Приложение 1

Приложение 1

к решению Магаданской городской Думы

от 02 декабря 2016 г. N 91-Д

"Статья 14.1. Требования к подготовке проектов планировки и межевания элементов планировочной структуры различных территорий.

1. Особенности планировки и межевания застроенных городских территорий.

1.1. Задача проектов планировки - установить конкретные, точные границы планировочных элементов - улично-дорожной сети, районов, микрорайонов, кварталов. Границы планировочных элементов - красные линии. Внутри красных линий - развитие различных территориальных зон - жилых, общественно-деловых, производственных, а снаружи - улично-дорожной сети (общественное пространство и инженерно-транспортные коммуникации).

1.2. Результатом этих проектов должна стать:

- четкая, зафиксированная координатами улично-дорожная сеть и все необходимые территории общего пользования;

- по отношению ко всем элементам планировочной структуры должно быть определено разрешенное назначение объектов капитального строительства и земельных участков, расположенных в пределах этих элементов;

- проектами планировки в составе материалов по обоснованию градостроительных решений прогнозируется пространственная организация города, его объемное пропорционирование или степень насыщенности территории строительным объемом. Прогноз формализуется в утвержденной части в виде параметров строительного освоения: предельной этажности, плотности застройки, проценте озеленения и т.д.

1.3. В случае если центр города уже давно сложился, то проектом планировки и межевания необходимо запланировать последовательное преобразование, совершенствование застройки, необходимо провести тщательную, скрупулезную работу по изучению всех градостроительных и земельно-имущественных отношений, по вскрытию всех конфликтных ситуаций и гармонизации всех принятых уже и предполагаемых к принятию решений.

2. Особенности планировки и межевания городских территорий,

свободных от застройки.

Планировка свободных от застройки территорий предоставляет градостроительному проектировщику довольно большую свободу творчества в создании самых разнообразных вариантов решений. В то же время на проектировщика возлагается большая социальная ответственность за его работу, так как все, что будет предложено им в проекте, решительно изменит облик вверенного им пространства города, правовой режим его использования. Территория станет застроенной, и исправить допущенные в проекте ошибки уже будет очень трудно.

Применение различных видов застройки зависит от особенностей конкретной градостроительной ситуации:

- приоритетов градостроительной политики;

- величины спроса на жилье различных типов в данном населенном пункте;

- инвестиционной активности в регионе;

- уровня развития городской инфраструктуры на данной и на прилегающих к ней территориях;

- и от многих других условий.

2.1. Малоэтажная жилая застройка.

2.1.1. Применение основных принципов градостроительного планирования территорий малоэтажной жилой застройки гарантирует создание качественной жилой среды, в которой будет комфортно современному требовательному жителю - собственнику недвижимости. Необходимо применять новые подходы к проектированию, применять серийное малоэтажное домостроение. Планировщик наряду с красотой решения должен думать как о потребительских свойствах создаваемого продукта (среды для жизни), так и об экономической эффективности реализации этого решения. Современный застройщик признает не только стоимости, но и ценности, которые зачастую могут принести и финансовую прибыль, и глубокое моральное удовлетворение от созданного.

2.1.2. При проектировании новых жилых кварталов, районов следует преследовать основные цели:

- создание жилого района "спального типа", обеспечивающего комфортный повседневный отдых, проживающих в нем людей;

- содействие решению задачи по обеспечению населения города доступным жильем путем создания необходимых градостроительных и строительных условий для минимизации стоимости комплексной застройки территории;

- создание условий для обеспечения последующей эффективной эксплуатации территории и объектов недвижимости.

Для достижения этих целей проектировщику предлагается разрабатывать варианты проекта планировки на заданной территории. Каждый из вариантов может отличаться по своим визуальным характеристикам, по группе оценочных критериев, дающих возможность сопоставления вариантов проекта по уровню развития важнейших сфер: жилищной сферы, социальной сферы, инженерной и транспортной инфраструктур. Выбор наилучшего варианта осуществляется на основе сопоставления по ряду социально-экономических и технических критериев.

2.1.3. Приоритетным отличием современных проектов планировки на свободных территориях является доступность предлагаемого жилья для рядовых граждан. Доступность жилья определяется рядом факторов, к которым относятся серийность производства, быстровозводимость домов и относительно невысокая стоимость конструкций.

