Статья 23. Жилые зоны

Статья 23. Жилые зоны

23.1. Жилые зоны предназначены для организации благоприятной и безопасной среды проживания населения, отвечающей его социальным, культурным, бытовым и другим потребностям.

23.2. Для размещения жилой зоны должны выбираться участки, наиболее благоприятные в санитарно-гигиеническом и инженерно-геологическом отношениях, требующие минимального объема инженерной подготовки, планировочных работ и мероприятий по сохранению естественного состояния природной среды.

Планировочную структуру жилой зоны следует формировать в соответствии с планировочной структурой города, учитывая градостроительные, природные особенности территории, трассировку улично-дорожной сети.

23.3. При формировании жилой зоны должны выдерживаться принципы компактности планировочного образования, защищенности от неблагоприятных природных воздействий, сокращения радиусов доступности объектов системы обслуживания.

При планировочной организации жилых зон следует предусматривать их дифференциацию по типам застройки, учитывая потребности различных социальных групп населения.

23.4. В составе жилых зон используются следующие типы застройки:

- зона застройки многоэтажными жилыми домами (девять этажей и более);

- зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от пяти до восьми этажей);

- зона застройки малоэтажными многоквартирными жилыми домами (до четырех этажей включая мансардный);

- зона застройки блокированными жилыми домами;

- зона застройки индивидуальными отдельно стоящими жилыми домами с приусадебными земельными участками.

23.5. В жилых зонах допускается размещение отдельностоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, иных объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.

23.6. Жилые здания с квартирами в первых этажах следует располагать, как правило, с отступом от красных линий. По красной линии допускается размещать жилые здания со встроенными или пристроенными помещениями в первых этажах, кроме помещений общественного и жилого назначения, образовательных организаций, а на жилых улицах в условиях реконструкции сложившейся застройки - жилые здания с квартирами в первых этажах.

23.7. Запрещается размещение жилых помещений в цокольных и подвальных этажах.

В цокольном, первом и втором этажах жилого здания допускается размещение встроенных и встроено-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.

23.8. На территории жилой застройки не допускается размещение новых производственных объектов, которые:

1) по классу опасности расположенных на них производств нарушают или могут нарушить своей деятельностью экологическую безопасность территории жилой застройки;

2) по величине территорий нарушают функционально-планировочную организацию жилых территорий.

23.9. При проектировании территории жилой застройки должны соблюдаться требования по охране окружающей среды, защите территории от шума, вибрации, загрязнений атмосферного воздуха в соответствии с требованиями действующих санитарно-эпидемиологических правил и нормативов.

23.10. В целях создания среды жизнедеятельности, доступной для инвалидов и маломобильных групп населения, разрабатываемая градостроительная документация по планировке новых и реконструируемых территорий должна соответствовать требованиям раздела "Обеспечение доступности жилых объектов, объектов социальной инфраструктуры для инвалидов и маломобильных групп населения" настоящих нормативов.

23.11. Жилой район - архитектурно-планировочный структурный элемент жилой застройки, состоящий из нескольких микрорайонов, объединенных общественным центром, ограниченный магистральными улицами общегородского и районного значения.

23.12. Микрорайон (квартал) - основной элемент планировочной структуры застройки в границах красных линий или других границ, размер территории, которого от 5 до 60 га.

В микрорайоне (квартале) выделяются земельные участки жилой застройки для отдельных домов (домовладений) или групп жилых домов в соответствии с планом межевания территории.

Район формируется как группа микрорайонов (кварталов) в пределах территории, ограниченной городскими магистралями, линиями железных дорог, естественными рубежами (река, лес и др.). Площадь территории района не должна превышать 250 га.

Район, квартал (микрорайон), часть квартала являются объектами документов территориального планирования и документов по планировке территории.

При разработке документов по планировке территории на отдельный участок территории, занимающий часть территории квартала или микрорайона, необходимо обеспечить совместимость размещаемых объектов с окружающей застройкой и требуемый уровень социального и культурно-бытового обслуживания населения для квартала (микрорайона) в целом.

