и физические лица, официально уполномоченные осуществлять реализацию жилья.

в) средняя рыночная цена одного квадратного метра общей площади жилого помещения на вторичном рынке жилья муниципального образования Кавказский район.

Объектом наблюдения на вторичном рынке жилья являются жилые помещения, находящиеся в частной или в государственной собственности и обладающие определенной степенью износа в результате эксплуатации. Кроме того, на вторичном рынке жилья регистрируются цены на вновь построенные (т.е. не бывшие в эксплуатации) или реконструированные жилые помещения, являющиеся объектом перепродажи как физическими, так и юридическими лицами; на вторичном рынке жилья собственниками квартир могут выступать как физические, так и юридические лица.

2.2. Сбор данных для определения средней рыночной стоимости одного квадратного метра и средней рыночной стоимости общей площади жилого помещения по муниципальному образованию Кавказский район на расчетный квартал осуществляется в текущем квартале.

2.3. Основными источниками информации, используемыми при осуществлении сбора данных, являются:

а) данные Федеральной службы государственной статистики или иного уполномоченного органа о средней фактической стоимости строительства одного квадратного метра общей площади отдельно стоящих жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений по субъектам Российской Федерации;

б) данные о рыночной цене одного квадратного метра на первичном и вторичном рынках жилья в многоквартирных жилых домах, предоставленные специализированными организациями, осуществляющими оценочную деятельность на территории муниципального образования Кавказский район;

в) данные открытых печатных изданий (газета "Все для Вас - Кропоткин", газета "Удачный день - Кропоткин" и другие) и интернет-ресурсов ("Avito", "Сервис Юла" и другие), в которых размещаются сведения о ценах на первичном и вторичном рынках жилья в многоквартирных жилых домах, предложения объектов недвижимости, выставленных на продажу, а также информация, содержащаяся на официальных сайтах агенств недвижимости и застройщиков по муниципальному образованию Кавказский район;

г) сведения о средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на соответствующий период на территории Краснодарского края, утвержденные министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации или иного уполномоченного органа.

3. Проводится анализ полученных данных и расчет средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по муниципальному образованию Кавказский район.

3.1. Средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилья определяется отдельно для первичного рынка жилья и вторичного рынка жилья. При этом для расчета не учитывается цена одного квадратного метра жилой площади элитных квартир (это квартиры в кирпичных домах повышенной комфортности, построены по индивидуальным проектам).

3.2. Проводится анализ собранной информации, определяется ее достоверность по ранее представленным и опубликованным данным. При необходимости от источника информации запрашиваются разъяснения и уточнения. Если сведения являются некорректными или необоснованными, то в расчетах они не принимаются.

3.3. Показатель средней фактической стоимости строительства одного квадратного метра общей площади жилья на территории муниципального образования Кавказский район определяется на основании данных, указанных в подпункте а) пункта 2.3 настоящей Методике, и рассчитывается по формуле (1):

, где: (1)

- средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилья на территории муниципального образования Кавказский район в отчетном квартале, руб./кв. м;

- численность населения всего в муниципальном образовании Кавказский район в отчетном квартале, чел.;

- численность городского населения в муниципальном образовании Кавказский район в отчетном квартале, чел.;

- численность сельского населения в муниципальном образовании Кавказский район в отчетном квартале, чел.;

- средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых домах квартирного типа без пристроек, надстроек и встроенных помещений и без жилых домов, построенных населением, по Краснодарскому краю в городах и поселках городского типа в отчетном квартале, руб./кв. м;

- средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых домах квартирного типа без пристроек, надстроек и встроенных помещений и без жилых домов, построенных населением, по Краснодарскому краю в сельской местности в отчетном квартале, руб./кв. м;

- прогнозируемый коэффициент-дефлятор на период времени от отчетного до расчетного квартала.

Выбор отчетного квартала при расчете средней фактической стоимости строительства одного квадратного метра общей площади жилья на территории муниципального образования Кавказский район осуществляется на основании имеющихся исходных данных.