2.1.4. Проект планировки должен обеспечивать высокую степень комфортности пространства для человека. Комфортность жилья характеризуется такими критериями, как уровень инженерного обеспечения; уровень транспортного обслуживания; качество и доступность социального, культурного и бытового обслуживания.

Разные виды жилья отличаются различной степенью выраженности указанных критериев.

2.2. Проекты планировки и межевания жилых комплексов

малоэтажной жилой застройки.

2.2.1. Основным принципом организации территории является ее максимально эффективное использование.

Базовыми принципами планировочного решения служат:

- трассировка магистральных инженерных коммуникаций вдоль территории освоения для более эффективного использования территории первоочередного развития;

- формирование компактного общественного центра крупными объектами общественного назначения в увязке с остановками общественного транспорта;

- организация улично-дорожной сети местного значения с обеспечением приоритета транспортной связи планируемого комплекса, квартала, микрорайона;

- многофункциональность застройки (размещение мест приложения труда на первых этажах жилых домов, как следствие - организация попутного (уличного) социального обслуживания);

- зонирование территории по типу жилой застройки;

- создание непрерывных пешеходных и ландшафтных связей поймы водных объектов (морского побережья, водотоков рек, ручьев) и лесных массивов;

- размещение рекреационных объектов в водных зонах;

- сохранение естественной системы водостока, особенностей ландшафта;

- гибкость системы доступа в жилой квартал, микрорайон (возможность организации открытой и закрытой систем).

2.2.2. При принятии решения архитектурно-планировочной застройки территории при проектировании следует отдавать предпочтение вариантам, имеющим четкую функциональную организацию с сохранением геометрии исходного ландшафта - топографических и природных особенностей, когда направления и изгибы проездов, пешеходных улиц повторяют рисунок реки, берега моря.

Как вариант проектного решения возможно четкое зонирование территории по типу застройки:

- многоквартирная жилая застройка может быть представлена многоквартирными секционными жилыми домами и многоквартирными коридорными с мансардой жилыми домами с помещениями общественного назначения в первых этажах. Такой тип застройки может быть предусмотрен преимущественно на территории первоочередного освоения, а также вблизи общественного центра;

- блокированная жилая застройка с приквартирными земельными участками, выполняющая роль пограничной зоны между многоэтажной и индивидуальной жилой застройкой;

- индивидуальная жилая застройка с земельными участками, приближенная к зонам природных территорий, лесным массивам;

- размещение секционных жилых домов должно быть выполнено с учетом создания комфортных дворовых пространств, ориентированных на пешеходную инфраструктуру: сквер, бульвар и т.д. Дворы должны быть оборудованы площадками для игр и хозяйственных целей.

2.2.3. Организация застройки должна быть определена естественным уклоном участков, нормами инсоляции, аэрации жилых дворов, кварталов, улиц.

2.2.4. Для обеспечения жилой застройки объектами для хранения индивидуального автотранспорта необходимо организовывать хранение на парковках, размещенных: на территории дворов проектируемых жилых групп, открытых многоуровневых паркингах при въезде на проектируемую территорию, а также во встроенных гаражах блокированных жилых домов и на территории земельных участков индивидуальных жилых домов.

2.2.5. Проектом должно учитываться обеспечение населения необходимыми объектами социального и бытового обслуживания. Объекты социальной сферы должны быть приближены к точкам пересечения пешеходных и транспортных потоков.

Планировочными решениями следует предусматривать объединение жилых групп и пойменных парковых комплексов с естественным лесным массивом озелененными пешеходными улицами. Использование такого приема позволяет сформировать непрерывную систему озеленения территории проектируемого участка: от озеленения улиц, территорий общего пользования, площадок для отдыха, территорий объектов учебно-воспитательного назначения, рекреационных зон, предназначенных для организации мест отдыха населения, для обустройства буферных зон - зеленых насаждений вдоль основных автодорог.