23.13. При размещении жилой застройки в комплексе с объектами общественного центра или на участках, ограниченных по площади территории, жилая застройка формируется в виде участка или группы жилой, смешанной жилой застройки.

23.14. В зоне исторической застройки структурными элементами жилых зон являются кварталы, группы кварталов, ансамбли улиц и площадей.

В конкретных градостроительных условиях, особенно при реконструкции, допускается смешанная по типам застройка.

23.15. Предельно допустимые размеры придомовых, приквартирных земельных участков, предоставляемых в городском округе на индивидуальный дом или на одну квартиру, устанавливаются в соответствии с законодательством.

Размеры придомовых и приквартирных земельных участков рекомендуется принимать с учетом особенностей градостроительной ситуации в городском округе, характера сложившейся и формируемой жилой застройки (среды), условий ее размещения в структурном элементе жилой зоны.

23.16. Границы, размеры земельных участков при многоквартирных домах, находящихся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах, определяются документацией по планировке территории на основании законодательных актов Российской Федерации, Ростовской области, нормативных правовых актов городского округа "Город Ростов-на-Дону" и настоящих Нормативов.

23.17. Городской округ "Город Ростов-на-Дону" расположен в III климатическом районе, подрайоне III-В (СП 131.13330.2012).

При проектировании жилой зоны города расчетную плотность населения территории микрорайона (квартала) по расчетным периодам развития территории рекомендуется принимать не менее приведенным показателям в таблице 24.

Расчетная плотность населения территории микрорайона (квартала) не должна превышать 450 чел./га.

Таблица 24

Средняя этажность жилых домов		Микрорайон (Квартал)
		Плотность жилого фонда, кв. м./га	Расход территорий, кв. м./чел при жилищной обеспеченности не менее 20 кв. м., чел	Расход территорий, кв. м./чел при жилищной обеспеченности не менее 30 кв. м., чел	Расход территорий, кв. м./чел при жилищной обеспеченности не менее 40 кв. м., чел
Коэффициент застройки -5%
2		1 000	200	300	400
3		1 500	133	200	267
4		2 000	100	150	200
5		2 500	80	120	160
6		3 000	67	100	133
7		3 500	57	86	114
8		4 000	50	75	100
9		4 500	44	67	89
10		5 000	40	60	80
11		5 500	36	55	73
12		6 000	33	50	67
13		6 500	31	46	62
14		7 000	29	43	57
15		7 500		40	53
16		8 000		38	50
17		8 500		35	47
18		9 000		33	44
19		9 500		32	42
20		10 000		30	40
21		10 500		29	38
22		11 000			36
23		11 500			35
24		12 000			33
Коэффициент застройки -10%
2		2 000	100	150	200
3		3 000	67	100	133
4		4 000	50	75	100
5		5 000	40	60	80
6		6 000	33	50	67
7		7 000	29	43	57
8		8 000		38	50
9		9 000		33	44
10		10 000		30	40
11		11 000			36
12		12 000			33
13		13 000			31
14		14 000			29
Коэффициент застройки -15%
2		3000	67	100		133
3		4500	44	67		89
4		6000	33	50		67
5		7500		40		53
6		9000		33		44
7		10500		29		38
8		12000				33
9		13500				30
Коэффициент застройки -20%
2		4000	50	75		100
3		6000	33	50		67
4		8000		38		50
5		10000				40
6		12000				33
7		14000				29
Коэффициент застройки -25%
2		5000	40	60		80
3		7500	27	40		53
4		10000		30		40
5		12500				32
6		15000				27
Коэффициент застройки -30%
2	6 000		33	50		67
3	9 000			33		44
4	12 000					33
5	15 000					27
Коэффициент застройки -40%
2	8 000		25	38		50
3	12 000					33

23.18. Для разработки документации по планировке территории нормативный размер земельного участка определяется в зависимости от площади земельного участка, занятого непосредственно жилыми зданиями, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания).

