Приложение. Порядок выполнения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном домена территории муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым

Приложение
к постановлению Администрации
города Симферополя Республики Крым
от 16 августа 2017 N 2714

Порядок
выполнения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном домена территории муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым

1. Общие положения

1.1. Порядок выполнения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном домена территории муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым (далее - Порядок) разработан в целях приведения системы управления многоквартирными домами на территории муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации.

1.2. Порядок предназначен для реализации ценовой и тарифной политики в жилищной сфере, применяется при определении экономически обоснованных затрат и при формировании единичных расценок на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

1.3. Порядок определяет требования к техническому содержанию многоквартирных и жилых домов, включающих комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов, конструкций и внутридомовых систем, соблюдению заданных параметров и режимов работы оборудования и технических устройств.

1.4. В настоящем Порядке понятие "общее имущество в многоквартирном доме" применяется к помещениям, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы (технические подвалы), в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

1.5. Эксплуатирующие организации, являясь подрядчиками собственников помещений или управляющей организации, выполняют работы в соответствии с заключенными договорами, при этом приоритетными являются работы, обеспечивающие соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома.

1.6. Порядок конкретизирует структуру, состав работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с нормативными требованиями, обеспечивающими:

- безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охрану окружающей среды;

- сохранность и повышение уровня обслуживания жилищного фонда на территории муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым;

- неукоснительную реализацию единых требований к содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- энергосбережение и повышение энергетической эффективности;

- реализацию прав потребителей жилищных услуг в соответствии с Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

2. Организация, структура и состав работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме

2.1. Содержание многоквартирного дома - это комплекс работ по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке инженерного оборудования, подготовке к сезонной эксплуатации жилого дома в целом, его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям. К составу услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме относятся работы технического содержания и санитарного содержания общего имущества в многоквартирном доме.

2.2. Техническое содержание общего имущества в многоквартирном доме включает в себя:

- работы, выполняемые при проведении осмотров отдельных элементов и помещений;

- работы, выполняемые при подготовке зданий к сезонной эксплуатации в весенне-летний и осенне-зимний периоды;

- прочие работы.

2.3. В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170, контроль за техническим состоянием многоквартирных домов следует осуществлять путем проведения систематических плановых и внеочередных (неплановых) осмотров с использованием современных средств технической диагностики.

2.4. Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров также осуществляется контроль за использованием и содержанием помещений.

2.5. Внеочередные осмотры должны проводиться после ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, которые могут вызвать повреждения отдельных элементов зданий, после аварий в системах тепло-, водо-, энергоснабжения и при выявлении деформации оснований.

2.6. Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные. При общих осмотрах контролируется техническое состояние жилого дома в целом, а также его систем; при частичных осмотрах - техническое состояние отдельных конструкций помещений, элементов.

2.7. Общие осмотры проводятся два раза в год - весной и осенью. При этом обследуется здание в целом, включая конструктивные элементы жилого дома и инженерное оборудование.

Общий осмотр многоквартирного дома рекомендуется проводить по отдельным частям или конструктивным элементам и системам инженерного оборудования в следующей последовательности:

- фундаменты и подвальные помещения, в том числе котельные (при наличии);

- наружные стены и элементы фасадов, включая эркеры, балконы, карнизы и водоотводящие устройства (в полносборных жилых домах осмотру подлежат также стыковые соединения панелей);

- крыша и ее вентиляционные устройства, чердачные помещения, утеплитель чердачных перекрытий, а также коммуникации и устройства, расположенные в пределах чердака и на крыше;

- санитарно-техническое и другое внутридомовое инженерное оборудование зданий (проводится одновременно с поэтажным осмотром строительных конструкций).

2.8. Частичному осмотру подлежат отдельные элементы инженерного оборудования и конструкций. При этом устраняются мелкие неисправности санитарно-технического оборудования, электротехнических устройств и другого оборудования, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

В приложении 1 к настоящему Порядку указан основной перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, включая техническое содержание и санитарное содержание, с указанием периодичности выполнения работ.

3. Аварийно-техническое обслуживание систем инженерного оборудования многоквартирного дома

3.1. В составе затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме должен предусматриваться резерв средств для выполнения аварийных работ.