2.2.6. Решения по архитектурной планировке должны отражать целесообразность и удобство организации среды жизнедеятельности, отражать эффективную организацию пространственной структуры проектируемой территории, организацию системы транспортного обслуживания, систему инженерного обеспечения и благоустройства, систему культурно-бытового обслуживания населения, комплексно учитывать социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные нормативные требования к застройке территории, а также выделять элементы планировочной структуры, устанавливать параметры планируемого развития элементов планировочной структуры в объеме, необходимом для разработки документации по планировке территории.

2.2.7. Для достижения лучшего результата при разработке малоэтажных жилых комплексов ведущие проектные институты страны следуют выработанным в течение многих лет принципам. К таким принципам можно отнести:

- принцип комплексности (земельные участки под строительство жилья нужно формировать в составе комплексного инвестиционного инфраструктурно-коммерческого проекта, где инфраструктура строится за бюджетные деньги и в то же время обеспечивает несколько коммерческих направлений, реализующих задачу создания благоприятной среды жизнедеятельности);

- принцип эффективности (вариантное проектирование технико-экономического обоснования, обеспечивающее наибольшую капитализацию территории при наилучших планировочных решениях);

- принцип публичности и открытости (снижение коррупционной составляющей, сокращение конфликтных ситуаций с общественностью, изучение потребительского спроса и т.д.);

- принцип креативности (повышение привлекательности территории для покупателей путем разработки особенной нестандартной планировки территории, создание общественных пространств - улиц, скверов, площадей, формирование уникальных образов через архитектуру, цветовое решение, озеленение и благоустройство);

- принцип правовой защищенности (гарантия прав на недвижимость будущим собственникам и будущую свободу на развитие, в виде установленного регламента, позволяющего смену вида разрешенного использования и изменение строительных параметров с течением времени, что позволит владельцу "выращивать" свой дом на законных основаниях, создавая условия детям и внукам).

3. Особенности планировки и межевания застроенных городских территорий.

3.1. Решения по архитектурной планировке, предусматриваемые проектами планировки и межевания застроенных городских территорий, должны основываться на решениях Генерального плана города с учетом инженерно-геологических и экологических ограничений.

3.2. Планировочная структура проектируемых районов должна быть основана на сохранении и развитии сложившихся функциональных связей города.

3.3. Основным принципом организации территории жилых кварталов застроенных территорий должно быть: повышение эффективности ее использования, формирование необходимого количества объектов обслуживания, размещение жилой застройки повышенной этажности с объектами обслуживания, а также комплекс мероприятий по благоустройству и озеленению.

3.4. Решения по архитектурной планировке проектов застроенных территорий должны определяться следующими положениями:

- упорядочением планировочной структуры селитебной территории за счет устройства проездов, сноса ветхого, морально устаревшего и аварийного фонда;

- размещение объектов обслуживания местного и общегородского значения;

- благоустройством территории, формированием улично-дорожной сети, организацией отводов поверхностных и талых вод, устройством пешеходных тротуаров;

- размещением объектов инженерной инфраструктуры и жизнеобеспечения для создания комфортных условий проживания.

3.5. Непосредственная близость к городскому центру, обеспеченность объектами социально-бытового и культурного обслуживания должны, как результат проектного решения, делать проектируемые территории привлекательными для проживания, а также для размещения административных и многофункциональных комплексов городского значения.

3.6. В случае наличия большого количества промышленных и коммунально-складских территорий на проектируемом участке проектами необходимо предусматривать реструктуризацию и реконструкцию в целях сокращения зон негативного воздействия производственных объектов.

В то же время характер застройки и близость к центру города требуют особого подхода к проблеме реконструкции территории с целью сохранения сложившейся пространственно-планировочной структуры жилого района и обновления его архитектурного облика. Насыщенность проектируемых участков промышленными и коммунально-складскими объектами и территориями индивидуальной жилой застройки, создаёт значительные трудности при осуществлении реновации. В таких случаях за счет выноса части предприятий возможно размещение новых высотных жилых домов. Такое решение потребует дополнительного размещения обслуживания, а также комплекса мероприятий по благоустройству и озеленению.

3.7. В местах пересечения основных композиционных осей транспортно - пешеходного каркаса следует предусматривать открытые пространства, площади, которые формируются общественными и жилыми зданиями повышенной этажности.".

Глава муниципального образования "Город Магадан"

Ю.Ф. Гришан

Председатель Магаданской городской Думы

С.В. Смирнов