3.3.1. При отсутствии данных по средней стоимости строительства одного квадратного метра общей площади жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых домах квартирного типа без пристроек, надстроек и встроенных помещений и без жилых домов, построенных населением, по Краснодарскому краю, за отчетный квартал, но наличии данных за период, предшествующий отчетному кварталу, средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилья на территории муниципального образования Кавказский район рассчитывается по формуле (2):

, где:(2)

- средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилья на территории муниципального образования Кавказский район в отчетном квартале, руб./кв. м

- средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых домах квартирного типа без пристроек, надстроек и встроенных помещений и без жилых домов, построенных населением, по Краснодарскому краю в сельской местности в периоде, предшествующем отчетному кварталу, руб./кв. м;

- средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых домах квартирного типа без пристроек, надстроек и встроенных помещений и без жилых домов, построенных населением, по Краснодарскому краю в городах и поселках городского типа в периоде, предшествующем отчетному кварталу, руб./кв. м;

- численность населения всего в муниципальном образовании Кавказский район в отчетном квартале, чел.;

- численность городского населения в муниципальном образовании Кавказский район в отчетном квартале, чел.;

- численность сельского населения в муниципальном образовании Кавказский район в отчетном квартале, чел.;

- численность населения всего в Краснодарском крае в периоде, предшествующем отчетному кварталу, чел.

- численность сельского населения в Краснодарском крае в квартале, предшествующем отчетному кварталу, чел.;

- введено общей площади жилых помещений по Краснодарскому краю без жилых домов, построенных населением, с начала года по отчетный квартал, кв. м;

- введено общей площади жилых помещений по Краснодарскому краю без жилых домов, построенных населением, в периоде, предшествующем отчетному кварталу, кв. м;

- численность населения всего в Краснодарском крае с начала года по отчетный квартал, чел.;

- численность сельского населения в Краснодарском крае с начала года по отчетный квартал, чел.;

- средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых домах квартирного типа без пристроек, надстроек и встроенных помещений и без жилых домов, построенных населением, по Краснодарскому краю в сельской местности с начала года по отчетный квартал, руб./кв. м;

- средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых домах квартирного типа без пристроек, надстроек и встроенных помещений и без жилых домов, построенных населением, по Краснодарскому краю в городах и поселках городского типа с начала года по отчетный квартал, руб./кв. м;

- прогнозируемый коэффициент-дефлятор на период времени от отчетного до расчетного квартала (рассчитанный исходя из прогнозируемого Министерством экономического развития Российской Федерации или иного уполномоченного органа индекса-дефлятора по отрасли "Строительство"), квартальное значение которого рассчитывается по формуле (3):

, где: (3)

- квартальное значение индекса-дефлятора по отрасли "Строительство" в расчетном году;

- индекс-дефлятор по отрасли "Строительство" в расчетном году.

3.3.2. При отсутствии данных Федеральной службы государственной статистики более календарного года для расчета средней фактической стоимости строительства одного квадратного метра общей площади жилья на территории муниципального образования Кавказский район принимаются данные, полученные от фирм-застройщиков, действующих на территории Кавказского района, а при их отсутствии - на территории Краснодарского края, скорректированные коэффициентом-дефлятором на соответствующий период.

3.4. Показатель средней рыночной цены одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья муниципального образования Кавказский район ежеквартально определяется на основании данных, указанных в подпунктах б) и в) пункта 2.3 настоящей Методики, и рассчитывается по формуле (4):

, где: (4)

- средняя цена одного квадратного метра общей площади жилья на первичном рынке жилья муниципального образования Кавказский район, руб./кв. м;

- общая сумма цен одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья по каждому источнику информации, используемом в результате мониторинга по муниципальному образованию Кавказский район, скорректированных на коэффициент-дефлятор на соответствующий период, причем предшествующий период для цен, применяемых в расчете, не должен составлять более одного календарного года от расчетного квартала, руб./кв. м;

- количество источников информации, используемых в результате мониторинга по муниципальному образованию Кавказский район, ед.

3.5. В случае отсутствия данных о первичном рынке жилья, указанных в подпунктах б) и в) пункта 2.3 настоящей Методики, расчет средней цены одного квадратного метра общей площади жилья на первичном рынке жилья осуществляется по формуле (5):

Цпр = Сстрф * 1,2, где (5)

Цпр - средняя цена одного квадратного метра общей площади жилья на первичном рынке жилья муниципального образования Кавказский район, руб./кв. м;

Сстрф - средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилья на территории муниципального образования Кавказский район в отчетном квартале, руб./кв. м.