3.2. К аварийным ситуациям относятся:

- повреждение трубопровода систем инженерного оборудования многоквартирного дома во вспомогательных и жилых помещениях, приводящее к нарушению функционирования систем и повреждению помещений;

- выход из строя запорной, водоразборной и регулировочной арматуры систем инженерного оборудования многоквартирного дома во вспомогательных и жилых помещениях, приводящий к нарушению функционирования систем;

- засор канализации в жилых и вспомогательных помещениях, приводящий к затоплению помещений;

- поступление воды в жилые и вспомогательные помещения;

- выход из строя оборудования вводно-распределительных устройств, повреждение электрического кабеля, отключение электроэнергии в жилом доме, подъезде, квартире.

3.3. В приложении 2 к настоящему Порядку указан основной перечень работ аварийно-технического обслуживания систем инженерного оборудования многоквартирного дома.

4. Организация, структура и состав работ текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме

4.1. Текущий ремонт предусматривает своевременное и систематическое проведение ремонтных работ по предупреждению преждевременного износа отдельных частей многоквартирного дома и его инженерного оборудования, а также работ по устранению мелких повреждений и неисправностей.

4.2. Текущий ремонт выделяют двух видов:

- планово-предупредительный (профилактический), выполняемый с установленной периодичностью;

- внеплановый (непредвиденный), выполняемый, как правило, в срочном порядке в период между плановыми ремонтами.

4.3. Текущий планово-предупредительный ремонт является основным видом ремонта для обеспечения нормальной технической эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования.

Средние затраты на текущий ремонт жилищного фонда рекомендуется планировать с учетом соотношения составляющих частей комплекса работ по техническому содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома как 0,8:1 - 0,9:1.

Периодичность текущего ремонта (минимальная продолжительность эффективной эксплуатации жилых зданий) зависит от капитальности жилых зданий.

Данные о минимальной продолжительности эффективной эксплуатации жилых зданий приведены ниже.

Вид жилых зданий по материалам основных конструкций	Продолжительность до постановки на текущий ремонт*, лет
Полносборные крупнопанельные, крупноблочные, со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями с нормальными условиями эксплуатации	3-5
Со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с деревянными перекрытиями; деревянные, со стенами из прочих материалов с нормальными условиями эксплуатации	2-3

* управляющие организации могут корректировать продолжительность эффективной эксплуатации зданий при соответствующем технико-экономическом обосновании

В многоквартирных домах с общим износом свыше 60 % планово-предупредительный текущий ремонт должен выполняться ежегодно.

Конструктивные элементы многоквартирного дома, минимальная продолжительность эксплуатации которых с момента ввода в эксплуатацию после нового строительства, последнего текущего или капитального ремонта равна или превышает продолжительность, установленную действующими нормативными документами (в том числе соответствующими техническими регламентами), должны быть отремонтированы с восстановлением их эксплуатационных показателей или заменены.

Удельный вес заменяемых элементов многоквартирного дома в процессе текущего ремонта не должен превышать уровня:

- кровельные покрытия - 50 %;

- остальные конструкции и инженерное оборудование - 15 % их общего объема в многоквартирном доме.

4.4. Текущий внеплановый (непредвиденный) ремонт заключается в срочном исправлении случайных повреждений и недостатков, которые не были обнаружены и устранены при производстве планово-предупредительного ремонта или возникли после его выполнения.

Сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта приведены ниже.

Неисправности в элементах здания и инженерном оборудовании	Предельный срок устранения неисправностей (с момента их выявления), сутк.
Кровля
Протечки	1
Неисправности в системе организованного водоотвода (водосточных труб, воронок, колен, отметов и пр.)	5
Внутреннего водостока	2
Стены
Утрата связи отдельных кирпичей с кладкой	1
Неисправности в элементах здания и инженерном оборудовании	Предельный срок устранения неисправностей (с момента их выявления), сутк.
наружных стен, угрожающая безопасности людей	(с немедленным ограждением опасной зоны)
Протечки стыков панелей	7
Неплотности в дымоходах и газоходах	1
Оконные и дверные заполнения
Разбитые стекла и сорванные створки оконных переплетов, форточек, балконных дверных полотен, стеклоблоков и т.п.: в зимнее время в летнее время	1 3
Внутренняя и наружная отделка
Отслоение штукатурки потолка или верхней части стены, угрожающее ее обрушением	5 (с немедленным принятием мер безопасности)
Нарушение связи наружной облицовки, а также лепных изделий, установленных на фасадах, со стенами на высоте более 1,5 м	немедленно, с принятием мер безопасности
То же, на цокольной части	5
Санитарно-техническое оборудование
Течи водопроводных кранов и смывных бачков, находящихся в нежилых помещениях (в служебных помещениях общего пользования)	1
Неисправности аварийного характера в трубопроводах и их сопряжениях	немедленно
Неисправности мусоропровода	1
Электротехнические устройства
Неисправности электросетей и оборудования аварийного характера (короткое замыкание и т.п.)	немедленно
То же, неаварийного характера	1
Неисправности автоматики противопожарной защиты	немедленно
Неисправности переговорно-запирающего устройства, домофонов	1
Неисправности в элементах здания и инженерном оборудовании	Предельный срок устранения неисправностей (с момента их выявления), сутк.
Лифты
Неисправности лифта	1 (с немедленным прекращением эксплуатации)