Земельный участок жилой застройки, формируемой как единый планировочно обособленный комплекс недвижимости должен содержать следующие элементы территорий:

- территории под жилыми зданиями;

- проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;

- открытые площадки для временного хранения автомобилей;

- придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;

- хозяйственные площадки.

Нормативный размер земельного участка рассчитывается в соответствии с формулой

,

где - нормативный размер земельного участка, кв. м;

- общая площадь жилых помещений в проектируемом комплексе;

- удельный показатель реконструируемого земельного участка, приходящийся на 1 кв. м общей площади жилых помещений, при жилищной обеспеченности (таблица 25).

Таблица 25

Удельный показатель реконструируемого земельного участка, приходящийся на 1 кв. м общей площади жилых помещений
Жил. Обеспеч., кв. м/чел	Этажность
	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
18	1,5	1,29	1,09	0,88	0,82	0,77	0,71	0,65	0,62	0,59	0,56	0,54	0,51	0,48	0,45	0,42	0,40	0,38	0,36
20	1,35	1,16	0,98	0,79	0,74	0,69	0,64	0,59	0,56	0,53	0,51	0,48	0,46	0,43	0,41	0,38	0,36	0,34	0,32
23	1,17	1,01	0,85	0,69	0,64	0,60	0,55	0,51	0,49	0,46	0,44	0,42	0,40	0,37	0,35	0,33	0,31	0,30	0,28
25	1,08	0,93	0,78	0,63	0,59	0,55	0,51	0,47	0,45	0,43	0,41	0,39	0,37	0,34	0,32	0,30	0,29	0,27	0,26
30	0,9	0,78	0,65	0,53	0,49	0,46	0,42	0,39	0,37	0,36	0,34	0,32	0,30	0,29	0,27	0,25	0,24	0,23	0,22
35	0,77	0,66	0,56	0,45	0,42	0,40	0,37	0,33	0,32	0,30	0,29	0,28	0,26	0,25	0,23	0,23	0,21	0,20	0,19
40	0,68	0,58	0,49	0,40	0,37	0,35	0,32	0,29	0,28	0,27	0,23	0,24	0,21	0,22	0,20	0,20	0,18	0,17	0,16
50	0,54	0,46	0,39	0,32	0,30	0,28	0,26	0,23	0,22	0,21	0,16	0,19	0,14	0,17	0,16	0,16	0,14	0,14	0,13

23.19. Площадь земельного участка для проектирования жилого здания должна обеспечивать возможность дворового благоустройства.

Расчет площади нормируемых элементов дворовой территории осуществляется в соответствии с нормами СП 42.13330.2011, приведенными в таблице 26.

Таблица 26

Площадки	Размеры площадок, м2/чел.	Расстояние от площадок до окон жилых домов и общественных зданий, м
Для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста	не менее 10% от общей площади квартала (микрорайона) жилой зоны	12
Для отдыха взрослого населения		10
Для занятий физкультурой		10-40
Для хозяйственных целей		20

Допускается уменьшать, но не более чем на 50 процентов, удельные размеры площадок для хозяйственных целей при застройке жилыми зданиями в 9 этажей и выше, для занятий физкультурой - при формировании единого физкультурно-оздоровительного комплекса микрорайона для школьников и населения.

Минимально допустимое расстояние от окон жилых и общественных зданий до площадок для выгула собак - не менее 40 м.

Гаражи-автостоянки на территории жилой, смешанной жилой застройки (встроенные, встроенно-пристроенные, подземные) предназначены для хранения автомобилей населения, проживающего на данной территории.

Для подземных, полуподземных и обвалованных гаражей-стоянок регламентируется лишь расстояние от въезда-выезда и от вентиляционных шахт до территории школ, детских дошкольных учреждений, лечебно-профилактических учреждений, жилых домов, площадок отдыха и др., которое должно составлять не менее 15 м.

В случае размещения подземных, полуподземных и обвалованных гаражей-стоянок в жилом доме расстояние от въезда-выезда до жилого дома не регламентируется. Достаточность разрыва обосновывается расчетами загрязнения атмосферного воздуха и акустическими расчетами.