3.6. Показатель средней рыночной цены одного квадратного метра общей площади жилого помещения на вторичном рынке жилья муниципального образования Кавказский район ежеквартально определяется на основании данных, указанных в подпунктах б) и в) пункта 2.3 настоящей Методики, и рассчитывается по формуле (6):

, где: (6)

- средняя цена одного квадратного метра общей площади жилья на вторичном рынке жилья муниципального образования Кавказский район, руб./кв. м;

- общая сумма цен одного квадратного метра общей площади жилого помещения на вторичном рынке жилья, полученных в результате мониторинга по муниципальному образованию Кавказский район, скорректированная на коэффициент-дефлятор на соответствующий период, причем предшествующий период для цен, применяемых в расчете, не должен составлять более одного календарного года от расчетного квартала, руб./кв. м;

- общая сумма площадей жилых помещений на вторичном рынке жилья, полученная в результате мониторинга и используемая в расчетах, кв. м.

3.7. В случае отсутствия данных о вторичном рынке жилья, указанных в подпунктах б) и в) пункта 2.3 настоящей Методики, расчет средней цены одного квадратного метра общей площади жилья на вторичном рынке жилья осуществляется по формуле (7):

Цвр = Сминстрой * К пл.нас. * Кобесп.жильем * Кдефлвр, где: (7)

Цвр - средняя цена одного квадратного метра общей площади жилья на вторичном рынке жилья муниципального образования Кавказский район, руб./кв. м;

Сминстрой - средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения на соответствующий период на территории Краснодарского края, утвержденная министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации или иным уполномоченным органом, руб./кв. м;

Кпл.нас. - коэффициент, учитывающий отношение численности жителей на один квадратный километр (плотность населения) в муниципальном образовании Кавказский район к среднекраевому значению, который определяется по формуле (8):

, где: (8)

- число жителей на один квадратный километр (плотность населения) в муниципальном образовании Кавказский район, чел./кв. км;

- число жителей на один квадратный километр (плотность населения) в Краснодарском крае, чел./кв. км;

- коэффициент, учитывающий отношение обеспеченности одного жителя общей площадью жилых помещений в муниципальном образовании Кавказский район к среднекраевому значению, и определяется по формуле (9):

, где: (9)

- общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя в муниципальном образовании Кавказский район, кв. м/чел.;

- общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя в Краснодарском крае, кв. м/чел.;

- прогнозируемый коэффициент-дефлятор на период времени от отчетного до расчетного квартала (рассчитанный исходя из прогнозируемого Министерством экономического развития Российской Федерации или иного уполномоченного органа индекса-дефлятора по отрасли "Строительство"), квартальное значение которого рассчитывается по формуле (10):

, где: (10)

- квартальное значение индекса-дефлятора по отрасли "Строительство" в расчетном году;

- индекс-дефлятор по отрасли "Строительство" в расчетном году.

3.8. Средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения по муниципальному образованию Кавказский район определяется по формуле (11):

, где: (11)

- Средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения на планируемый квартал по муниципальному образованию Кавказский район;

- средняя цена одного квадратного метра общей площади жилья на первичном рынке жилья муниципального образования Кавказский район, руб./кв. м;

- средняя цена одного квадратного метра общей площади жилья на вторичном рынке жилья муниципального образования Кавказский район, руб./кв. м;

- средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилья на территории муниципального образования Кавказский район в отчетном квартале, руб./кв. м;

- прогнозируемый коэффициент-дефлятор на период времени от отчетного до расчетного квартала (рассчитанный исходя из прогнозируемого Министерством экономического развития Российской Федерации или иного уполномоченного органа индекса-дефлятора по отрасли "Строительство"), квартальное значение которого рассчитывается по формуле (12):

, где: (12)

- квартальное значение индекса-дефлятора по отрасли "Строительство" в расчетном году;

- индекс-дефлятор по отрасли "Строительство" в расчетном году.

"0,92" - коэффициент, учитывающий долю затрат направленную на оплату услуг риэлторов, нотариусов, государственных пошлин и других затрат, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Показатель средней рыночной стоимости на планируемый квартал округляется до ближайшего кратного 10 рублям.

4. Норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по муниципальному образованию Кавказский район принимается равным средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на планируемый квартал по муниципальному образованию Кавказский район, но не выше средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по Краснодарскому краю, определяемой уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.