В приложении 3 к настоящему Порядку указан основной перечень работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме по видам конструктивных элементов.

5. Формирование расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме и факторы, влияющие на уровень расходов

5.1. Учитывая, что срок эксплуатации жилых многоквартирных домов отражает не только особенности развития физического износа, а также другие факторы, влияющие на объем и состав работ по содержанию и текущему ремонту, такие как особенности конструктивных решений, объемно-планировочные качества зданий, присущие различным периодам строительства, жилищный фонд муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым классифицирован по группам:

I - срок эксплуатации до 60 лет;

II - срок эксплуатации более 60 лет.

В рамках указанных групп зданий жилищный фонд разделен по этажности (до 5-ти этажей, от 6 до 9 этажей, от 10 до 16 этажей, свыше 17-ти этажей и индивидуально-планировочного решения) и материалу стен (кирпичные, полносборные, смешанные, деревянные).

5.2. Результаты анализа фактической структуры и объема работ по указанным группам зданий позволяют сделать вывод, что наиболее существенным фактором, влияющим на уровень расходов, является срок эксплуатации (период застройки) зданий.

5.3. Расходы на содержание и текущий ремонт многоквартирных домов устанавливаются на основе номенклатуры и среднегодовых объемов работ содержания и текущего ремонта многоквартирных домов.

5.4. Номенклатура и среднегодовые объемы работ содержания и текущего ремонта многоквартирного дома определяются по конструктивным элементам здания в расчете на единицу эксплуатируемой жилой площади по группам жилых домов в соответствии с принятой классификацией. Основанием для определения номенклатуры и среднегодовых объемов работ по текущему ремонту являются "Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170, а также данные обследования, проводимого по объектам текущего ремонта, представляющим жилищный фонд муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым с разными характеристиками. Усредненные показатели объема работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме приведены в приложении 4 к настоящему Порядку.

5.5. В стоимость содержания и ремонта многоквартирного дома включены расходы на санитарное содержание общего имущества в многоквартирном доме, на выполнение работ по техническому содержанию инженерных систем и конструктивных элементов многоквартирных домов, выполняемых круглосуточно (включая выполнение заявок на неотложные работы, поступающие в аварийно-диспетчерские службы управляющих компаний), проведение плановых (сезонных) и внеочередных осмотров, работ по подготовке жилых домов к сезонной эксплуатации, текущего ремонта (планово-предупредительного и внепланового).

5.6. В зависимости от технической оснащенности многоквартирного дома уровень фактических расходов управляющей организации составляет:

1) на санитарное содержание и техническое содержание (обслуживание) многоквартирного дома:

- 45 % - 65 % от общих расходов управляющей организации;

2) на аварийно-техническое обслуживание:

- 1,2 % - 2,5 % от общих расходов управляющей организации;

- 2,0 % - 4,7 % от расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме;

3) на текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме:

- 10 % - 30 % от общих расходов управляющей организации;

- 18 % - 65 % от расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме;

4) затраты на АУП управляющей организации:

- 4 % - 10 % от общих расходов управляющей организации.

5.7. Расходы управляющей организации на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяются также категорией многоквартирного дома.

5.8. В зависимости от степени технической оснащенности, износа здания, наличия инженерно-технических коммуникаций и элементов в здании, жилищный фонд муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым распределен по следующим категориям:

- многоквартирные дома со всеми удобствами, с лифтом и мусоропроводом;

- многоквартирные дома со всеми удобствами, с лифтом, без мусоропровода;

- многоквартирные дома со всеми удобствами, без лифта, с мусоропроводом;

- многоквартирные дома со всеми удобствами, без лифта, без мусоропровода.

Заместитель главы администрации - руководитель аппарата администрации города Симферополя

Г.В. Александрова

Начальник департамента городского хозяйства администрации города

Ю.А. Тимонов